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    一手门面店出售要注意什么?要交什么税?

    热心网友    2018-08-09 | 我要分享
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    热心网友 | 熟悉区域: | 2018-08-09

    1.在商铺买卖合同中,应对产权办理更名的时间作出明确的约定。因为如果产权未进行转移,那么在收取租金时只是基于合同中的约定未免太苍白无力,有可能会对预期收益的计算产生影响。

    2.争取与开发商签订委托经营合同,因为作为商业物业的开发商,其应具有相应的资金实力和偿还能力,一旦经营目标不能实现,可以以合同中的违约责任条款去约束开发商。

    3.如存在经营公司,争取在商铺买卖合同的附件中对开发商选择的经营公司作出相应约定。如投资者的知情权、参与选择权、收益不能兑现的救济权、违约责任等。这样就避免了开发商的“金蝉脱壳”,即便是将来经营出现问题,也可为自己准备一个补救的途径和措施。

    4.为了保险起见,投资者还可要求开发商对委托经营合同中的收益作出连带保证。如基本收益实现不了或物业、经营公司无能力兑现租金,则开发商对租金的返还承担连带保证责任。

    5.为防止租金被占用或日后管理出现混乱,在购买商铺时,应要求在一定条件下由开发商牵头组成业主自治组织,返还的租金在业主自治组织和经营公司或开发商的共同监督下,在银行设立专门账户,以最大限度地保护中小投资者的利益。

    总而言之,作为商业地产的一种类别,产权商铺的投资和经营有其独有的特殊性,对于社会众多中小投资者来说,还是一个相对陌生的新生事物。“商铺有风险,投资须慎重”应是投资者需牢记的警示。我们相信随着市场的成熟和法制的日益健全,商铺会成为像预售或按揭等房地产产品销售方式一样的,为我们所熟知、认可和接受的房产销售模式。

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  • 热心网友 | | 2018-08-09

    1.在商铺买卖合同中,应对产权办理更名的时间作出明确的约定。因为如果产权未进行转移,那么在收取租金时只是基于合同中的约定未免太苍白无力,有可能会对预期收益的计算产生影响。

    2.争取与开发商签订委托经营合同,因为作为商业物业的开发商,其应具有相应的资金实力和偿还能力,一旦经营目标不能实现,可以以合同中的违约责任条款去约束开发商。

    3.如存在经营公司,争取在商铺买卖合同的附件中对开发商选择的经营公司作出相应约定。如投资者的知情权、参与选择权、收益不能兑现的救济权、违约责任等。这样就避免了开发商的“金蝉脱壳”,即便是将来经营出现问题,也可为自己准备一个补救的途径和措施。

    4.为了保险起见,投资者还可要求开发商对委托经营合同中的收益作出连带保证。如基本收益实现不了或物业、经营公司无能力兑现租金,则开发商对租金的返还承担连带保证责任。

    5.为防止租金被占用或日后管理出现混乱,在购买商铺时,应要求在一定条件下由开发商牵头组成业主自治组织,返还的租金在业主自治组织和经营公司或开发商的共同监督下,在银行设立专门账户,以最大限度地保护中小投资者的利益。

    总而言之,作为商业地产的一种类别,产权商铺的投资和经营有其独有的特殊性,对于社会众多中小投资者来说,还是一个相对陌生的新生事物。“商铺有风险,投资须慎重”应是投资者需牢记的警示。我们相信随着市场的成熟和法制的日益健全,商铺会成为像预售或按揭等房地产产品销售方式一样的,为我们所熟知、认可和接受的房产销售模式。

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  • 热心网友 | | 2018-08-09

    出售商铺,只要告诉你要卖到手多少钱就好了,其他的中介会帮你处理,你是卖家没什么好担心的,

    1.首先要原业主,转让人,和你.三方一起签约.
    2.要了解除了租金外的其它费用,交铺前一定要结清.
    3.转让金包不包押金.以及合同上所约定的条款要看清楚,达成共识.
    4.一定要原业主出具产权证明,并参与合同.

