无产权证房屋买卖合同是否有效？

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• 134****5918

  经常有人拿着房屋买卖合同来，要求与对方解除合同，理由是签订合同时卖方没有房产证。根据《中华人民共和国房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。那么，没有房产证的房屋买卖合同一定无效吗?并非如此。 　　首先，房地产管理法第条的规定属于行政管理性质的规定，目前的主流观点是，违反了该规定并不必然导致合同无效。 　　其次，房地产证是拥有所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分。但无权处分行为在无权处分人取得处分权利以后便生效，转而成为有权处分行为。《**高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。依此规定，没有房产证的房屋买卖合同并非必然无效。 　　再次，有的房屋买卖合同约定在卖方拿到房产证或者具备转让条件以后双方再履行买卖合同，这样的合同也并非一定无效。这样的合同其实是附条件合同，在所附条件 “卖方拿到房产证或者具备转让条件”成就以后合同才生效。在卖方没有拿到房产证时，该合同不生效，但不生效不是无效，一旦条件成就合同就生效;如果合同所附条件确定不会实现，该就成为一份无效合同了。 　　**后，只有符合一定条件的合同才是无效合同。比如说：双方都知道卖方没有房产证，却签订了一份买卖没有房产证的房屋的合同;买方或者卖方有欺诈、胁迫或者乘人之危行为;双方恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益;等等。 　　合同应当遵守。现代合同法的原则是尽量让合同生效，这也是诚实信用原则的必然要求。同时由于合同的无效属于绝对、当然、自始无效，因此，当发现合同出现无效事由时，应当及时予以解除，以免造成更大的损失。
  

  查看全文↓ 2019-01-14 22:08:05
• 131****9203

  甲有一套商品房，房产证正在办理中。甲在未取得房产证的前提下把房子卖给了乙，并且双方签订了购房合同，结果房价上涨，甲起诉到法院主张合同无效，愿意返还乙所交的定金，结果法院判决合同有效。 法院认为：虽然我国《城市房地产管理法》第38条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但是《城市房地产管理法》第38条规定未取得权属证书不得转让是行政管理的规定，即要求行政机关对未取的房屋权属证书的房屋不办理过户登记手续，是从物权公示的原则出发，为了保证交易安全所采取的行政管理措施。只要合同双方当事人对于房屋的权属情况没有产生误解，是双方真实意思表示，合同就应当认定为合法有效，这是符合合同法精神的。同时，根据我国《物权法》第15条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让、和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。法院通过以上法律规定认定该房屋买卖合同有效。
  

  查看全文↓ 2019-01-14 22:07:59
• 152****0012

  产权登记的第一程序就是登记收件。登记收件表示主管机关接受产权人主张权利的申请。因此，产权人必须填写申请书，并交验有关证明、证件; 经审查符合登记条件的，予以收件。即接受申请书，收存需要进一步审查的有关证明、证件。
  02
  勘丈绘图。它是对已申请产权登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察，查清房地现状，丈量计算面积，核实墙体归属，绘制分丘平面图，补测或修测房屋分幅平面图，为产权全面审查和制图发证提供依据。
  03
  产权审查。对申请登记的房屋，经过认真细致的实地勘察和丈量制图，掌握了房屋全部实况资料以后，即可转入产权审查。 产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础，以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据，对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证 件、证明，逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚，产权转移和房屋变动是否合法等整个复杂细致的工作过程。 需要说明的是，这里的产权审查是全面的、更为细致的产权审查，是经过了登记收件勘丈绘图后的产权审查。
  04
  绘制权证。对申请人申请的房地产，经过审查确认可以颁发产权证后，应及时转入制权证阶段。这个阶段的主要工作是绘制应颁发的产权证件。
  05
  收费发证。它是产权登记发证工作的**后程序，要求把应收的登记费收缴入库，把应发出的权证发放到所有权人手中。 发放产权证前，必须全面检查应发放的权证有无差错，是否已交纳契税。
  
  06
  个人购买商品房，办理房产证应当向登记机关提交： 1、购房合同(正本); 2、购买发票(原件); 3、竣工决算书(原件); 4、个人身份证及复印件。 必须本人亲自到场办理，如果委托他人办理必须提供经过公正的委托书。
  07
  单位购买商品房，办理房产证需持： 1、购房合同(正本); 2、购买发票(复印件); 3、竣工决算书(原件); 4、单位介绍信(同时还需注明单位性质、委托何人前来办理); 5、《住房质量保证书》、《住房使用说明书》。

