物业管理

第三十条
物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列事项：
(一)生活垃圾收集和环境清扫保洁；
(二)物业管理区域内公共秩序的维护和安全巡查；
(三)物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理；
(四)庭院绿地及其设施的养护管理；
(五)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护；
(六)通知有关单位维修市政公用设施；
(七)物业服务合同确定的其他事项。
第三十一条
物业服务收费按照市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定，并接受价格主管部门的监督检查。
物业管理企业根据业主的要求提供特约服务的，服务报酬由双方约定。
第三十二条
业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但是业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位按照标准全额交纳。
第三十三条
物业管理企业可以提前收取不超过三个月的物业服务费用。但物业服务合同约定先服务后收费的，从其约定。
第三十四条
物业服务合同期满不再续签以及出现法定或者约定提前中止合同情形的，应当提前二个月通知对方。
物业服务合同终止时，物业管理企业应当在区(市)物业管理行政管理部门的监督下，将物业管理用房和本条例第二十四条规定的资料交还给业主委员会，由业主委员会移交给业主大会新选聘的物业管理企业。
第三十五条
有关执法机关进入物业管理区域依法执行公务时，物业管理企业不得阻挠。
对物业管理区域内发生的违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、市政公用设施、绿化等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法及时处理。
第三十六条
物业管理行政管理部门应当建立投诉受理制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
编辑本段第五章 物业的使用与维护第三十七条
物业管理区域内按照规划建设的共用建筑和共用设施，不得擅自改变用途。
第三十八条
物业管理区域内的停车场(库)，应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用。
第三十九条
供水、供电、供气、供热、邮政、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。
前款所列单位在物业管理区域内进行工程施工，应当在施工前告知物业管理企业并签订协议，做好施工现场的恢复工作。
第四十条
业主装修房屋，应当遵守国家和本市的规定以及业主临时公约、业主公约。
业主装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项以及建筑垃圾清运方式等告知业主，并与业主签订相关协议。
第四十一条
物业共用部位、共用设施设备专项维修资金按照国家有关规定筹集，归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和大型设施设备的更新、改造，不得挪作他用。
第四十二条
进行住宅建设工程招标时，建设单位应当在招标文件中明确按照工程价款结算总额百分之五的比例预留建设工
程质量保证金，并与施工单位在合同条款中对涉及保证金的事项进行约定。建设工程质量保证金应当专户储存，专项用于物业保修期内的保修。
住宅建设工程竣工结算后，建设单位应当按照合同约定及时向施工单位支付工程结算价款并预留保证金。
因施工单位原因造成住宅物业出现质量问题的，施工单位应当负责维修，并承担鉴定及维修费用。施工单位不维修也不承担费用的，建设单位可以按照合同约定从保证金中支付相关费用。
合同约定的保证金预留期满后，建设单位应当向施工单位返还保证金。
第四十三条
业主大会决定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
编辑本段第六章 法律责任第四十四条
违反本条例规定，依照国务院《物业管理条例》应当由物业管理行政主管部门给予行政处罚的，由物业管理行政主管部门依法给予行政处罚。
第四十五条
违反本条例规定，依法应当由工商、价格、公安、环境保护、城市管理、城市园林绿化等部门处罚的，由有关部门依法给予行政处罚。
第四十六条
当事人对行政机关的行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的行政机关依法申请人民法院强制执行。
第四十七条
对物业管理区域内发生的违法行为，有关行政管理部门发现或者接到物业管理企业的报告后，应当予以制止和处罚而不予制止、处罚的，由其上级行政机关或者监察机关责令改正；造成严重后果的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
编辑本段第七章 附 则第四十八条
本条例所称物业，是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附属的设施、设备和相关场地等。
本条例所称前期物业管理，是指新建物业在业主、业主大会首次选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施物业管理的活动。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本条例所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格，具有相应资质，从事物业管理活动的企业。
本条例所称业主，是指房屋的所有权人。
本条例所称物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

物业管理条例是国家为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的管理条例。目的是为了明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作，保护业主的共同利益，为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。
现执行版本的《物业管理条例》由2007年国务院修改版，自2007年10月1日起施行。
