产权面积怎么算? 如何确定一所商品房的产权登记面积

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• 147****9352

  房产证注明的面积为房屋建筑面积，而房屋建筑面积应为套内面积和分摊的共有面积之和。
  
  阳台面积算套内建筑面积，包含在建筑面积之内，单列出阳台面积是因为阳台面积计算方法和其他建筑面积计算方法不一样。
  
  套内阳台建筑面积，按《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013，3．0．21在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2 面积。
  
  建筑物的阳台，不论其形式如何，均以建筑物主体结构为界分别计算建筑面积。
  
  建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积
  
  公摊面积＝建筑面积×公摊系数
  
  公摊系数＝建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积
  
  套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台面积
  
  

  查看全文↓ 2019-05-25 22:56:22
• 134****2047

  房产证上的产权面积与实际面积不一样，原因如下：
  1、一般房产证上的产权面积是建筑面积，实际面积是没有那么多的。
  2、赠送面积是不属于建筑里面的是不会写上去的，一般房产证只能更改产权人的相关信息，其它的信息一般是不予更改的。

  查看全文↓ 2019-05-25 22:56:17
• 132****0165

  、产权登记你现在应该查不到的，签了合同以后才去办理。如果该房之前办理了产权登记，你可以到当地房产局查询。**终房子的面积是由房产局来核的并写入你的房产证上，会注明建筑面积、公摊面积等数据。商品房住宅一般是按建筑面积来计价的，建筑面积包括套内面积和公摊面积在内，你现在量出来的71多平米只是套内面积，还有分摊面积要包括进去的，建筑面积86平米很正常。今后交房拿证的时候，你得到的实际面积和合同上约定的面积有误差的，合同中有约定处理办法的按合同办，没有约定的，误差绝对值3%以内按实结算多退少补。超过3%的，你可以要求退房，不退房的3%以内按实，超出部分面积大了的算你的不要另外再出钱，面积小了的部分由开发商双倍返还你差额。所以你现在没必要去担心他什么面积的差异问题，对方也不敢跟你玩这套的，差太远他划不来。你现在要问一下对方这个楼盘的分摊率或是公摊系数是多少，搞清楚公摊面积究竟有多少，是不是和宣传的一致。你们签了合同后今后要查询备案登记等情况可去当地的房产局窗口或网站查询。
  2、我们都不理睬
  3、你只是交了订金，就算没这事你也可以随时要回来的，对方不能扣押你的订金的。如果是“定金”则要看对方是否有故意隐瞒你的行为等违约违规现象，不然还真不好退。但如果用你问题中的原因套入此问，而这个原因又成立的话（即他们告诉你的面积与实际面积存在很大差异）你也可以要求退回。不过在这一问题上可能是你误解了，应该不会到这一步的。
  4、上诉的诉讼费由败诉者付。
  综上所述，你的问题可能只是个基于对房地产不大了解情况下的误解。但为了慎重起见，在签合同的时候要约定好面积以什么为计算标准（建筑面积、使用面积等要分别注明），交房的时间及违约责任、房屋质量的约定标准等可能涉及到开发商责任的有关事项。另外还须查验对方的五证，确定他销售的合法性。其他有关买房的经验可到www.zz668.com.cn这个网站的买房宝典栏目中去看。祝你好运。

  查看全文↓ 2019-05-25 22:56:13
• 152****2265

  2015年7月30日，宁德市住房和城乡建设局转发福建省住房和城乡建设厅办公室关于进一步明确商品房产权面积计算规则和使用新版商品房买卖合同示范文本有关问题的通知
  
  　　各县（市、区）住建局，福安、东侨房管局，市房地产管理中心、市房屋登记交易中心，市直属房地产企业：应及时调整商品房网签备案系统，以便商品房网签备案系统与闽建办房〔2015〕5号文件能相衔接，各县（市、区）房屋登记机构在办理合同商品房买卖合同备案时，应对新旧版合同使用情况进行把关。
  　　
  　　附：福建省住房和城乡建设厅办公室关于进一步明确商品房产权面积计算规则和使用新版商品房买卖合同示范文本有关问题的通知如下
  　　
  　　各设区市住建局，福州市住房保障和房产管理局，厦门市国土资源与房产管理局，平潭综合实验区环境与国土资源局，福州市房屋登记中心，为进一步明确商品房产权面积计算规则，规范新版商品房买卖合同示范文本使用，现就有关问题通知如下：
  　　
  　　一、关于商品房产权面积计算规则。各地房屋登记机构应认真执行《关于进一步规范处理商品房建筑面积测绘有关问题的通知》（闽建房〔2007〕23号）有关要求，确保执行到位。竣工的商品房项目，经城乡规划主管部门核实，确认符合规划条件，出具《建设工程规划条件核实意见书》后，房屋登记机构应当按照《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）和其它有关房产测量的规定，审核确定商品房项目初始登记产权面积。对按照容积率计算规则，不计入容积率计算范围、但依照房产测量规范应予计算的建筑面积，房屋登记机构应当列入商品房项目初始登记产权面积范围。
  　　
  　　二、关于新版商品房买卖合同示范文本使用。2015年1月1日之前，取得商品房预售许可证的项目，可以继续沿用我省2007版商品房买卖合同示范文本；2015年1月1日之后，取得商品房预售许可证的项目，一律使用新版商品房买卖合同示范文本。

