国家作价出资的土地能否抵押贷款

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• 137****3256

  为贯彻落实党中央、国务院关于政府要减少对经济事务审批事项，强化监督管理的要求，现就改革土地估价结果确认与土地资产处置审批办法的有关问题通知如下：
  
  一、以土地估价报告备案取代土地估价结果确认审批
  
  改革土地估价确认管理，取消确认审批，建立土地估价报告备案制度。企业改制需要进行土地估价的，应由企业自主选择土地估价机构进行评估。土地行政主管部门不再对土地估价结果进行确认。企业改制上报的土地估价报告，只要格式规范、要件齐备，土地行政主管部门将直接给予备案。
  
  企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，不再进行处置审批，直接在市、县土地行政主管部门办理变更登记或有偿用地手续。企业委托进行土地估价的，土地估价报告同时交付备案。改制涉及的土地采用国家作价出资（入股）、授权经营方式处置的，土地估价报告应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。
  
  土地估价中介服务机构要与政府主管部门彻底脱钩，按照“客观、真实、公正”的要求，独立进行估价业务活动，对土地估价结果独立承担责任，并定期将业绩清单上报土地行政主管部门备查，接受监督。
  
  市、县人民政府土地行政主管部门要定期确定公布当地的基准地价和标定地价，并提供地价查询服务，为社会和企业认定估价结果提供参考依据。
  
  为维护国家和改制企业的土地权益，促使土地行政机构增加自律意识,提高执业技师和服务水平，土地地行政主管部门将对土地估价机构和估价报告进行定期抽查，对弄虚作假的，要追究责任，依法处理。
  
  二、明确企业的国有划拨土地权益
  
  企业原使用的划拨土地，改制前只要不改变土地用途，可继续以划拨方式使用。改制后只要用途符合法定的划拨用地范围，仍可继续以划拨方式使用。改制或改变用途后不再符合法定划拨用地范围的，应当依法实行有偿使用。
  
  为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。企业依法取得的划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的；抵押权实现时，土地使用权可转为出让土地使用权，在扣缴土地使用权出让金后，抵押权人可优先受偿。划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益，转让后的用途不符合法定的划拨用地范围的，受让方应当申办有偿用地手续 。划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金，国家股本金。
  
  三、规范国家作价出资（入股）、授权经营处置方式的使用。
  
  对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，方可采用授权经营或国家作价出资（入股）方式配置土地。其中，经国务院批准改制的企业，土地资产处置方案应报国土资源部审批，其他企业的土地资产处置方案应报土地所在的省级土地行政主管部门审批。为方便与有关部门衔接，同一企业涉及在两个以上省（自治区、直辖市）审批土地资产处置的，企业可持有关省（自治区、直辖市）的处置批准文件到我部办统一的公函。
  
  土地资产处置方案报批程序如下：
  
  （一）改制企业根据省级以上人民政府关于授权经营或国家控股公司试点的批准文件，拟订土地资产处置总体方案，向有批准权的土地行政主管部门申请核准；
  
  （二）土地资产处置总体方案核准后，企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和估价结果，拟订土地资产处置的具体方案；
  
  （三）企业向市、县土地行政主管部门申请初审，市、县土地行政主管部门对土地产权状况、地价水平进行审查并出具意见；
  
  （四）企业持改制方案、土地估价报告、土地资产处置具体方案和初审意见，到有批准权的土地行政主管部门办理土地估价报告备案和土地资产处置审批。
  
  （五）企业持处置批准文件在财政部门办理国有资本金转增手续后，到土地所在的市、县土地行政主管部门办理土地变更登记。
  
  国土资源部对土地资产处置方案核准和审批实行集体会审，各地也应实行集体决策。审批机关要简化审查内容，只对土地权属状况、土地处置方式和地价水平等内容进行重点审查。初审机关不干预土地资产处置方式。
  
  四、加强对土地估价机构监督管理
  
  各级土地行政主管部门要切实转变对土地估价行业的管理方式，建立抽查制度，进一步加强对土地估价机构的监督。各地要定期对土地评估机构和土地估价报告进行随机检查，组织土地估价行业协会及有关专家对被抽查的机构和报告进行集体评议，对违法违规的机构或个人进行处罚。土地行政主管部门作出处罚决定前，应进行听证，抽查结果和处罚决定要向社会布。
  
  对在抽查评议中发现未与行政机关脱钩并改制而从事中介业务、土地估价报告和业绩清单不按规定备案、拒不接受主管部门检查、不遵守土地估价技术规范、弄虚作假评估的机构或个人，要视情节轻重，分别给予通报、警告、降低资质等级、吊销土地估价机构资质证书和土地估价师资格证书等处罚。
  