我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。与此同时，原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。
在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。目前，全国物业管理企业飞速增加。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。同时，也出现了一些问题，需要通过立法、完善制度加以解决。
在《物业管理条例》的基础上，成都市2008年开始实行《成都市物业管理条例》，共六章、九十九条（含附则。这是为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合成都市实际而制定的，适用于该市行政区域内物业的管理、使用、服务及其监督管理活动。

《武汉市物业管理条例》经2010年6月23日武汉市十二届人大常委会第25次会议通过，2010年7月30日湖北省十一届人大常委会第17次会议批准。该《条例》分总则，新建物业与前期物业管理，业主、业主大会及业主委员会，物业管理服务，物业的使用与维护，法律责任，附则7章84条，自2011年1月1日起施行。1999年7月30日武汉市十届人大常委会第12次会议通过，1999年9月27日湖北省九届人大常委会第12次会议批准的《武汉市住宅区物业管理条例》同时废止。

第一章 总则
第一条
为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条
本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条
本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。
本条例所称物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
本条例所称物业服务企业，是指依法取得法人资格，具有相应资质，从事物业服务的企业。
第四条
市房屋主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
区房屋主管部门按照职责负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
规划、土地、建设、城管、价格、民政、环保、水务、工商行政管理、园林等主管部门按照各自职责协同实施本条例。
街道办事处、乡（镇）人民政府指导、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，配合调解处理物业管理中的投诉，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区、武汉市东湖生态旅游风景区管理委员会按照本条例关于区人民政府及其有关部门管理职责的规定，负责各自管理范围内物业管理活动的监督管理工作。
第二章 新建物业与前期物业管理
第五条
物业管理区域的划分，应当遵循相对集中、便于管理的原则，并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照下列标准执行：
（一）以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准，一个项目视为一个物业管理区域；但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域；
（二）分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域；
（三）已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。
第六条
开发建设单位应当在取得建设工程规划许可证后三十日内，按照本条例第五条规定划分物业管理区域，并将划分方案报送区房屋主管部门；区房屋主管部门认为符合第五条规定要求的，予以备案并在有关图纸上予以注记。
开发建设单位应当在物业销售前将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。
老旧城区没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会征求业主意见后，确定物业管理区域，并报区房屋主管部门备案。
第七条
新建物业，开发建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房，物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房按照国家有关居住区规划设计规范的要求执行；没有规定的，配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二，并不少于八十平方米，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。
物业服务用房应当具备水、电等基本使用功能，有明确的坐落、房号，并且具备办理房地产权属登记的条件。
开发建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，其提交的规划设计方案中应当注明物业服务用房的具体位置。
物业服务用房属于全体业主共有，专用于物业管理服务工作。
第八条
新建物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户门号一结算表，共有部分独立计量表；安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件。
第九条
新建物业内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的**低比例标准，按照市人民政府制定的有关技术规范的规定核定。
第三节
第十条
住宅及同一物业管理区域内非住宅的开发建设单位，应当按照国家及本市相关规定，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并与之签订前期物业服务合同。
有下列情形之一的，经物业所在地区房屋主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业：
（一）投标人少于三人；
（二）多层物业总建筑面积少于五万平方米，或者单栋高层（含小高层）物业总建筑面积少于三万平方米，或者多层、高层混合物业总建筑面积少于四万平方米。
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业所在地区房屋主管部门备案。
