二手房交易攻略有哪些? 买卖二手房全攻略 应该注意什么

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• 137****9185

  （1.）房屋手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
  （2.）房屋产权是否明晰
  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  （3.）交易房屋是否在租
  有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  （4）.土地情况是否清晰
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
  （5.）市政规划是否影响
  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

  查看全文↓ 2019-01-14 14:34:06
• 133****4482

  在买不起高价的全新房面前,现在很多人都会选择购买相对便宜的二手房,那么,业主在购买二手房的时候注意事项都有哪些呢?下面来看看吧。
  
  一、在购买二手房有的时候必然会涉及到中介,这个时候我们就要防范中介收费陷阱。
  
  进入二手房买卖中介服务场所不要马上签二手房中介服务合同。购房者首先应该认真阅读二手房买卖中介服务合同格式条款并谨慎思考,不急于签字,谨防掉入合同霸王条款陷阱。
  
  要在代理合同中明确中介费收取标准。很多二手房买卖中介服务合同中,都只写明了收取中介服务费标准,但不写明收取中介服务费对应的服务项目,购买者在签合同时应要求二手房买卖中介服务企业提供对应的服务项目。
  
  要求中介费与中介服务对等。二手房中介服务企业收取了中介服务费后,就应该提供对应的代交买卖房屋的各类税费服务,但必须按照物价部门审核的标准收取,二手房中介服务企业不得加收金额,还必须提供各类税费的原始发票给购买者。购买者**好提出由二手房中介服务企业先垫付,然后凭发票支付各类税费款项。
  
  二、和中介签订合同之后就要审查二手房的产权和质量问题了。
  
  确认产权的可靠度。a.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;b.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;c.一定要验看产权证的正本,而且到房管局查询此产权证的真实性。
  
  考察原单位是否允许转卖。a.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;b.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,因此要确认原单位是否同意出让;c.一般来说,军产、院(医院)产、校(**)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。

  查看全文↓ 2019-01-14 14:34:01
• 145****1830

  一、验证房源
  
  
  为了避免产权纠纷，购房人只有通过房产档案部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。
  
  
  下面就将调查二手房产权状况的方式及程序作一些介绍：
  
  
  1、要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件；
  
  
  2、向有关房产档案管理部门查验所购房产产权的来源；
  
  
  3、查验房屋有无债务负担，包括：抵押贷款的合同、租约等。
  
  
  
  Tips
  要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房产档案管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。
  
  
  
  二、委托代理
  
  
  委托代理选择中介公司，中介公司应当具有房产管理部门核发的备案证书和营业执照。买卖双方可通过网站（www.hzfc.gov.cn）“诚信档案”查询房地产经纪机构及房地产经纪人员的相关资料。签订出售/求购委托书；配对看房并签订《看房确认书》；买卖双方确认相关事宜。
  
  
  
  Tips
  填写委托书注意事项：
  
  
  
  1、产权人、房屋座落、建筑面积、竣工年代应严格按产权证上所述填写；
  
  
  
  2、委托物业情况登记表应填写完整；
  
  
  
  3、当事人的联系地址及通畅的联系电话应填写完整，为日后涉及签约及纠纷或诉讼时相关法律文书能送达做准备；
  
  
  
  4、中介公司落款应采用公司合同章+执业经纪人签章；
  
  
  
  5、文书中任何改动均需经当事人签章确认。
  
  
  
  三、签署协议
  
  
  买受方签《居间协议》注意事项：
  
  
  1、需携带合同当事人身份证明及《委托书》。
  
  
  
  2、房屋尚有抵押贷款未还清的，应明确抵押权注销问题。
  
  
  
  3、中介公司落款应采用公司合同章+执业经纪人签名。
  
  
  
  4、合同内容任何划改处都应由当事人签章确认及加盖手印。
  
  
  
  5、收取房屋权属证书三证复印件，同时开具《收件收据》。
  
  
  
  6、房屋有租赁的，应有承租方签字的《放弃优先购买权》。
  
  
  
  四、签订合同
  
  
  签订二手房合同时，为了避免引起很多不必要的纠纷，一定要在合同中明确以下内容：
  
  
  1、当事人的基本资料要全面；
  
  
  
  2、本合同标的；
  
  
  
  3、价款及履行方式；
  
  
  
  4、违约责任；
  
  
  
  5、如何解决争议；
  
  
  
  6、合同生效、中止、终止或解除条款；
  
  
  
  缴费过户
  必须提供的资料：
  
  
  
  1、杭州市房产交易产权登记申请表；
  
  
  
  2、原房屋所有权证原件；
  
  
  
  3、杭州市房屋转让合同（示范文本）；
  
  
  
  4、国有土地使用证复印件（校对原件）；
  
  
  
  5、买卖双方的身份证明，婚姻证明（均需校验原件）。
  
  
  
