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房价涨得厉害,真正有住房需求的刚需族买不起房或者没有买房资格。一线城市和部分二线城市限购或限贷,投资客们想要买房,难度也加大。那么,不限购、低总价的商住两用房能买来住或者投资吗?一、商住两用房的定义商住两用房,既可以居住,又可以注册公司办公,土地使用年限一般为50年。二、商住两用房优缺点分析优点:1、可以注册公司,既可以居住又可以办公。2、购买时没有限制,不限购不限贷,再买住房,还是按照首套房来算。(PS:个别有特殊政策的城市或区域除外)3、小户型,低总价。4、地理位置一般都比较优越,周边的配套比较完善。缺点:1、**比例高,需要5成**。2、不能使用公积金贷款,只能采用商业贷款,贷款年限**长10年,月供压力大。3、产权年限只有50年,《物权法》相关规定:住宅建设用地使用权期限满后,可自动续期。而非住宅建设用地土地使用权到期后,不能自动续期。所以相对于普通住宅,商住两用房的隐性成本其实很高。4、不能落户,也没有学区划分。5、商业用电用水,未通燃气,不能使用明火做饭。6、商和住结合,进出人员杂乱,商户营业时间晚,会严重扰民,且存在消防安全隐患。7、公摊大,实际使用率低。8、**速度慢,后期转手卖出各方面的税费比较高。三、商住两用房值得买吗?商住两用房值不值得买,具体要看买房的需求和目的。1、从注册公司办公的角度来看,购买商住两用房还是非常不错的,适合年轻人创业。一般来说,商住两用房处于交通方便、配套完善的地段,房屋本身的品质也不错。2、从住的角度来看,其居住的舒适度是比较低的,且生活成本也比较高,并不划算,不适合长期居住。3、从投资的角度来看,投资商住两用房是具有较大的风险的。房产投资除了土地本身的**带来收益外,另一部分收益就来源于房租。但对于投资客来说,**终能实现现金收益,转化成人民币,才算是完成投资。这个时候,就要判断楼盘日后的变现能力,是否好转手卖出了。交通的优势(是否靠近地铁或临近主干道)、社区环境优势(楼盘品质、物业服务、配套等硬性条件如何)、生活配套优势(休闲、娱乐和购物是否方便)、价格优势(是否可以在区域内形成价格优势或者性价比优势)。购买商住两用房,要对商住两用房的优缺点有一个清晰的了解,并结合自己的目的和需求来判断,到底要不要买,值不值得买。
全部3个回答>商住两用房前景怎么样？
148****8835 | 2018-10-12 00:08:23
已有5个回答
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135****2896
商住两用房优缺点分析
查看全文↓ 2018-10-12 00:09:20
优点:
1、可以注册公司,既可以居住又可以办公。
2、购买时没有限制,不限购不限贷,再买住房,还是按照首套房来算。(PS:个别有特殊政策的城市或区域除外)
3、小户型,低总价。
4、地理位置一般都比较优越,周边的配套比较完善。
缺点:
1、**比例高,需要5成**。
2、不能使用公积金贷款,只能采用商业贷款,贷款年限**长10年,月供压力大。
3、产权年限只有50年,《物权法》相关规定:住宅建设用地使用权期限满后,可自动续期。而非住宅建设用地土地使用权到期后,不能自动续期。所以相对于普通住宅,商住两用房的隐性成本其实很高。
4、不能落户,也没有学区划分。
5、商业用电用水,未通燃气,不能使用明火做饭。
6、商和住结合,进出人员杂乱,商户营业时间晚,会严重扰民,且存在消防安全隐患。
7、公摊大,实际使用率低。
8、**速度慢,后期转手卖出各方面的税费比较高。
三、商住两用房值得买吗?