第十一条
开发建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包括前期物业服务合同约定的内容，并明确物业管理区域内属于全体业主共有共用的配套设施设备。
前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。
第十二条
房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用,由开发建设单位承担。房屋交付使用后所发生的物业服务费用,由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。
房屋通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付；业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。
第十三条
开发建设单位在出售物业前，应当制定临时管理规约并到区房屋主管部门备案。物业买受人在与开发建设单位签订房屋买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第四节
第十四条
新建物业交付使用前，开发建设单位应当向房屋主管部门办理竣工交付使用备案手续，并提供建设项目竣工验收文件以及符合法律、法规、规章规定和房屋买卖合同约定的交付使用条件的相关文件、资料。
第十五条
开发建设单位在与前期物业服务企业办理物业承接验收手续时，应当向区房屋主管部门和前期物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）业主名册；
（五）物业管理必需的其他资料。
区房屋主管部门、前期物业服务企业应当接受前款规定的资料，并妥善保管。前期物业服务合同终止时,前期物业服务企业应当将上述资料移交给业主委员会。
业主有权查阅开发建设单位向区房屋主管部门、物业服务企业移交的资料。

广大业主可能只明白物业费收取的内容，可是法律赋予物业收取物业费的依据是什么呢，这就要说到《物业管理条例》了，物业公司必须依据《物业管理条例》有关内容依法收缴，《物业管理条例》制定的背景跟目的又是什么呢？

物业费
物业管理条例的简介
总理：温家宝在二○○七年八月二十六中华人民共和国国务院令第504号公布《国务院关于修改〈物业管理条例[1]〉的决定》，自2007年10月1日起施行。
物业管理条例制定的目的
国家为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境制定物业管理条例。
明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作，保护业主的共同利益，为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。
物业管理条例制定的背景
随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。
在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。全国物业管理企业飞速增加。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。也出现了一些问题，需要通过立法、完善制度加以解决。

物业管理对每个购房者来说，都是购房因素中至关重要的一个考虑因素。物业管理条例是什么？广东省物业管理条例规定如何？

1、物业管理条例概念释义
物业管理条例是国家为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的管理条例。目的是为了明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务，规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作，保护业主的共同利益，为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件。
现执行版本的《物业管理条例》由2007年国务院修改版，自2007年10月1日起施行。
我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。与此同时，原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。
在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。目前，全国物业管理企业飞速增加。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。同时，也出现了一些问题，需要通过立法、完善制度加以解决。
2、广东省物业管理条例
《广东省物业管理条例》（以下简称“条例”）已经广东省第十一届人民代表大会常务委员会第七次会议修订通过，自2009年3月1日起施行。
条例的修订实施，对于规范广东物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，营造和谐社区具有重要意义。与上位法和原《广东省物业管理条例》相比，条例有哪些特点？近日，广东省人大常委会法工委有关负责人对此作了解读。
条例第五条： “街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，协调处理物业管理中的纠纷。居民委员会、村民委员会予以协助和配合。”
解读：按照条例的规定，基层组织介入小区事务主要是对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，协调处理物业管理中的纠纷。业主大会成立后，则以业主自行管理为主，基层政府只有在业主委员会不按规定组织召开业主大会会议，业主委员会委员集体辞职、业主委员会换届选举的特殊情况下，经业主要求才给予协助。
条例第七条： “物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。”
解读：条例对物管区域划分的细化体现在多个方面，比如对于旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，规定“由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。”如果相关主体对物业管理区域的划定有争议，则“由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。”