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  • 热心网友 | | 2018-08-09

    你好:

    首先:先到城市规划处了解下是否有拆迁的可能。
    其次:要注意转让你是否要用对方品牌,如果要用要签订合约,让对方陪同办理手续。
    如果双方达成转让协议,转让方应协助接手人办理该店面的工商营业执照等相关证件的过户手续,但相关费用由接手人负责;接手人接手前该店面的一切债权、债务均由转让方负责;接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由接手人负责。”律师提醒,“转让时接手人首先要依照法律手续办理转让合同。合同越细致越好,可加一些弹性条款,以保护自己的权益。签协议的过程中最好有中间人在场,如果转让金额很大就需特别小心,谨慎一点还可以申请公证。

    再者,接手人还需注意了解转让人与店面出租人有无租赁合同,店面出租人有无店面租赁许可证等相关证件。此外,店面转让合同必须经店面出租人书面同意,并办理登记备案手续;
    最后,如果叮袱耻惶侪耗抽同处括转让方逾期交付店面,转让方应每日向接手人支付转让费的千分之一作为违约金,逾期30日的,接手人有权解除合同,并且转让方必须按照转让费的10%向接手人支付违约金。”

    那么如果没有过户店名等手续也要注意,一定要房产所有人同意你转让,也愿意在和你签订房屋租赁合同。

    哦对了还有必要提醒你,如果你从事餐饮业最好得到房东的同意,他房产没有这个限制,不要干上了才发现,建筑商早有规定不润许从事餐饮。
    差不多了。

    祝你成功!!新年快乐!!!

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  • 热心网友 | | 2018-08-09

    商铺转让费就是商业活动中有关店面转手时上家附加给下家的一个由上家额外收取的费用,是下家弥补给上家因转让所蒙受损失的补偿。而其实际情况是,有些地方、地段及店面无理要钱或漫天要价,有"上家非法做二房东"之嫌。
    因此,第一,估算转让费时要充分考虑店面转让时都有哪些有形价值和无形价值。有形价值可物化为商品、柜台、货架等,而无形价值则是指店铺的地理环境、购买力、客户群等。
    第二,依照法律手续办理转让合同。合同越细致越好,可加一些弹性条款,以保护自己的权益。签协议的过程中最好有中间人在场,如果转让金额很大就需要特别小心,谨慎一点还可以申请公证。
    第三,注意查询房东有没有店面租赁许可证及转让手续。
    第四,注意非人为因素。除了拆迁,还要考虑遭遇到台风、雷电、水灾、火灾等风险后该怎么处理。这些对房东财产造成危害或损失的情况,都要在合同里有所反映,以维护自己的合法权益不受侵害。
    要明确转让的是权利和义务的全部转让,还是部分转让。按照法律规定,只要不是1、根据合同性质不得转让的;2、按照当事人约定不得转让的;3、按照法律规定不得转让的。就可以转让。转让方的配合变更义务。
    上次跟大家分析了关于开电玩店投资分析之选址篇,这次再接着跟大家一起来交流一下关于选址时转让店铺注意事项。(电玩店投资分析-选址篇见阳光巴士创业网)
    店铺转让或转租可以节省投资、时间及精力等,但也存在较大的风险,因此一定慎重。店铺转让大致分以下几个步骤:
    一、确定转让人的身份,看他是否是店面房屋的产权所有者,如果店铺经营者就是房屋的所有者,首先要查看店铺的产权证明、营业执照、卫生许可证等其他相关证件是否齐全,并初步咨询转让价格及房屋的租金情况。
    二、若有意接手,双方可洽谈房屋租金及店铺经营设备、装修等转让项目的具体价格。若谈定则可预付一定数量的定金,以保证优先接手店铺的权利,定金收取方出具定金收条,收条要写清时间、金额、定金的用途等具体内容。
    三、双方鉴定《店铺转让协议》及《房屋租赁合同》,从而约定双方具体的权利与义务。
    四、合同签署完毕,按合同约定方式结付转让费用。
    五、转让方有义务协助接手方进行过户变更手续,因此,接手方要及时凭鉴定合同及其他所需证件到工商部门办理好更名登记手续,以确定经营的合法性。
    六、如果店铺经营者也是承租人,则必须查看其与房屋产权人所鉴定的原始合同,并检查其是否有转让(转租)权;鉴定合同时要三方同时在场并鉴字证明。(即产权人、经营者、接手者)
    七、务必考察店铺转让的原因及之前的债权、债务情况,并在合同中明确注明,以免跌入转让合同的陷井。
    八、还有重要一点:务必事先调查清楚您所看中的店铺地段在短期内是否有市政方面的拆迁规划,从而避免上当受骗。

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  • 热心网友 | | 2018-08-09

    一.调查的档案

    承租商铺之前,应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重大信息:

    1、房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。

    2、房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署合同。

    3、房屋是否已经存有租赁登记信息,若已经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。

    二.免租装修期

    商铺租赁中,免租装修期经常会出现在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业,此种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的。但“免租装修期”非法律明确规定的概念,因此,在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支付的具体费用,一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。

