谁是北京改善王

过去这两年，北京楼市应该是“神户型”出现*为密集的两年，人人都开始死磕产品，以至于今天刚看完一个不错的项目，结果第二天踩盘，感觉又要被超越。

不能说每个项目都创造了有价值的记忆点，但至少，大多数品牌房企都有了很强的产品意识，而行业之间的“正向较量”会推动整个楼市的进化速度，越来越快。这当然是好事，好的项目不单是对市场的尊重，也是对于理想生活方式的*深度解读。

就在前两天，有朋友在后台留言问，如果单纯看产品，有没有*值得推荐的改善类项目，希望能给出一些建议。

这也是引发今天这些思考的起因。不得不承认，过去一两年的时间里，攸克君看到不少好产品，都用各自的设计理念在解决实际生活中存在的痛点，有些在户型上亮点十足，有些则做了很加分的精装细节，但面对任何一个项目，还是会谨慎，毕竟“* ”怎样怎样的前提是，要对整个市场有全面的认知，通过横向与纵向对比，方能客观定义一个产品的市场站位。

基于此，如果要讨论“*”，那一定是一道综合题，它必须满足所有选项都要在理想分数之上，也就是所说的“均好性”。但仅仅只是均好还不够，它必须要能*限度的超过行业的均值，这才足以有能力称之为*或*强。

斟酌再三，我们今天聊聊西五环的熙悦天寰。

从去年12月拿地之后，到今年6月开盘，短短六个月时间，熙悦天寰迅速完成了产品定位以及前期蓄客，而且这其中有将近四个月的时间，都被疫情所困。但*终，6月24日一期开盘当天，便实现了7亿成交，截止8月底，熙悦天寰成交业绩达到18亿，目前也已进入二期*产品销售中。

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之所以*时候想到它，是因为作为一个改善类产品，它靠容积率赢在了起跑线上。

之前我们做过一轮统计，从2016年到2020年，近五年的时间里，北京市成交的住宅地块，容积率为1.1及以下的，每年占比几乎不超过10%，以2017年为例，成交的71宗住宅地块中，1.1容积率及以下的地块，仅有7块，这已经是近几年中，出让*多的一年。

而2020年截止到目前，符合如此低密条件的地块，也只有三宗。

稀缺决定价值，而价值则决定品质。毕竟，1.1的容积率，在北京市场上已不多见，这也不难理解，但凡能遇到一个容积率在1左右的地块，大多数开发企业都会愿意将其打造成别墅产品，毕竟这样的地块条件，实在是太难得。所以当熙悦天寰用1.1的容积率，打造了6-9层的纯洋房产品时，在攸克君的印象中，这也是独一份儿了。

近两年，整个京西的供应并不少， 但如果我们对标周边的大多数项目来看，会发现平均容积率也都在2.5～2.8之间，这也是目前北京普通商品房住宅项目的均值，如此以来，熙悦天寰在地块条件上的天然的优势，不言而喻。

熙悦天寰园区示意图

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比你优秀不可怕，可怕的是比你优秀的人比你还努力。

这句话用在熙悦天寰身上也不过分。之所以能够将其视为“北京改善王”这样一个典型的案例来做分析，我们发现，在低密优势打底的情况下，熙悦天寰从园林到户型、精装细节等各个维度，都丝毫没有减分。

先说户型，这两年，北京不缺神户型，90平米以下的三居在空间尺度的打造上都在做加法，南向三面宽的户型也总能遇见。但在看过熙悦天寰的样板间后会发现，其主力打造的从89平米三居到138平米四居的三个户型，可以说实现了全线神户型。

以89平米的三居为例，整个南向面宽达到了9.6米，这在目前北京在售的同类项产品中，并不多见，北向儿童房的落地窗设计，也大大提高了整个空间居室的舒适度。1:1的进深和面宽比例，则更好的实现了整个全明空间的打造。特别是138平米的四居两厅两卫的产品，整个客厅的面宽达到了6米，而整个南向面宽超过了13米，足够媲美当下很多别墅产品的面宽尺度，客厅东侧书房的设计也具有可变空间，尺度感与空间的实用性做到了极致。

熙悦天寰户型图

如果说容积率和户型是决定一个产品好坏的基石，那精装与园林则是决定品质的加分项。

在整个园林的打造上，熙悦天寰邀请到在国内声誉很高的奥雅团队来进行设计，以奢阔新中式风格为方向，清宫廷画家郎世宁的《雍正十二月行乐图》为蓝本，打造了一个京西礼制文化园林意境。其实近两年，受到整个市场环境的影响，以及限竞房领域的竞争，真正有动力邀请大师团队操刀园林设计的并不多，特别是对于售价已经限定的限竞房产品来说，投入自然也在叠加成本。

但毕竟1.1的容积率是太过优质的地块，熙悦天寰自然也不想浪费这样一个天生的优势。在整个园林设计上，除了整体氛围意境的打造，也融入了well集合社区第六代全龄健康运动系统，从早上5点到晚上9点，各个时间段对应人群的室外活动，都能找到*适合的区域。

也正是基于熙悦天寰这个项目，金茂+保利+首开三大品牌，在此进行了全生命周期居住系统升级的2.0版本，通过“健康高效空间”、“健康便捷服务”、“健康安全科技”的3s系统，以及10大健康技术，赋能了整个项目。值得一提的是，之所以能够被视为改善类产品的头部，熙悦天寰在精装细节上也投入了极大成本，从玄关、厨房、客餐厅、主卧、卫浴以及公区系统，从基本配置到品牌选择以及人性化设计，都做的十分到位。

熙悦天寰样板间实景图

回到开篇讨论的话题，当我们想要找寻“北京改善王”这样一个市场标杆之作时，攸克君选择从以上这些维度来衡量一个项目是否达标，只有说将其每一个“硬件”拆分出来，都足够有说服力与市场上的同类项目做比对时，才足以被视为标杆。当然，如果你觉得还有其他可以被视为的标准，也欢迎一起留言探讨。

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