条例第十条： “房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。”
解读：条例在这里明确了那些“准业主”的范围，包括已经合法占有该房屋的房屋买受人、受赠人、拆迁补偿人，但不包括承租人、借用人等不以转移所有权为目的占有房屋的人。至于婚姻、继承等取得房屋所有权的人，由于涉及另外的法律关系，且在条例中难以列举完全，而未作专门规定。
条例第十二条： “百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。”
“已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。”
“符合前两款情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。”
解读：条例的多项规定旨在解决业主大会筹备难的问题。进一步明确了基层组织在业主大会筹备中的指导、协调作用；规定了产生业主大会筹备组的条件：或者是百分之二十以上业主联名，或者是已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上。一般情况下，成立业主大会需要有百分之二十以上的业主联名，这主要是考虑到筹备业主大会需要有一定的民意基础。而规定在物业交付比例达到百分之五十以上的情况下，业主也可以要求成立业主大会，不再有“百分之二十以上的业主联名”的限制条件，则主要是为了防止小区大部分业主入住后，仍然迟迟未能成立业主大会。
条例第二十二条： “面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。（二）建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。”
解读：《物权法》对业主表决采取了双过三分之二和双过半的计算规则。物业管理区域内业主对筹集和使用专项维修资金、改建和重建建筑物及其附属设施作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。对制定和修改业主大会议事规则、管理规约等其他有关共有和共同管理权利的重大事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
但在实施过程中，人们对于“专有部分面积”、“建筑物总面积”、“业主人数”怎么计算产生了不同的理解，一些小区还因此产生纠纷。为解决实践当中遇到的问题，省条例对此作了细化。
条例第三十八条： “建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，**低不少于五十平方米，**高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房**低不少于十平方米，**高不超过六十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。”
“物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用。
解读：条例在这方面的规定，主要目的在于解决现实生活中存在的部分物业管理用房权属不明的情况。此外，为了从制度上保障业主对物业管理用房及物业其他共有部分的合法权益，条例还明确了政府部门、建设单位的法律义务。根据条例的规定，有关部门应当在审批建设工程规划许可证时，按前述规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位应当在商品房预售时予以公布。在办理所有权初始登记时，房地产登记簿中应注明物业服务用房面积和房号以及物业的其他共有部分。业主有权查询。
条例相关规定：
“物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。”
“建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用，由建设单位承担。”
“物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置进行公示。”
“物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。”
“业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况，以及共用场地、共用设施设备产生的水电费的分摊情况提出异议时，物业服务企业应当及时答复。”
解读：条例在这方面的详细规定，目的在于防止建设单位随意承诺减免物业服务费用给其他业主、物业服务企业造成损害，同时维护业主的知情权，
条例第五十四条：“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先出租给本区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位将车位、车库出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人的，其租赁合同期限不得超过六个月。”
“建设单位依法取得车位、车库权属登记后方能出售车位、车库。建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业管理区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库。”
解读：《物权法》规定了“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的原则，条例对如何“首先满足业主的需要”给予进一步明确。
条例相关规定：在物业管理区域内，不得违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房。
解读：根据该项规定，业主不得随意改变房屋的用途（既包括“住改商”，也包括“商改住”），这是业主应当遵守的一个基本准则，也是业主必须承担的一项基本义务。但同时，对于“住改商”、“商改住”，条例也未一刀切地给予禁止，如果业主确实需要改变房屋用途，例如因下岗再就业需要将住房改为商铺的，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定，要办理相应的审批手续，要符合国家卫生、环境保护要求等。在遵守法律、法规以及管理规约的前提下，根据《物权法》的规定，还要征得有利害关系的业主的同意。
条例相关规定：在物业管理区域内，业主不得将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方，给其他相关业主带来危害。
