商品房抵押手续要怎么办理？

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• 132****0774

  　房产抵押是指产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。
  　　提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。
  　　1、抵押登记
  　　律师应当合理地提示委托人，债权人与抵押人签订《抵押合同》后，双方应依照《担保法》的规定，就该合同项下的抵押物进行登记，债权人自抵押物登记之日起享有抵押权。
  　　债权人所接受的抵押物，均须办理抵押物登记。
  　　抵押物的登记日期不得迟于抵押担保债权的实际生效日期，或商品交易中合同约定的商品所有权转移的日期。
  　　2、不登记的，不对抗第三人
  　　由于抵押登记部门的原因，导致抵押登记无法实施，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。
  　　律师应当合理地提示委托人，未办理抵押登记的，不得对抗第三人。
  　　3、恶意拒绝登记的责任
  　　律师应当合理地提示委托人，担保法规定抵押登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记，导致债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。
  　　4、登记日期与抵押顺序
  　　律师应当合理地提示委托人，由于抵押登记部门的原因致使抵押物连续登记的，抵押物第一次登记的日期为抵押登记的日期，并以此确定抵押担保债权的顺序。
  　　5、补办登记
  　　诉讼期间，抵押物尚未办理权属证书的，律师可以建议或督促委托补办登记并提交权属证书，并依法向委托人阐述相关法律意义，即：在第一审法庭辩论终结前补办或提交的，抵押担保有效;未办理抵押登记的，不得对抗第三人。
  　　6、房地产抵押登记
  　　办理国有土地使用权和地上的房屋抵押的，应当遵守《担保法》第三十六条的规定，依照“地随房抵，房随地走”的原则办理。
  　　办理房地产抵押登记的，应当向登记机关交验下列文件：
  　　(1)抵押当事人的身份证明，或法人资格证明;
  　　(2)抵押登记申请书;
  　　(3)抵押合同;
  　　(4)《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有房屋的，还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的书面证明;
  　　(5)抵押人有权设定抵押权的《决议》和办理抵押登记的《授权委托书》等文件和证明;
  　　(6)抵押房地产价值的《评估报告》或《抵押物折价协议书》;
  　　(7)登记机关要求的其他文件。
  　　7、预购商品房抵押
  　　预购商品房抵押，是购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款项，商品房开发商将预购商品房所有权让与贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
  　　预购商品房抵押贷款的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件，并取得《商品房预售许可证》。
  　　以预购商品房抵押贷款的，购房人应提交生效的《预购房屋合同》。
  　　登记机关在预购商品房抵押合同上记载或以其他方式记载抵押事项。
  　　8、在建工程的抵押与登记
  　　在建工程的抵押，是抵押人为取得贷款继续建造在建工程，在依法取得土地使用权的基础上，以下列资财或财产权利抵押：
  　　(1)以其依法获准但尚未建造的房屋抵押;
  　　(2)以正在建造的建筑物上投入的资产抵押，包括：原材料、固定资产或应收债权等资产和财产权利;
  　　(3)以正在建造的房屋或其他建筑物抵押，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款的担保。
  　　在建工程已经完工部分的抵押，其土地使用权随之抵押。
  　　9、在建工程的抵押登记应提交的文件
  　　以在建工程抵押的，抵押合同应当附加以下文件和证明：
  　　(1)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》;
  　　(2)已经交纳了全部土地使用权出让金，或交纳了相当于抵押部分的土地使用权出让金的款额;
  　　(3)已经投入在建工程的工程款;
  　　(4)有确定的施工进度和工程竣工日期;
  　　(5)存在已经完成的工程量和工作量。
  

  查看全文↓ 2018-12-06 22:11:09
• 135****2956

  个人房产抵押贷款流程：
  1.贷款申请：借款人提出贷款用途，金额及年限时间;
  2.准备贷款材料：借款人及抵押人将贷款申请贷款所需文件、证件按要求准备齐全;包括本人配偶身份证、户口簿、收入证明、个人消费用途的相应合同、婚姻状况证明;房屋所有权证，权属人及配偶身份证、户口簿、婚姻状况证明;
  3.看房评估：由相关机构对抵押房进行实地勘查、评(勘)估;
  4.报批贷款：将所有申贷资料连同评估报告或勘估意见书报送银行审批;
  5.借款合同公证：借款人及抵押人填写(借款合同)及所有相关文件、签字、盖手印后，由公证人员对其进行公证;
  6.抵押登记手续：银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到产权处办理抵押登记手续;
  7.开户、放款：借款人开立还款账户、银行放款至该账户。
  贷款条件
  (1)有合法的身份;
  (2)有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无不良信用记录;
  (3)有合法有效的购房合同;
  (4)以新购住房作**高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的**款;
  (5)已购且办理了房子抵押贷款的，原房子抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内;
  (6)能够提供贷款行认可的有效担保;
  (7)贷款行规定的其他条件。

