商住两用房怎么样住的方便吗？

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• 154****9111

  房价涨得厉害,真正有住房需求的刚需族买不起房或者没有买房资格。一线城市和部分二线城市限购或限贷,投资客们想要买房,难度也加大。那么,不限购、低总价的商住两用房能买来住或者投资吗?
  
  一、商住两用房的定义
  
  商住两用房,既可以居住,又可以注册公司办公,土地使用年限一般为50年。
  
  二、商住两用房优缺点分析
  
  优点:
  
  1、可以注册公司,既可以居住又可以办公。
  
  2、购买时没有限制,不限购不限贷,再买住房,还是按照首套房来算。(PS:个别有特殊政策的城市或区域除外)
  
  3、小户型,低总价。
  
  4、地理位置一般都比较优越,周边的配套比较完善。
  
  缺点:
  
  1、**比例高,需要5成**。
  
  2、不能使用公积金贷款,只能采用商业贷款,贷款年限**长10年,月供压力大。
  
  3、产权年限只有50年,《物权法》相关规定:住宅建设用地使用权期限满后,可自动续期。而非住宅建设用地土地使用权到期后,不能自动续期。所以相对于普通住宅,商住两用房的隐性成本其实很高。
  
  4、不能落户,也没有学区划分。
  
  5、商业用电用水,未通燃气,不能使用明火做饭。
  
  6、商和住结合,进出人员杂乱,商户营业时间晚,会严重扰民,且存在消防安全隐患。
  
  7、公摊大,实际使用率低。
  
  8、**速度慢,后期转手卖出各方面的税费比较高。
  
  三、商住两用房值得买吗?
  
  商住两用房值不值得买,具体要看买房的需求和目的。
  
  1、从注册公司办公的角度来看,购买商住两用房还是非常不错的,适合年轻人创业。一般来说,商住两用房处于交通方便、配套完善的地段,房屋本身的品质也不错。
  
  2、从住的角度来看,其居住的舒适度是比较低的,且生活成本也比较高,并不划算,不适合长期居住。
  
  3、从投资的角度来看,投资商住两用房是具有较大的风险的。房产投资除了土地本身的**带来收益外,另一部分收益就来源于房租。但对于投资客来说,**终能实现现金收益,转化成人民币,才算是完成投资。这个时候,就要判断楼盘日后的变现能力,是否好转手卖出了。交通的优势(是否靠近地铁或临近主干道)、社区环境优势(楼盘品质、物业服务、配套等硬性条件如何)、生活配套优势(休闲、娱乐和购物是否方便)、价格优势(是否可以在区域内形成价格优势或者性价比优势)。
  
  购买商住两用房,要对商住两用房的优缺点有一个清晰的了解,并结合自己的目的和需求来判断,到底要不要买,值不值得买。

  查看全文↓ 2018-12-28 02:09:00
• 148****3284

  1、商住两用房的优势：可以注册公司，可居住可办公，不限购，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势。
  
  2、商住两用房不能户口落户、没有学区派位，**较高50%、在水电费的计价标准上，商务办公房要高于住宅楼、住宅楼的使用年限是70年，而商务办公房只有50年。
  
  交易税收不同，如果是140平方米以下普通住宅楼只需交1.5%的契税（2008年11月1日后对个人首次购买90平方米以下普通住房的，契税税率暂调整为1%），但如果是商务办公房就要交3%的契税再加上5%的综合税，交易增值部分还要交20%的增值税、按揭贷款比例、年限。目前住宅按揭贷款高可达8成30年，但对商务办公房一般高只有6成10年。
  
  3、未来使用费用不确定。商住用房如按公建用途规定，他的水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。
  2、相关税费的差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而商住两用房50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。
  
