迟延办理土地使用证需要缴纳违约金吗 有哪些相关规定

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  迟延办理土地使用证的违约金问题 在商品房合同中没有约定办理土地使用证问题，那么如果开发商迟延办理土地使用证，是否可以主张违约金呢？ 一、如果买卖双方在合同中明确约定了办理土地使用证违约金问题，那么如果开发商违约，购房人可以主张违约金。 买方与卖方在《商品房购销合同》中仅约定有“关于产权登记的约定”，而产权通常指的是所有权，城市规划区范围内的土地归国家所有，使用人仅能依法获得使用权，而非“产权”，该条款不是当事人就办理土地使用权证问题所作出的约定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，卖方负有协助办理土地使用权变更登记并提供必要的证明文件的法定义务，卖方未在法定期限内履行该义务，当事人有权请求法院强制其履行，但并不必然产生违约金责任。由于违约金责任是合同责任之其中一种，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，合同一方当事人向对方当事人主张违约金责任的前提是双方在合同中明确约定了基于对某种合同义务的违反所应承担的违约金责任，如果双方仅在《商品房买卖合同》中就迟延办理土地使用权证并未约定违约金责任，因此，买方主张违约金责任没有法律依据。 第二，**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条中载明的“房屋权属证书”仅指房屋所有权证书，并不包括土地使用权证书。《解释》第一条规定，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的‘房屋’向社会销售并‘转移所有权’于买受人，买受人支付价款的合同”，该条明确规定买卖合同的标的物为“房屋”而非“土地”，且出卖人须“转移所有权”，而非“转移使用权”。土地使用人对国有土地仅能享有使用权，而不享有所有权，所以本条所称的转移所有权系指房屋所有权，而取得房屋权属证书系房屋所有权转移的标志。故《解释》第十八条中的“房屋权属证书”只能是与《解释》第一条相对应的房屋所有权证书，而不能是土地使用权证书。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定也是将“土地使用权变更手续”与“房屋所有权登记手续”分别表述，两者并不存在包含关系。 二、如果买卖双方就卖方迟延办理土地使用证问题做了违约金约定，那么买方就可以就卖方迟延履行合同要求卖方承担违约金责任。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:19

相关问题

• 问 违法颁发集体土地使用证有哪些相关规定 需要承担哪些法律责任
  答

  [案情简介] 陈某房屋使用某块集体土地但未进行土地使用权登记。1999年12月，因柳市镇大兴桥接线工程需要拆除陈某房屋，柳市镇工程指挥部与陈某签订的《房屋拆迁协议书》约定，为陈某另行落实宅基地、陈某的房屋由柳市镇工程指挥部拆除。但工程指挥部未落实陈某相应宅基地，陈某因此尚未搬迁。2000年4月，乐清市人民政府批准第三人郑某等人使用陈某房屋使用的地块，并向郑某等人颁发了《集体土地使用证》。2002年9月，陈某不服某乐清市人民政府向郑某等人颁发《集体土地使用证》的具体行政行为，委托我所周光律师、李轶成律师向温州市人民政府申请行政复议。 [处理情况] 2002年12月，复议机关做出复议决定延期的决定。2003年1月30日，复议机关认为：被申请人未在法定期限内提供书面答复及提交颁发《集体土地使用证》的证据、依据和其他有关材料。于是根据《行政复议法》第二十八条第一款第(四)项的规定，温州市人民政府做出了撤销乐清市人民政府颁发给郑某等人的《集体土地使用证》的复议决定。 2003年3月6日，郑某等人不服温州市人民政府的复议决定，向某乐清市人民法院起诉温州市人民政府，要求撤销温州市人民政府的复议决定。2003年5月6日，乐清市人民法院判决维持温州市人民政府的复议决定。2003年6月2日，郑某不服一审判决向温州市中级人民法院提起上诉。二审法院认为：温州市人民政府撤销该土地使用证，事实清楚，证据确凿，程序合法，适用法律正确。一审法院判决并无不当，上诉人上诉理由不成立，驳回上诉，维持原判。上述法院一、二审，陈某作为第三人参加诉讼，并均委托我所周光律师、李轶成律师代理。 [评析] 本案中，行政复议机关确定申请人主体正确、对事实认定清楚，适用法律准确。因而，案经法院两审均予以支持。主要表现在以下几个方面： 一是陈某是否该案的利害关系人，能否申请行政复议。 郑某等人认为陈某与颁发集体土地使用证的具体行政行为没有利害关系，作为行政复议的申请人主体不适格。复议机关认为陈某与争议土地存在利害关系，有郑某等人依据《集体土地使用证》而向法院提起排除妨碍民事诉讼一案可以证明。陈某的申请符合《行政复议法》的有关规定，陈某主体适格的理由于法有据。 二是陈某申请行政复议是否超过法定复议时效。 郑某等人认为陈某超过了法定复议时效提起行政复议，温州市人民政府不应受理。虽然郑某等人提供了土地局关于土地登记申请审核情况的公告及张贴证明，但并不是已经颁发土地使用权证的公告。郑某没能提供证据证明陈某知道该具体行政行为的具体日期，故不能证明陈某已经超过申请行政复议的法定时效。因此，温州市人民政府受理陈某的行政复议申请并无不当。