  今后，在我部备案的土地估价机构和已报部备案的土地估价报告，由我部组织抽查。在省级土地行政主管部门组织抽查，抽查结果应向我部报告。
  
  土地行政主管部门要充分发挥土地估价师协会等行业组织的自律作用，加强教育培训工作，提高土地估价队伍的执业素质，促进土地估价行业健康发展。
  
  改革土地估价结果确认与土地资产处置审批办法，是土地行政管理部门贯彻落实党中央、国务院关于转变政府职能，改革审批制度，加强土地市场监督管理，促进土地估价行业发展的一项重大举措，各级土地行政主管部门要提高认识，认真贯彻执行。各地现有规定与本通知精神不一致的，要按照中央关于简化和减少行政审批事项，强化监督管理的要求做好衔接，按本通知精神加以规定。
  
  
  国土资源部

  查看全文↓ 2014-02-14 10:52:22
• 131****7274

  你好!根据你的说法是可以贷款的！

  查看全文↓ 2014-01-22 09:14:10
• 142****9199

  你好，可以办理共有呀。很简单。

  查看全文↓ 2014-01-21 21:54:00
• 143****3236

  应能抵押贷款.

  查看全文↓ 2014-01-21 20:05:27
• 131****6723

  ?如果这个划拨土地是你获得的，当然可以，但是如果你是从别人手里买来的，就得先转成正常的土地才能办厂

  查看全文↓ 2014-01-21 15:16:02
• 133****3066

  您好！
  根据您自己以上的述说是可以的

  查看全文↓ 2014-01-21 14:21:53
• 155****1891

  这需要银行那边决定啊——500居

  查看全文↓ 2014-01-20 20:13:57
• 143****6246

  首先从原理上来讲，已经设定抵押登记的土地是可以用于投资，按资本分成入帐（企业章程载明各股东占用资本百分比情况），因为公司由固定资产和无形资产等构成，这些资产就包括土地和土地使用权，既然是可以作为资产就可以用于投资，有无担保债权，无直接关系，只是处置资产时有优先受偿问题，设定抵押权在先也应该先偿还抵押贷款。只是土地使用权用于投资，虽在我们业务中很少遇到，但我个人认为，一般产权要办理转让变更手续。
  1994年7月1日施行（2004年8月28日修改）的《公司法》第八十二条明确规定：“以发起设立方式设立股份有限公司的，发起人以书面认足公司章程规定发行的股份后，应即缴纳全部股款；以实物、工业产权、非专利技术或者土地使用权抵作股款的，应当依法办理其财产权的转移手续。”
  也可参考——财政部 国家税务总局《关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》（财税[2008]129号）规定：“……经研究，现对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的契税政策明确如下：一、根据《中华人民共和国契税暂行条例》第二条第一款规定，国有土地使用权出让属于契税的征收范围。根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条第一款规定，以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让征税。因此，对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。……”

  查看全文↓ 2014-01-20 11:54:39
• 151****6715

  楼上的回复很清晰，帮助很大。我把各位回复总结一下，如有不对的地方大家再讨论：
  1、授权经营与国有作价入股是两个不同的概念，适用的对象也不同。授权经营对企业要求比较高，需要是省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，原则上是国有独资，目前的案例主要集中在央企。作价入股的适用范围更广一些。
  2、法律依据：：《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批方法的通知》、国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。
  3、对于省属国企，如果采用国家作价入股，只需省国土资源厅和省人民政府的批准即可。
  4、操作的难点在于公关协调，因为涉及到土地部门与国资部门的利益再分配。

  查看全文↓ 2014-01-20 09:07:03
• 151****0958

  详细咨询开发商.开发商会给你说的，希望可以帮助你

  查看全文↓ 2014-01-20 09:03:37
• 152****1720

  如果你是通过划拨方式取得土地使用权的，当然可以；但如果是别人通过划拨方式取得的，而你要在这里建设厂房，那么首先你们双方要签定转让协议，然后必须到土地管理部门办理手续，补交土地出让金或租赁费用，然后才可以建设厂房。也就是说，如果你是这宗土地的合法使用人（划拨、出让、租赁都可以，当然划拨取得的话有三种渠道
  1、历史遗留，我国90年代之前的国有大中型企业的土地绝大多数都属于划拨，如果你作为使用人（你必须土地使用证上标注的合法使用人）的土地也是那个年代审批的，现在仍可以继续使用；
  2、房屋拆迁后，作为回迁安置建设的住宅；
  3、国家政府机关、军事用地等），你就可以建设；如果你不是，那么你必须取得土地使用权后，方可建设，按照土地管理法的规定，现在你建厂房必须使用出让或租赁土地，因此你就不能在划拨土地上建设厂房。

  查看全文↓ 2014-01-19 22:08:09

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  国有划拨土地不可以单独用于向银行办理抵押贷款。要么按你的思路，向政府补交土地出让金，将土地变更为国有出让土地。或者你的划拨土地有地上附着物，房屋之类的，你可以地上附着物作为抵押标的，向银行申请贷款。至于抵押折扣率，各家银行规定不一致，从70%-30%的都有。

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