解读：条例对此专设一项禁止性规定，旨在遏制不断引发纠纷的此类现象。
同时，为了解决“房中房”执法难的问题，规定在发生上述违法行为时，由县级以上人民政府建设行政主管部门责令限期拆除，并对业主、物业使用人处一千元以上五千元以下的罚款，对装饰装修企业处五千元以上五万元以下的罚款；逾期未拆除的，县级以上人民政府建设行政主管部门可以申请人民法院强制执行。

　第一：针对前期物业管理
　　依据《物权法》和《物业管理条例》
　　只要经占全体业主总人数过半数且占总建筑面积过半数的业主同意，即可解聘物业管理企业；
　　第二：主要方式是：全体业主成立业主大会，投票选举产生业主委员会；
　　第三：召开业主大会，针对解聘物业管理公司进行投票；统计投票结果，即可从新选聘物业服务企业，解除现有物业服务企业，业主委员会做好交接工作；
　　第四：以上主要是针对前期物业管理，如果是物业管理公司和业主委员会签订的《物业服务合同》，物业公司没有违反《物业服务合同》约定内容的情况下，不能随便解除合同。
　　第五：主要法律依据：
　　《物权法》
　　第七十六条　下列事项由业主共同决定：
　　（一）制定和修改业主大会议事规则
　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约
　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员
　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人
　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施
　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
　　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　《物业管理条例》
　　第十一条：
　　下列事项由业主共同决定:
　　(一)制定和修改业主大会议事规则;
　　(二)制定和修改管理规约;
　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
　　(四)选聘和解聘物业服务企业;
　　(五)筹集和使用专项维修资金;
　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
　　《业主大会和业主委员会指导规则》
　　第十七条　业主大会决定以下事项：
　　（一）制定和修改业主大会议事规则；
　　（二）制定和修改管理规约；
　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
　　（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
　　（五）选聘和解聘物业服务企业；
　　（六）筹集和使用专项维修资金；
　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
　　（八）改变共有部分的用途；
　　（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
　　（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

业主小组履行下列职责：
(一)讨论业主大会拟讨论的事项；
(二)推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿。
业主小组会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
编辑本段第三章 前期物业管理第二十条
住宅物业(含同一物业管理区域内的非住宅物业)的建设单位应当通过招投标的方式公开选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。但投标人少于三个或者住宅物业建筑面积小于三万平方米的，经所在区(市)物业管理行政管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。
第二十一条
建设单位选聘物业管理企业，应当与其签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同应当包括服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式和起始时间等内容。
建设单位与物业买受人签订的物业销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十二条
前期物业服务合同应当约定期限，**长不得超过二年。分期建设的物业除外。
前期物业服务合同期限未满，业主大会选聘新的物业管理企业的，前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同期限已满，尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的，物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定，继续从事物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。但业主大会要求物业管理企业退出的，物业管理企业应当退出。
前期物业服务合同期满不再继续从事物业管理服务的，物业管理企业应当于期满前二个月通知业主。
第二十三条
建设单位应当在销售物业之前，参照国家示范文本制定业主临时公约，并向物业买受人明示。
物业买受人在与建设单位签订物业销售合同时，应当书面承诺遵守业主临时公约。
第二十四条
建设单位在组织竣工验收或者综合验收时，区(市)物业管理行政管理部门应当查验下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；
(四)业主名册；
(五)物业管理所必需的其他资料。
建设单位在与物业管理企业办理物业承接验收手续时，应当全部移交前款所列资料和物业管理用房。物业管理企业应当对物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房等进行查验，登记造册。
第二十五条
建设单位应当按照开发建设总建筑面积的千分之五在物业管理区域内配置物业管理用房，**低不得少于一百平方米。
规划行政主管部门在审批建设工程规划时，应当审查该工程规划设计是否符合前款规定。对不符合规定要求的，不予核发有关证件。