商住两用房值不值得买,具体要看买房的需求和目的。
1、从注册公司办公的角度来看,购买商住两用房还是非常不错的,适合年轻人创业。一般来说,商住两用房处于交通方便、配套完善的地段,房屋本身的品质也不错。
2、从住的角度来看,其居住的舒适度是比较低的,且生活成本也比较高,并不划算,不适合长期居住。
3、从投资的角度来看,投资商住两用房是具有较大的风险的。房产投资除了土地本身的**带来收益外,另一部分收益就来源于房租。但对于投资客来说,**终能实现现金收益,转化成人民币,才算是完成投资。这个时候,就要判断楼盘日后的变现能力,是否好转手卖出了。交通的优势(是否靠近地铁或临近主干道)、社区环境优势(楼盘品质、物业服务、配套等硬性条件如何)、生活配套优势(休闲、娱乐和购物是否方便)、价格优势(是否可以在区域内形成价格优势或者性价比优势)。
购买商住两用房,要对商住两用房的优缺点有一个清晰的了解,并结合自己的目的和需求来判断,到底要不要买,值不值得买。 -
136****8573
优点
查看全文↓ 2018-10-12 00:09:09
1、周边商超、公共交通方便
相较于70年产权的普通住宅，商住两用房因为兼具了部分商业的性质，所以周边的商业配套具有先天的优势，尤其在越来越受到年轻人追捧的今天，各种年轻化的商业配套趋势日渐明了。而这种房子的选址也一般更偏向年轻人、上班族的需求，无论是生活配套还是交通出行，都越来越适合人们的生活。
2、面积小，单价低，带装修
商住两用房因为面积小，容积率比较高，所以房价低，再加上如果是装修交房的话，基本可以实现拎包入住，所以受到不少年轻人的喜爱。同时购房者经济压力低，负担轻，还能有一个自己的生活之所，对年轻人来说也是一个相当不错的选择。
3、不限购，不限贷，无购房限制
很多人会选择转向购买商住两用房的一个重要原因是现在越来越多的城市开始有了购房资格的限制，无论是限购，还是限贷，只要不满足条件就失去了购买普通住宅的资格或者是因为非首套房而在购房资金压力上倍增。而购买商住两用房价格既便宜，也不受政策限制的影响，还能实现很好的投资或者居住要求，真的是一个很不错的选择。
4、租金高，投资收益好
商住两用房一房两用，可商可居。如果是以投资为目的的话，因为先天条件的优越，不仅可以出租给个人，还可以出租给公司，租金不比普通住宅低，一般可以实现以租金养房贷的效果。这也是很多投资客选择商住两用房的原因所在。
5、可以生活居住，也可以注册公司
对于想创业、开公司的人来说，商住两用房宜居宜商的属性恰恰满足这个要求。而且比起正规的办公大楼来说，这里无论是租金还是房价都要便宜不少。而且商住两用房可以用来注册公司，简直是方便节约的捷径。
缺点
1、一般不能落户
商住两用房区别于普通住宅之处在于它无法实现落户，无法实现迁入户口的目的。对于想要购买学区房或者想要依此入学的朋友来说，商住两用房并不是一个好的选择，即使周边有好的教育资源，无法落户，便无法获得入学资格。
2、商住两用房**比例高
普通住宅贷款买房时，一般只需付30%的**即可，但是商住两用房的**比例要求一般为50%，贷款年限也要比普通住宅的**长30年少，**多为10年，贷款利率也是普通住宅贷款利率上浮10%，而且商住两用房贷款时还不能申请公积金贷款。总体算下来，商住两用房的购置虽然总价低，但是受限也是比较大的。
3、生活成本高
商住两用房虽然是商业和住宅的统一体，但水、电、气等费用还是采用的商用标准，所以从生活成本上来说，要远高于普通住宅。 -
142****4183
商住两用房，既可以居住，又可以注册公司办公，是适应一线城市发展政策和年轻人生活发展的新型居住形式。土地使用年限40年，相比周边70年的普通住宅，小区管理会更严格，绿化环境及配套设施会更完善。
查看全文↓ 2018-10-12 00:08:58
优点：
商住两用房的优势是:可以注册公司，可居住可办公，不限购，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势。
缺点：
目前存在的劣势是:不能户口落户，没有学区派位，**较高50%。物业费相对普通住宅也会高一些。 -
138****8373
什么是商住两用房
查看全文↓ 2018-10-12 00:08:48
商住两用房，不是专业的建筑名词，由市场发展而来。与70年产权的住宅被提及，商住两用房的土地性质是综合类或商业类，所以产权是50或40年。
商住两用房的特点
小户型，以40-80平为主，总价低;人防和消防建设标准高;对限购城市而言，商住两用房不限购;有LOFT户型，如：买30平相当于买60平。LOFT户型层高在5米左右，面积在30-50平。由于分割成两层，实际面积达到销售面积的近两倍。
商住两用房的优势：
1.不限购
商住两用房产权是40或50年，不受限购政策的影响。无需做购房资质审核。如果购买产权70年的住宅，需满足限购条件，即：京籍家庭限两套，京籍单身人士限一套，非京籍家庭购房人连续缴纳5年个税或社保且有合有效暂住证的，限购一套。
2.价格低
商住两用房单价低，户型小，总价自然也低。
3.用途广
既可用来居住，也可用来办公，购买后可出租，用途会广泛。
商住两用房的劣势：
缺点一：产权40年
商住房**大的诟病的就是产权只有40年。据了解：目前还没使用权到期的情况，也就无先例可参考。不过中介认为：40年产权属商业性质，年限到期需补交出让金，具体多少还未知。
缺点二：水电物业费比纯住宅高
买得起，住不起。不少人担心水电费高贵，负担不起。这种担忧不是没道理，商住房物业费比住宅水电费高，甚至有的没通燃气，只能用电磁炉做饭、热水器洗澡。当然个别开发商能搞定当地政府，但这种情况少数。