  查看全文↓ 2018-12-06 22:10:58
• 148****2999

  ① 用于抵押的房产与贷款经办机构必须位于同一城市，个人抵押购房贷款不接受异地抵押物。
  ② 不接受评估现值在10万元以下(含)的房产作为抵押物；
  ③ 已办妥产权证明产权清晰，可上市流通并能依法办理抵押登记，没有产权争议等不利变现情况 ；
  ④ 具有较强的变现能力，房产结构完好，水、电、环保交通、城建、物业管理等各项配套设施和服务齐全，不存在纠纷和问题，不在政府规划的拆迁范围内；
  ⑤ 抵押物为商品住房的，房龄一般不得超过20年，且贷款/授信期限加房龄原则上不得超过40年；抵押物为商业用房的，房龄一般不得超过20年，且贷款/授信期限加房龄原则上不得超过30年。
  ⑥ 原则上不接受闲置超过6个月的商业用房作为抵押物；

  查看全文↓ 2018-12-06 22:10:29

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  1.拆迁安置房的面积，以不小于拆迁房原面积为原则，多出的部分按合同价办理。2.逾期交房按合同的违约赔偿规定执行。3.改变开发规划应得到规划部门的批准.开发商擅自改变开发规划，就不单纯是违约问题了，应该向规划部门投诉或者向法院起诉。

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  贷款手续（以工行为例）　　 申请过程中，申请人需提交以下材料：　　1、 身份证明（A4规格复印件一份，已婚者同时提供配偶身份证明）　　（1） 本地户口：身份证，户口本（首页及本人页）　　（2） 外地户口：身份证，户口本（首页及本人页），暂住证　　2、 资信证明：　　（1） 申请人所在单位营业执照副本（A4复印件加盖公章一份）　　（2） 申请人单位出具的个人收入证明（加盖公章、标准格式、原件一份）　　3、《商品房买卖合同》（原件一份）　　4、交纳首期款的发票（A4复印件一份）　　5、其他：　　（1） 结婚证或婚姻状况证明（A4复印件一份）　　（2） 学历证明（大本及以上者提供，A4复印件一份）　　（3） 贷款本人工行活期存折　新商品房办理按揭贷款手续的时候银行要交纳评估费、抵押登记费 、公证费 、保险费，按揭手续具体费用由各贷款银行确定。可参考费用：1.评估费：房产价值的0.2％。2.抵押登记费：每笔80元。3.保险费：贷款额×保险率×贷款年限。4.公证费：千分之一点五×贷款额。如果是公积金贷款，目前具体收费如下：1.评估费： 评估价×3‰（评估公司收取）2.担保费：贷款总额×费率×贷款年限，由担保公司收取。3.抵押登记费：新房――合同备案抵押和他项权利抵押两项，160元。二手房――抵押登记费，80元。以上费用目前各银行收取有所不同，具体您需要咨询所办理按揭的银行。

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  土地证不可以用来办理抵押贷款，房产证才可以用来办理抵押贷款。抵押贷款办理流程：1、借款人贷款前咨询:填写住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料:借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。2、银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。3、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。5、贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

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• 问 商品房按揭抵押怎么办理
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  贷款流程：1、与担保公司签订委拖代理合同，恰谈贷款的相关事项；2、夫妻双方当面向银行申请贷款，并签订银行抵押贷款合同；3、银行对贷款申请进行调查、审批；4、担保公司约评估所进行评估；5、分行审批后，银行批贷；6、贷款申请人和银行工作人员办理房产抵押登记；7、银行发放贷款；8、贷款申请人，按月还款（等额本息或月还息期还本）。

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• 问 商品房抵押借款怎么办理呢？
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  办理程序：(l)贷款人申请;借款人到贷款银行填报《个人住房借款申请表》并提交下列材料：①借款人的身份证、户口;②购买住房的合同意向书或其他证明文件;③借款人所在单位出具的借款人家庭稳定经济收人证明;④贷款银行要求的其他证明。(2)贷款银行审查;贷款银行对借款人的贷款申请及其他各项证明材料进行审查，审查合格后出具贷款承诺书，并与借款人签订抵押合同。(3)借款人与售房单位签订购房合同;借款人凭贷款银行出具的贷款承诺书与售房单位签订购房合同，并请售房单位在房产收押合同上签章。(4)借款人办理抵押房屋的保险;借款人持购房合同到贷款银行指定的保险机构办理抵押房屋的保险。(5)借款人与贷款银行签订个人住房抵押贷款合同;借款人持购房合同、抵押合同、收押合同及保险单，与第三方(法人)担保人一起到贷款银行签订《个人住房抵押贷款合同》并在30日内到房地产管理机关办理抵押登记，当事人要求公证的，可到公证机关办理公证。(6)贷款银行划款;

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