• 问 办理土地使用证需要测绘吗? 办理土地使用证需要交哪些费用?
  答

  一般不需要。除非不动产登记机构认为需要实地查看。办理不动产登记证申请人需要提交下列材料：　　（一）登记申请书；　　（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；　　（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；　　（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；　　（五）与他人利害关系的说明材料；　　（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。　　不动产登记机构会在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。《不动产登记暂行条例》第十六条　申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：　　（一）登记申请书；　　（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；　　（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；　　（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；

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• 问 办土地使用证有几种？办理土地使用证需要哪些手续？
  答

  （一）原土地使用类型为划拨的《国有土地使用证》1、《国有土地使用证》原件1份，复印件5份。2、已交易过户的《房屋所有权》复印件4份。3、卖方身份证复印件2份，买方身份证复印件3份。4、房地产买卖契约（房管处格式）原件1份（如没有就去房管处查档案资料并盖章），复印件2份。5、办理房产证时所缴纳的契税发票，检查原件。6、土地出让金发票复印件3份。待所有资料准备齐全后，进行测绘制图及地价评估，缴纳土地出让金，签定国有土地使用权出让合同，待政府审批。（二）原土地使用类型为出让的《国有土地使用证》1、《国有土地使用证》原件1份，复印件1份。2、已交易过户的《房屋所有权》复印件2份。3、买卖双方身份证复印件各1份。4、房地产买卖契约（房管处格式）原件1份。5、办理房产证时所缴纳的契税发票，检查原件。6、土地出让金发票复印件3份。待所有资料准备齐全后，进行测绘制图，到国土办进行审核，完善资料，交行政服务中心二楼国土局窗口办理。

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• 问 国有土地使用权如何划拨 有哪些相关规定
  答

  国有土地使用权划拨用地的申请 申请工作流程 1.划拨用地申请：由符合法律、法规规定的城镇建设用地，用地单位向市或区(县)国土房管局提出划拨申请。申请说明用地单位、建设用地的基本情况及意见、联系人与联系电话。 2.划拨用地收件：行政主管部门收到用地单位提交的划拨用地申请后，通知用地单位提交申请所需各项文件、资料。 3.划拨用地填表：用地单位交齐文件、资料后，填写《城镇建设用地批准书申请审批表》。 准入条件 用地单位提出划拨用地申请，应达到以下各项要求： 1.建设项目符合相关法律、法规规定的划拨用地范围; 2.符合土地利用总体规划和城市规划，主要包括： (1)规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》及《审定设计方案通知书》在有效期内; (2)建设单位名称、项目名称、用地位置、面积、四至范围、建设内容、规模与此同时申报情况相符。 3.符合立项及可行性研究相关要求，主要包括： (1)计划行政主管部门核发的立项批复和项目可行性研究报告批复在有效期内; (2)建设单位名称、项目名称、用地位置、面积、四至范围与申报相符; (3)总投资、资金来源清楚; (4)建设内容、规模、用途明确。 4.属于危旧房改造项目的应达到以下要求： (1)有市、区(县)两级危改办立项批复，且在有效期限内; (2)建设单位名称、项目名称准确; (3)危改的具体方式明确; (4)用地位置、面积、四至范围与申报相符; (5)总投资、资金来源清楚; (6)建设内容、规模、用途与实际相符。 5.属于经济适用住房项目的应达到以下要求： (1)有市建委开发办经济适用住房立项批复; (2)建设单位名称、项目名称、用地位置、建设内容、面积、用途与申报相符;

• 问 土地使用证必须过户吗? 办理土地使用证的过户需要些什么相关手续？
  答

  土地证分很多种，不是每一种都可以办理过户。集体土地，一般使农村土地，只能一个村户籍人员之间办理过户，需要买卖双方到村委会申请，受理会公示，全村三分之二同意后，在村委会办理过户，不对外村户籍转让。国有土地又分为划拨和出让性质。划拨，是不能办理过户的，需要缴纳土地出让金之后，转变土地性质为国有出让，才可以办理过户。如果是国有出让性质土地证，是可以办理过户的，过户只有几百手续费。土地使用证过户的条件：一、户口是当地户口。二、先把产权过户完了以后才能过户土地三：有符合过户的相关手续(例如身份证，买卖协议书等相关手续)如果你想过户土地，必须得想过户房产，像一些人说的想过户土地才能过户产权纯属骗人的。产权不过户，土地是不能过户的。按我国规定，土地你只是拥有它的使用权，而产权你是拥有它的所有权，两者是不一样的。

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