所以，纠结的朋友**好提前和售楼人员沟通，且将条款在合同中明确，以便杜绝开发商为达销售目的的胡乱承诺。
缺点三：上不了户口
买房为了落户，需谨慎考虑。这种本属商业住宅两用房，不能落户，想要落户还是购买70年产权的纯住宅房产，即使开发商保证可上户，也不要相信，毕竟上户口是派出所说了算。
缺点四：投资**慢
买房投资的土豪们，房子的**空间并不大。以商住房为例，房东原价40万元购买的一室房，眼看周围涨到2.5万元/平米了，这个房价依旧岿然不动，不过租金还算客观，每个月2000元，一年租金2.5万，40年就是100万，1.5倍的投资回报率。
缺点五：**比例高，只能商贷，用不了公积金
需注意：商业房**比例**低50%;且不能公积金贷款，只能纯商业贷款，商业房贷款年限10年。无形给购房者带来巨大的压力。
缺点六：居住体验差
商业住宅属高层建筑，一层10几20户再正常不过。如果物业不负责任，楼道卫生、邻里关系、居住体验会大打折扣。
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您好,建筑装饰材料来说,办公楼的装修档次高,可燃物较多,电和天然气的用量较大,防火规范较住宅严格。因此,对于商住两用楼,如果开发商对其规划用途报建的是住宅,并按住宅消防标准审核,无疑是存在一定的消防隐患。先规划一下区域划分,然后把区域用隔断隔开,再分别装修不就行了。希望对您有用
全部4个回答> -
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近年来，随着不少商业立项的楼盘也纷纷以住宅名义对外销售(即商住两用房)，购置商业性用房用于居住，逐渐成为一种常见的社会现象。尤其现在的商住两用房多以loft户型为主，通常是小户型，大挑高，不限购，面积在30-50平米，层高在3.6-5.2米左右，实际使用面积却可达到销售面积近2倍。 但根据相关规定，商用房产权年限为40年，低于普通住宅的70年产权，因此许多商用房业主芒刺在背。有法律界人士表示，物权法给了住宅明确的说法，但商业用地上的房屋尚存争议。40年后，商业地产的使用权归谁，会不会被国家收回等一系列问题也引发了人们的关注。 时下，房地产市场有很多项目是商住两用房，因此，水电是否是商住，产权证上面房子的产权年限是长时间，是不是小产权房，都是购房者需着重要考虑的。购房者购房之前一定要看清楚几证。第一要看预售许可证上的房屋用途标注是什么。第二，如果写的是商住，是不是就是指商住楼？第二要看土地证。有的土地证里面有多个期限。每一块项目的用途不同，期限也不一样，比如说，土地证可能会有两个期限，有70年，有50年的。接着要看建设工程规划许可证，看项目用地地块规划到底是什么，是否和预售许可证上面的内容一致。 根据小编了解的情况，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定：土地使用权出让**高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。 由于这种房子实质上属于商业性质，所以不属于限购令调控的范围，在实施限购政策的大中城市走进了购房者的视野。但商住两用房与普通住宅存在许多差别，在此，小编特意为购房者列出商住两用房的特点提醒大家注意： 1.物业、水电、公共维修基金等费用较高。由于商住两用房的水电价格实行商业用标准，较之一般生活用标准要相对较高；物业收费也较少受到政府部门的限制；公共维修基金也与商户就共有所有权部分的维修进行平摊。上述原因造成商住两用房在日程生活中产生的费用较高； 2.产权40年或者50年。一般住宅的所有权为70年，在到期后可以自动续期，而商住两用房、产权40年或者50年，在到期后不是自动续期，并且要补交土地出让金； 3.商住两用房无法迁入户口，这就意味着即使周边区域内有好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学； 4.没有完备的生活配套服务设施。商业项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如**、商业、居委会等，也就是说没有配套的幼儿园、**，也没有配套的医疗、养老服务等。这样就会给购买后的日常生活带来诸多不便； 5.按揭贷款实行商业用房标准。商住两用房**50%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，贷款年限**多为10年，并且不能用住房公积金贷款； 6.购买时不实行税费优惠的政策。普通住宅购房时有许多优惠的税费政策，但购买商住两用房时没有相应的税费优惠政策。 其实综合来看，小编认为商住两用房的优劣势都很明显，商住两用房的优势是：可以注册公司，可居住可办公，不限购，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势；目前存在的劣势是：不能户口落户，没有学区派位，**较高50%。 **后，小编认为，商住两用房在未来的不限购优势将逐步减弱，未来出售难度将会增加促使消费者优先选择普通住宅。 其实，商住两用房**大的优势是不限购，但目前松绑限购政策是市场主流趋势，会有更多的人具备购房资格；其次五个城市虽然短期内不会取消限购，但是不排除未来限购政策有所放宽，一旦只能有所松动，商住两用房的需求将会有明显下降。 对于购房者来说，商住房只是过渡住房一般3-5年后，消费者的经济能力充裕，购房资质符合，必然会选择换房。不限购优势减弱，加之商住两用房的高额税费，出手的难度增大。未来商住两用房整体价格预计面临回落的压力，上涨的空间很小。