  办事流程
  1、申请人持上述有关材料，到房产办证大厅受理窗口登记受理，经办人在核准资料无误后，出具《杭州市房产交易产权登记受理单》（以下简称“受理单”）交由申请人收执；
  
  
  2、申请人在受理单标注的领证日期之后持相关资料的复印件至窗口办理契税手续，缴纳契税；
  
  
  3、申请人携“受理单”、《浙江省杭州市销售不动产专用发票》申办交易联原件、“纳税申报受理单”、“浙江省契税专用交款书”及身份证原件缴费后至发证窗口领证（自受理单开具起，个人自行成交单套房产单道手续办证的40分钟，其他11个工作日领取房屋所有权证）。如审批未通过，另行通知。

  查看全文↓ 2019-01-14 14:33:55

相关问题

• 问 二手房交易攻略怎么弄? 买卖二手房有哪些技巧
  答

  在二手房交易的过程中，买卖双方通常只关注交易的**终结果，却忽视了交易过程的安全性。而事实上，往往**能影响交易结果的就是整个交易过程中的各个环节。买卖双方之所以会选择经纪公司代理交易，并不仅仅是为了得到真实的市场信息，他们更希望经纪公司 能给他们提供一个有安全保障的交易过程。其实，消费者只要掌握了基本的交易常识，注意一些可能存在的风险，还是能够买到一套称心的二手房的。一般正规的二手房交易包括如下几个环节。一、寻找中介信息登记买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策，经纪公司根据实际情况为买卖双方进行配对，为他们牵线搭桥，买卖双方分别登记购房、售房信息。在这个环节中，买卖双方面临的一个重要事情就是选择一家真正的放心中介，它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。选择好的经纪公司有以下几点：规模大、有营业许可证、有资质证书、声誉较好。具体办法如下：1、注意公司地址是否同您登记造访的这家店在同一处或在同一行政区，如果不是，有两种情况：其一证明该公司是异地经营，这样的公司很可能曾经面临被工商局列入违法行为的窘境，而以搬家的方式逃避工商部门的制裁和顾客的追讨；2、因为它是一家分店或连锁店。按规定，分店也应有自己的执照，但是，办照的条件是分店有两个以上拥有经纪人资质证书的，有些分店未达到这一标准，就使用总店营业执照的复印件，所以，消费者应向该店的业务员提出看看总店的营业执照，借此机会，也可到其总店认认门。3、留意执照上所列的注册资金，通过查看该公司的规模、办公地点、从业人员的数量，就能判断出这样一个企业是否可能拥有像执照上所标的百万元、千万元的注册资金了。4、在与房主签订购房协议之前，购房者应该多去几次中介公司的店铺，每次到访时，观察店中的业务员是否固定及有无其他买卖双方同这家公司发生争执。还有一点您要注意：不要被“放心中介”的称号迷惑。一些中介打出“放心中介”的旗号出现损害消费者的行为。二、入市资格审批卖方到房屋所在区县房地产交易管理部门申领“上市批准通知书”，办理上市审批手续。如果是已购公房，其上市需盖三种章。第一枚章是在出售调查表上盖的章，主要由单位证明土地使用性质，以便证明房屋所在地皮是出让性质还是无偿划拨。第二枚章是在上市征询意见表上盖的章，后市颁布补充规定及说明，如果已购公房房主与原产权单位没有特殊约定的，无需原单位同意盖章。第三枚章是在上市申请确认表上盖的章，由各区房地部门在买卖签约前审批。主要是从表格中审核是否属于规定中禁止上市的几种房。以下产权性质的房子不能上市交易：1.中央直属机关的公房；2.军产、院(医院)产、校(**)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的；3.使用权的房屋；4.以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款的；5.在农村集体土地上兴建的房屋，所持乡产权房产证的二手商品房；6.已经被列入拆迁公告范围的；7.所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；8.所有权有纠纷的；9.已经抵押，并且未经抵押人书面同意的；10.上市出售后会形成新的住房困难的；11.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的；12.房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的。

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• 问 买二手房攻略有哪些呢?购买二手房的注意事项有哪些? 
  答