  3、贷款条件的限制。购买商住两用房大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。

  查看全文↓ 2018-12-28 02:08:52
• 157****3838

  　第一，商住两用房，不仅使其正常的生活因“商”而受到影响，而且包括物为公用部分的费作和维修费等都要与“商人们”平摊，这本身就是损害了业主的权益。商住混合对追求高舒适度的纯居住业主来主，会带来很多不安全和不安定的因素。
  　　第二，商住两用楼存在安全及消防隐患。在目前的消防管理法规及条例中，虽有关于商住楼的规定，但指的是传统意义上的“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，而非“既可居住又可用于办公”的商住两用楼。该消防标准规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装饰材料来说，办公楼的装修档次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范较住宅严格。因此，对于商住两用楼，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑是存在一定的消防隐患。
  　　第三，会给物业管理增加难度和成本，同时影响物业管理的品质，从面影响项目的品质，大幅降低住宅的居住质量以及安全感、舒适度。另外，纯住宅社区要做小区配套，如幼儿园、国际**、双会所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。
  　　第四，选择新型“商住两用房”
  　　现在，市场上出现了新型“商住两用房”。它避免了传统的商与住混杂的格局，取而代之的是商与住各为独立脚点建筑体，彼此出入互不干扰，互不影响。商业用途的楼在消防方面尽量接近或等同于写字楼的标准，另外，彼此的电梯也是独立运行的。一些有“商”有“住”的社区，在租售方面以“整层”为单位进行。这样做，一方面写字楼给公寓业主提供超值服务，另一方面公寓业主也给写字楼提供了购买服务。

  查看全文↓ 2018-12-28 02:08:46

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• 问 商住两用房前景怎么样？
  答

  前景不太好，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，商住房的产权人应该在每年4月份前向房屋所在地地税部门申报缴纳房产税，房产税实行的是比例税率，以房产原值(评估值)为计税依据，税率为百分之1.2，房产税年应纳税额=房产原值×(1-百分之30)×百分之1.2或税务机关评估值×百分之1.2。

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• 问 什么是商住两用房 商住两用房限购吗
  答

  近年来，随着不少商业立项的楼盘也纷纷以住宅名义对外销售(即商住两用房)，购置商业性用房用于居住，逐渐成为一种常见的社会现象。尤其现在的商住两用房多以loft户型为主，通常是小户型，大挑高，不限购，面积在30-50平米，层高在3.6-5.2米左右，实际使用面积却可达到销售面积近2倍。 但根据相关规定，商用房产权年限为40年，低于普通住宅的70年产权，因此许多商用房业主芒刺在背。有法律界人士表示，物权法给了住宅明确的说法，但商业用地上的房屋尚存争议。40年后，商业地产的使用权归谁，会不会被国家收回等一系列问题也引发了人们的关注。 时下，房地产市场有很多项目是商住两用房，因此，水电是否是商住，产权证上面房子的产权年限是长时间，是不是小产权房，都是购房者需着重要考虑的。购房者购房之前一定要看清楚几证。第一要看预售许可证上的房屋用途标注是什么。第二，如果写的是商住，是不是就是指商住楼？第二要看土地证。有的土地证里面有多个期限。每一块项目的用途不同，期限也不一样，比如说，土地证可能会有两个期限，有70年，有50年的。接着要看建设工程规划许可证，看项目用地地块规划到底是什么，是否和预售许可证上面的内容一致。 根据小编了解的情况，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定：土地使用权出让**高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。 由于这种房子实质上属于商业性质，所以不属于限购令调控的范围，在实施限购政策的大中城市走进了购房者的视野。但商住两用房与普通住宅存在许多差别，在此，小编特意为购房者列出商住两用房的特点提醒大家注意： 1.物业、水电、公共维修基金等费用较高。由于商住两用房的水电价格实行商业用标准，较之一般生活用标准要相对较高；物业收费也较少受到政府部门的限制；公共维修基金也与商户就共有所有权部分的维修进行平摊。上述原因造成商住两用房在日程生活中产生的费用较高； 2.产权40年或者50年。一般住宅的所有权为70年，在到期后可以自动续期，而商住两用房、产权40年或者50年，在到期后不是自动续期，并且要补交土地出让金； 3.商住两用房无法迁入户口，这就意味着即使周边区域内有好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学； 4.没有完备的生活配套服务设施。商业项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如**、商业、居委会等，也就是说没有配套的幼儿园、**，也没有配套的医疗、养老服务等。这样就会给购买后的日常生活带来诸多不便； 5.按揭贷款实行商业用房标准。商住两用房**50%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，贷款年限**多为10年，并且不能用住房公积金贷款； 6.购买时不实行税费优惠的政策。普通住宅购房时有许多优惠的税费政策，但购买商住两用房时没有相应的税费优惠政策。 其实综合来看，小编认为商住两用房的优劣势都很明显，商住两用房的优势是：可以注册公司，可居住可办公，不限购，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势；目前存在的劣势是：不能户口落户，没有学区派位，**较高50%。 **后，小编认为，商住两用房在未来的不限购优势将逐步减弱，未来出售难度将会增加促使消费者优先选择普通住宅。 其实，商住两用房**大的优势是不限购，但目前松绑限购政策是市场主流趋势，会有更多的人具备购房资格；其次五个城市虽然短期内不会取消限购，但是不排除未来限购政策有所放宽，一旦只能有所松动，商住两用房的需求将会有明显下降。 对于购房者来说，商住房只是过渡住房一般3-5年后，消费者的经济能力充裕，购房资质符合，必然会选择换房。不限购优势减弱，加之商住两用房的高额税费，出手的难度增大。未来商住两用房整体价格预计面临回落的压力，上涨的空间很小。