    签定合同发生的费用

    三.租赁保证金

    俗称“押金”,主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、费等费用比较高,因此建议押金应当适当高一些,以免不够抵充上述费用,另外,还需要特别注意的是,承租人在承租过程中,不断地拖付相关费用,押金抵扣不够的情况下怎么办?可以在合同应当约定补足“押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后,承租人应当在合理期限内补足支付“押金”,如果经出租人通知后一定时间内补足的话,则出租人可以单方解约,并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定,则可以有效整治承租人“老赖”行为。

    四.税费承担

    按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,出租人或转租人应当承担以下税费:

    1、出租:

    营业税及附加租金*5.55%

    房产税租金*12%

    个人所得税所得部分*20%(所得部分为租金扣除维修费用,维修费用每次不超过800元)

    印花税租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳,按租期内所有总租金计算。)

    土地使用税按房屋地段每平方米征收,具体以代征机关实际征收为准。

    2、转租:

    营业税及附加转租收入*5.55%

    印花税印花税转租租金(总额)0.1%

    在实践中,商铺租赁税费德缴纳比较多样,上述标准只是法定征收标准,不同区域或许存有不同的征收方法,具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。

    虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人,但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人,此时,无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高,应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后,再行约定具体承担人,不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。

    签定合同时要注意的重要内容

    五.营业执照

    承租商铺的目的在于开展商业经意活动,而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照,因此,在签订商铺租赁合同时,许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置,主要涉及以下几个方面:

    1、原有租赁登记信息没有注销,从而导致新租赁合同无法办理租赁登记,从而导致无法及时办理营业执照;

    2、商铺上原本已经注册了营业执照,而该营业登记信息没有注销或者迁移,从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;

    3、房屋类型不是商业用房,从而无法进行商业经营活动,而导致无法注册营业执照;

    4、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,取得治安许可证、卫生许可证等证件后,方可取得营业执照;

    5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。

    对于上述第1、2、3、5条情形,可在合同中设定为出租人义务,并给予出租人合理宽限期,超过一定期限还无法解除妨碍的,应当承担相应的违约责任;上述第4条情形,可设定为无责任解约情形,以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。

    六.装修的处置

    商铺租赁中,往往需要花费大额资金用于铺面装修,为了确保装修能够顺利进行,以及保障装修利益,在合同中应当注意几个问题:

    1、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修,以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等,若有特别的改建、搭建的,应当明确约定清楚,对于广告、店招位置也可约定清楚。

    2、解除合同的违约责任,不仅仅考虑违约金部分,因为违约金常常会约定等同于押金,数额不高,往往不及承租人的装修损失,因此,应当约定在此情形下,出租人除承担违约金外,还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。

    3、明确租赁期满时,装修、添附的处置方式。

    七.水、电、电话线等

    因商铺经营的特殊性,对于水、电、电话线均可能特殊需要,这些公共资源的供应又会受到各种因素影响,建议承租商铺前,应当先行考察是否满足使用需求,若不满足的,确定如何办理扩容或增量,以及办理扩容或增量所需费用,并在合在同明确约定相关内容,以及无法满足正常进行需求的情形下,承租人人免责解除合同的权利。

    签定合同之后的疑虑

    八.租赁登记

    租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质,此登记的效力主要包括以下内容:

    1、登记与否不影响合同本身的生效,即使没有办理备案等记,合同依然在生效条件满足时就生效;

    2、经登记的案件,具有对抗第三人的法律效力,比如,若出租人将房屋出租给两个承租人的,其中一个合同办理了租赁登记,另一个没有办理租赁登记,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

    因此,建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外,大多数工商部门在办理营业执照时,均要求租赁合同经过租赁备案登记。

    九.转租问题

    商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形,这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”,依法律规定,“转租”是指上手租赁关系不解除,本手在此建立租赁关系,而“承租权转让”是指上手租赁关系,新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。在这两种形式下,需要注意以下问题:

    1、转租必须取得出租人书面同意,同样承租权转让中,解除原租赁合同和重潜心租赁合同,也需要征得出租人同意。

    2、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费,主要补偿装修损失等,此笔费用不属于法定承租人应承担费用,但法律亦没有明确禁止,因此,只要双方当时协商同意的,亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时,应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付,以此降低资金风险,并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。

    十.买卖与租赁

    许多承租人经常担心承租商铺之后,业主将商铺出售了怎么办,其实,承租人完全无须担心此种风险,因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护:

    1、出租人在出售时,承租人享有同等条件之下的优先购买权,即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的,则业主必须将该商铺出售给承租人,以此保障了承租人的使用利益。

    2、即使承租人不想购买承租商铺的,业主出售后,新的业主也应当履行租赁合同,否则,新业主应当承当租赁合同中的违约责任。

    其他注意事项

    在承租商铺之前,需要了解该商铺的商业规划和有关政策等,如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策,比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店,必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下,承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件,以此避免遭受不必要的违约责任。

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