  查看全文↓ 2019-05-25 22:56:08
• 155****5226

  为了使大家更为方便有效的了解商品房面积计算方法，根据《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》相关规定，我们特罗列了几个大家较为关注的房屋词汇，并附计算规范，以方便大家查阅。
  
  01
  套内建筑面积：
  
  套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
  
  
  
  02
  商品房销售面积：
  
  
  指购买者所购买的套(单元)内建筑面积与应分摊的共有面积之和。
  
  
  
  
  
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  03
  
  
  阳台面积：
  
  
  
  未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的1/2计算。
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  04
  室内楼梯面积：
  
  跃层、夹层等有高度大于2.20m的部分，其中的楼梯孔按相应梯位（或设计梯位）的水平投影面积计算建筑面积。
  
  
  
  
  备注：商品房未竣工交付之前无面积误差之说，**终办理房产证面积以测绘公司竣工实测报告为准。
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  浙江省房屋建筑面积测算实施细则
  
  
  （试行）
  
  
  
  　　1．总则
  
  　　1.1 目的和依据
  
  　　为了规范房屋建筑面积的测算，依据《房产测量规范》（GB/T17986-2000）和国家有关规定，并结合我省实际，制定本细则。
  
  　　1.2 适用范围
  
  　　本细则适用于浙江省行政区域内的房屋建筑面积测算。
  
  　　2. 术语
  
  　　2.1 房屋及组成
  
  　　指人工建造，并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其它活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等具有承重和围护作用为主要构件组成的永久性建筑；房屋包括主体房屋、房屋附属设施和房屋围护物。主体房屋包括普通房屋、地下室等建筑物；房屋附属设施包括廊、阳台、门、室外楼梯、台阶等；房屋围护物包括围墙、栅栏、栏杆等。
  
  　　2.2 房屋面积测算
  
  　　指房屋各层水平面积的测量与计算。包括房屋建筑面积及其套内建筑面积、共有建筑面积、房屋产权面积、房屋使用面积等的测量与计算。
  
  　　2.3 房屋的建筑面积
  
  　　指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上的永久性建筑。
  
  　　2.4 房屋的套内建筑面积
  
  　　指房屋套门范围内由产权单元的权界线所围成的水平投影面积。房屋的套内建筑面积一般由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
  
  　　2.5 房屋的共有(公用)建筑面积
  
  　　指房屋内各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。包括应分摊的共有(公用)建筑面积和不分摊的共有(公用)建筑面积。

  查看全文↓ 2019-05-25 22:56:04

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  答

  公用建筑面积的计算方法：根据法律规定公用建筑面积分摊系数按以下方法计算：1、整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积后的剩余面积，即为整栋建筑物的公用面积。2、将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。也就是说，公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/套内建筑面积之和。3、各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。也就是说，分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。另外，在房地产开发商售楼时，政府有关部门将会通过一定的审批、监管程序，核准其公用建筑面积分摊系数。每一位购房者所购买的套内建筑面积数乘以公用建筑面积分摊系数，就可以得出该购房者应合理分摊的公用建筑面积。除此之外，会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房，居委会、派出所使用的房屋不能作为公用建筑进行分摊。开发商不能将自己无偿提供给一些经营单位的投资转嫁到业主身上，公摊费用不能计在房价内。

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  一、根据《房产测量规范》的有关的规定，房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记认定。二、房产证上的面积计算，是由开发商委托有资质的测绘队（一般是房管局的测绘队）进行实地测量的。房产证面积计算的结果，**终由套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积两部分构成。三、房产证上的土地面积是由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。房产证上的面积就是**终的实际的建筑面积。如果房产证还没有办出来，只要测绘部门已经测绘，那么现场测绘的面积就是产权面积。四、建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。对于房产证面积计算，应包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。

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• 问 西安商品房购房合同约定面积与产权登记面积发生误差时如何处理？
  答

  按照约定合同处理的。但经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。 因上述原因的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

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• 问 商品房阳台算面积吗? 商品房面积如何计算？
  答

  　如果按你给的公摊占建筑面积的23%，那么套内面积则为95.48平米。因为你没给出套内墙体面积及套内阳台面积，所以，根据你提问中仅给的数据，还不能计算使用面积。　　套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

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