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一、商住两用房出售成本高1、买房契税高据了解，“商住两用”项目与住宅房的区别主要体现在产权年限不同，配套设施不同，容积率及绿化、公共设施面积不同，安全级别不同，物业费、管理费以及转让契税不同等问题上。比如，商住两用房目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%（不超过144平方米）。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。对此，专业人士提醒：从投资置业的角度看，投资人出手这类物业或将承担巨大的出售成本。2、**比例、贷款成本高商住两用房不限购，也不受房贷限制，但不能享受普通商品住宅的税费优惠。贷款期限一般不超过10年，**比较高，50%左右，且不能申请公积金贷款，贷款利率为普通住宅的1.1倍。3、房子质量一般某商住两用房业主表示，“这样的房屋格局好，LOFT户型，很受年轻人青睐，花1万多元就可以把房子分成上下两层，上面住人，下面活动、休闲等，非常方便。买30平方米相当于买60平方米，很划算。”但该业主同时也表示，房子隔音效果不是很好。也有看房人表示“我看了一些商住两用的房子，但是感觉房屋质量并不是很好，而且也不怎么划算。”二、商住两用房生活成本高1、商业用水用电商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。虽然很多商住两用房在销售时承诺是民用的水电费标准，但也是偷偷摸摸不敢写入合同中，大部分“商住两用”产品无法保障购房人按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费，也就是表示购房者要承受较高的生活成本。2、无法签入户口，没有学区划分商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。根据相关规定，非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如**、商业、居委会等，也就是说不会被强制配套幼儿园、**，医疗机构以及相应的养老服务等。而这无形中造成了业主生活、学习上的不便。3、存在安全隐患目前大多数“商住两用”项目都是酒店式公寓设计，一梯往往容纳很多住户，出入也很不方便，安全问题也值得担忧。商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。在某业主论坛上，许多业主发的帖子反映商户严重扰民，有的反映商户晚上营业时间结束太晚，有的反映光污染问题，很多商家晚上开的霓虹灯、广告牌、射灯等很扰民。这些都是置业者必须要考虑的问题。“对于自由职业或者居家办公者，选择商住两用房是要慎之又慎。”专业人士提醒，因为这两种人的主要购买目的还是住，选择商住两用势必会受到“商”的干扰，并且很多公共部分的费用都要与“商”们平摊。对于建筑材料来说，商业楼的装修档次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范要比住宅严格，但是对于商住两用房，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，这也将是一个巨大的隐患。
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第一，商住两用房，不仅使其正常的生活因“商”而受到影响，而且包括物为公用部分的费作和维修费等都要与“商人们”平摊，这本身就是损害了业主的权益。商住混合对追求高舒适度的纯居住业主来主，会带来很多不安全和不安定的因素。 第二，商住两用楼存在安全及消防隐患。在目前的消防管理法规及条例中，虽有关于商住楼的规定，但指的是传统意义上的“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，而非“既可居住又可用于办公”的商住两用楼。该消防标准规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装饰材料来说，办公楼的装修档次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范较住宅严格。因此，对于商住两用楼，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑是存在一定的消防隐患。 第三，会给物业管理增加难度和成本，同时影响物业管理的品质，从面影响项目的品质，大幅降低住宅的居住质量以及安全感、舒适度。另外，纯住宅社区要做小区配套，如幼儿园、国际**、双会所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。 第四，选择新型“商住两用房” 现在，市场上出现了新型“商住两用房”。它避免了传统的商与住混杂的格局，取而代之的是商与住各为独立脚点建筑体，彼此出入互不干扰，互不影响。商业用途的楼在消防方面尽量接近或等同于写字楼的标准，另外，彼此的电梯也是独立运行的。一些有“商”有“住”的社区，在租售方面以“整层”为单位进行。这样做，一方面写字楼给公寓业主提供超值服务，另一方面公寓业主也给写字楼提供了购买服务。
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