  查看全文↓ 2019-01-14 22:07:53

相关问题

• 问 签订无产权的房屋买卖合同是否有效呢？
  答

  首先，房地产管理法第条的规定属于行政管理性质的规定，目前的主流观点是，违反了该规定并不必然导致合同无效。其次，房地产证是拥有所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分。但无权处分行为在无权处分人取得处分权利以后便生效，转而成为有权处分行为。《较高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条规定：依照合同法第四十四条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。依此规定，没有房产证的房屋买卖合同并非必然无效。

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• 问 签订无产权的房屋买卖合同是否有效呢？
  答

  《房地产管理法》第37条关于“未依法领取权属证书的房地产不得转让”。即没有权属证书的房产在法律上所有权不能转移，关键是当事一方是否具有完全房产所有权...《合同法》第130条规定：“买卖合同是出卖人转让标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”众所周知，房屋买卖分为两道程序：一是双方就买卖房屋经协商达成一致，签订房屋买卖合同，明确双方的权利义务，当事人之间发生债的法律关系，双方均受合同的约束；二是双方依合同履行义务。买受人应依约支付价款，出卖人应将房屋交付买受人并办理过户登记，将房屋所有权转移于买受人。可见，合同关系是因，过户登记、转移所有权是果。过户登记能否进行、所有权能否转移只是合同能否得到完全履行的问题，与合同的效力无涉。以房屋没有取得权属证书、不能办理过户登记为由反推合同无效是颠倒因果关系，不符合交易的顺序与逻辑。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”《**高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”

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• 问 各位好，我想了解：无产权房屋买卖合同是否有效？
  答

  宅地及该宅地上的附着物房屋。如果当事人要取得标的易主，需要经过买卖、赠送才能产生。本案标的物是不动产，在买卖、赠送过程中是不能即时履行清偿的，必须订立书面合同，且该物易主后是要经过相关部门办理产权证才发生法律效力。合同无效的情形有五种：一、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;二、恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;三、以合法形式掩盖非法目的;四、损害社会公共利益;五、违反法律、行政法规的强制性规定。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

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• 问 无产权证房屋买卖合同怎样写?无产权证房屋买卖合同有法律效力吗?
  答

  根据《城市房地产管理法》第三十八条明确规定："下列房地产不得转让：…(六)未依法登记领取权属证书的。"根据《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，在以前的法律实务中，人们通常都认为该条规定的所谓"不得转让"属于法律禁止性规范，不得违反，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，违反该规定进行房屋转让的合同应被认定为无效。在这一思想指导下，这类纠纷起诉到人民法院，基本上都判决房屋买卖合同无效。众所周知，与《城市房地产管理法》相比，《合同法》的立法指导思想已经发生了重大转变，不再是像《经济合同法》那样，动辄令合同无效，而是奉行鼓励交易原则，尽量承认合同的效力，即使是出卖他人之物，也不再是硬性地令合同无效，而是由出卖人承担权利瑕疵担保责任(第150条)，或者是合同效力待定(第51 条)，甚至是合同有效下的一般违约责任(107条等)。合同法释【1999】19号第4条(第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。)的规定表明了这一点。上海市高级人民法院在2005年12月 16日下发的《关于审理"二手房"买卖案件若干问题的解答》的通知第4个问题中问：一方尚未取得房屋所有权证，即与他人订立转让合同。该转让合同的效力如何认定?答：高院在今年6月16日《民事法律适用问答》(2005年第1期)对此作了阐述，明确不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。

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• 问 无产权证房屋买卖有效吗？
  答

  1、买卖合同只要符合合同成立的条件，就有效，与有没有取得房屋所有权证没有关系.法律依据：<<物权法>>第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。 2、合同有效的条件： (1)签定合同的行为人具有相应的民事行为能力. (2)意思表示真实 (3)不违反法律或者社会公共利益 (4)标的确定和可能 (5)条件成就或者期限届满(如果是附条件或者附期限的合同) 3、所以，要使未取得房屋所有权证的房屋买卖合同有效，只须符合上述合同成立条件即可.届时，一方违约未交付房屋的，虽然其未取得产权，但是合同相对方可基于有效成立的买卖合同要求其承担违约责任。

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