  二手房虽然不像新房那样价格昂贵，但是也绝不便宜。因为现在很多二手房其实购买居住时间并不长，而且环境配套都很不错，交通便利，这也是现在很多购房者会选择二手房的原因。二手房买房注意事项有很多，今天我们重点列举几点。一、仔细检查房子的产权。这是二手房买卖注意事项的重中之重。试问一个连产权都不清晰或者没有产权的房子有购买的必要吗？所以在购买之前，首先要卖房者出示所购房屋的产权证，看是否完整可靠，卖房者是不是和产权证上的所有人是同一个人，并让他出示身份证等证件。二、户口是否迁出。很多买房者都是为了子女读书问题而购买的教育地产，这就要特别注意房屋的户口迁出迁入问题，并了解入学名额是否被占用。三、价格了解、交付方式应安全。在购买之前应该对该区域的二手房均价有一个大概的了解，这样在跟卖方讨价还价的过程中才能心中有数，也不至于被中介牵着鼻子走。买方应该把定金或预付款存入银行冻结户口，等到卖房过户或者拿到新证以后再统一转入卖方户口。四、要注意查看房屋附近的市政设施，生活配套、小区绿化、交通情况、噪声、物业管理等方面。这些细节将会和我们的生活息息相关，直接影响我们的居住质量。可以跟周边邻居聊天，了解这个小区到底有哪些优缺点。五、注意了解房屋户型等内部状况。比如房屋的户型、朝向、结构、采光、通风、面积、层高、装修、家具等等。有哪些是原业主要带走的，哪些是可以和房屋一起出售的，价格方面可以协商沟通。还要特别留意房屋的情况和房产证上的信息是否相符，不要被偷梁换柱。六、费用结算问题。还有一些容易被忽略的二手房买房注意事项中的小细节，就是要跟房主了解清楚房屋的其他费用是否结清，例如水电费、燃气费、物业管理费、电话费和网络费等，以免后期产生小纠纷。七、配套设施的水平与质量。主要分为两大类：①与基本居住有关的各种公用管线以及设施，包括水、电、天然气、有线电视、电话、宽带网络、供暖、雨水处理、污水处理等，这些设施保障基本居住需求的满足;②与家庭生活需求有关的各种公共设施，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理等设施，这些设施是对基本居住需求之上的更高生活需求的满足。总结：了解二手房买房注意事项不仅可以给我们指引，还可以帮我们节约很多时间。不再像以前那样盲目无所适从。不过大家在购买之前应该综合考虑多方面因素，争取买到不后悔的优质二手房。

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• 问 新房装修流程全攻略有谁清楚？
  答

  毛坯房装修流程一般有三个阶段。第一阶段设计阶段，需要与装修设计人员沟通了解业主所喜欢的装修风格。并且将所流行的时尚趋势融入其中，确定设计方案之后就需要开始筛选装修公司。第二阶段就是施工阶段，装修公司进行拆改工作，包括水电的改造以及隐蔽工程的检查。比如要试验地暖是否畅通，防水工程是否到位。在施工过程中做好放水之后需要进行二十四小时的闭水试验。水电全部弄好之后就需要粘贴地板砖和瓷砖。第三阶段就是木工活进场。木工进场之后主要是针对天花板吊顶以及石膏角线等进行施工。其中包括门窗的安装以及框架的打造，这些都是不可缺少的流程，也是木工活阶段的关键所在。木工活结束之后便是墙面的处理和喷漆。毛坯房装修流程主要就是包括以上三个阶段。在所有阶段完毕之后便需要进行现场处理，垃圾处理完毕之后，业主可自行购买灯具，开关以及插座等。同时不可忽略在全工程完毕之后进行验收，验收合格之后再支付余款，避免没有验收就交付装修金而带来不必要的纠纷。

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• 问 二手房买房攻略有哪些呢？如何才能买到好的二手房?
  答

  在二手房买卖时，应注意事项共有以下几点，具体如下：1、房屋手续是否齐全 （查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）；2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）；3、交易房屋是否在租 （须注意：买卖不破租赁）；4、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；5、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）；6、房屋是否合法 （不要有违规搭建等，无法办理过户）；7、单位房屋是否侵权 （福利分房等）；8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房） ；9、中介公司是否违规 （选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等）；10、合同约定是否明确 （违约赔偿责任）。

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• 问 新房装修流程全攻略有谁清楚？
  答

  房子装修基本流程1、我们先来看看房子装修的施工顺序有哪些:首先是对主体进行改装—其次是水电改造—进入贴砖工程—木工工程--刷油漆的工程阶段--吊顶装修—门的安装--安装卫浴洁具、灯具--家具家电工程的安装—软装(安装窗帘和床品等)。2、在主体改装之前,我们是需要做好准备工作的,首先是对整个屋子进行弹线,如今装修中一般是用红外线照在墙上,然后再是弹出墨线,这样做的目的是决定屋子的水平高度,因为后面做的任何装修工作都要以这个弹在墙上的墨线来做规范高度。3、房子的主体拆改:每一个家庭的具体情况不一样的,有的人多一点,有的人需要一个大一点的主卫生间用来放浴缸,有的人家需要放置钢琴,有的人需要做一个大鱼缸等等很多不一样的要求,所以装修之前就要想好家里要不要拆改吗?拆墙、砌墙、铲墙皮、批墙、拆门等等要先做好,要将拆下来的垃圾及时的运下楼去叫人拉走。4、房屋装修中的水电安排:水电安排是装修流程里面比较复杂的事项。比如电工,一般是先达到的,但是却是后离开的,因为一开始先要打地沟埋线管,在全部装修好了还要安装电器和插座等。水的工作主要是严谨,比如卫生间的处理一定要到位,必须按照要求做好测试。

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