• 问 大伙觉得投资商住两用房怎么样？
  答

  一、商住两用房出售成本高1、买房契税高据了解，“商住两用”项目与住宅房的区别主要体现在产权年限不同，配套设施不同，容积率及绿化、公共设施面积不同，安全级别不同，物业费、管理费以及转让契税不同等问题上。比如，商住两用房目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%（不超过144平方米）。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。对此，专业人士提醒：从投资置业的角度看，投资人出手这类物业或将承担巨大的出售成本。2、**比例、贷款成本高商住两用房不限购，也不受房贷限制，但不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年，**比较高，50%左右，且不能申请公积金贷款，贷款利率为普通住宅的1.1倍。3、房子质量一般某商住两用房业主表示，“这样的房屋格局好，LOFT户型，很受年轻人青睐，花1万多元就可以把房子分成上下两层，上面住人，下面活动、休闲等，非常方便。买30平方米相当于买60平方米，很划算。”但该业主同时也表示，房子隔音效果不是很好。也有看房人表示“我看了一些商住两用的房子，但是感觉房屋质量并不是很好，而且也不怎么划算。”二、商住两用房生活成本高1、商业用水用电商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。虽然很多商住两用房在销售时承诺是民用的水电费标准，但也是偷偷摸摸不敢写入合同中，大部分“商住两用”产品无法保障购房人按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费，也就是表示购房者要承受较高的生活成本。2、无法签入户口，没有学区划分商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。根据相关规定，非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如**、商业、居委会等，也就是说不会被强制配套幼儿园、**，医疗机构以及相应的养老服务等。而这无形中造成了业主生活、学习上的不便。3、存在安全隐患目前大多数“商住两用”项目都是酒店式公寓设计，一梯往往容纳很多住户，出入也很不方便，安全问题也值得担忧。商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上，许多业主发的帖子反映商户严重扰民，有的反映商户晚上营业时间结束太晚，有的反映光污染问题，很多商家晚上开的霓虹灯、广告牌、射灯等很扰民。这些都是置业者必须要考虑的问题。“对于自由职业或者居家办公者，选择商住两用房是要慎之又慎。”专业人士提醒，因为这两种人的主要购买目的还是住，选择商住两用势必会受到“商”的干扰，并且很多公共部分的费用都要与“商”们平摊。对于建筑材料来说，商业楼的装修档次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范要比住宅严格，但是对于商住两用房，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，这也将是一个巨大的隐患。

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• 问 商住两用房怎么装修?商住两用房装修技巧有哪些?
  答

  您好,建筑装饰材料来说,办公楼的装修档次高,可燃物较多,电和天然气的用量较大,防火规范较住宅严格。因此,对于商住两用楼,如果开发商对其规划用途报建的是住宅,并按住宅消防标准审核,无疑是存在一定的消防隐患。先规划一下区域划分,然后把区域用隔断隔开,再分别装修不就行了。希望对您有用

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• 问 商住两用房限购吗? 商住两用房的优缺点是什么?
  答

  只能以公司名义买。已经以个人名义买的人，商住房是占用购房资格的。

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