建设单位在申请商品房预售许可证和房地产权属登记时，应当提交物业管理用房的面积、位置等相关资料。房地产权属登记机关在核发商品房预售许可证和办理房地产权属登记时，应当在相关资料上注明物业管理用房的位置，并告知区(市)物业管理行政管理部门。
第二十六条
物业管理用房属全体业主所有。物业管理企业，应当将物业管理用房的有关情况在物业管理区域内公示，无偿使用物业管理用房并负责维护。
物业管理用房不得抵押、交换、买卖；未经业主大会同意，不得改作他用。
第二十七条
前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。
出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；物业销售合同未约定的，由建设单位承担。
编辑本段第四章 物业管理服务第二十八条
物业管理企业应当自领取营业执照之日起三十日内，持规定的文件资料到市物业管理行政主管部门申请资质。
物业管理行政管理部门应当建立物业管理企业信用档案，向社会公开。
第二十九条
一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业服务。物业管理企业的选聘、续聘、解聘由业主委员会组织召开业主大会决定。
物业服务合同草案应当在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。
第三十条
物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列事项：
(一)生活垃圾收集和环境清扫保洁；
(二)物业管理区域内公共秩序的维护和安全巡查；
(三)物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理；
(四)庭院绿地及其设施的养护管理；
(五)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护；
(六)通知有关单位维修市政公用设施；
(七)物业服务合同确定的其他事项。
第三十一条
物业服务收费按照市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定，并接受价格主管部门的监督检查。
物业管理企业根据业主的要求提供特约服务的，服务报酬由双方约定。
第三十二条
业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但是业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位按照标准全额交纳。
第三十三条
物业管理企业可以提前收取不超过三个月的物业服务费用。但物业服务合同约定先服务后收费的，从其约定。
第三十四条
物业服务合同期满不再续签以及出现法定或者约定提前中止合同情形的，应当提前二个月通知对方。
物业服务合同终止时，物业管理企业应当在区(市)物业管理行政管理部门的监督下，将物业管理用房和本条例第二十四条规定的资料交还给业主委员会，由业主委员会移交给业主大会新选聘的物业管理企业。
第三十五条
有关执法机关进入物业管理区域依法执行公务时，物业管理企业不得阻挠。
对物业管理区域内发生的违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、市政公用设施、绿化等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法及时处理。
第三十六条
物业管理行政管理部门应当建立投诉受理制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
编辑本段第五章 物业的使用与维护第三十七条
物业管理区域内按照规划建设的共用建筑和共用设施，不得擅自改变用途。
第三十八条
物业管理区域内的停车场(库)，应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用。
第三十九条
供水、供电、供气、供热、邮政、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。
前款所列单位在物业管理区域内进行工程施工，应当在施工前告知物业管理企业并签订协议，做好施工现场的恢复工作。
第四十条
业主装修房屋，应当遵守国家和本市的规定以及业主临时公约、业主公约。
业主装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项以及建筑垃圾清运方式等告知业主，并与业主签订相关协议。
第四十一条
物业共用部位、共用设施设备专项维修资金按照国家有关规定筹集，归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和大型设施设备的更新、改造，不得挪作他用。
第四十二条
进行住宅建设工程招标时，建设单位应当在招标文件中明确按照工程价款结算总额百分之五的比例预留建设工
程质量保证金，并与施工单位在合同条款中对涉及保证金的事项进行约定。建设工程质量保证金应当专户储存，专项用于物业保修期内的保修。
住宅建设工程竣工结算后，建设单位应当按照合同约定及时向施工单位支付工程结算价款并预留保证金。
因施工单位原因造成住宅物业出现质量问题的，施工单位应当负责维修，并承担鉴定及维修费用。施工单位不维修也不承担费用的，建设单位可以按照合同约定从保证金中支付相关费用。
合同约定的保证金预留期满后，建设单位应当向施工单位返还保证金。
第四十三条
业主大会决定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
编辑本段第六章 法律责任第四十四条
违反本条例规定，依照国务院《物业管理条例》应当由物业管理行政主管部门给予行政处罚的，由物业管理行政主管部门依法给予行政处罚。
第四十五条
违反本条例规定，依法应当由工商、价格、公安、环境保护、城市管理、城市园林绿化等部门处罚的，由有关部门依法给予行政处罚。
第四十六条
当事人对行政机关的行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的行政机关依法申请人民法院强制执行。
第四十七条
对物业管理区域内发生的违法行为，有关行政管理部门发现或者接到物业管理企业的报告后，应当予以制止和处罚而不予制止、处罚的，由其上级行政机关或者监察机关责令改正；造成严重后果的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
编辑本段第七章 附 则第四十八条
本条例所称物业，是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附属的设施、设备和相关场地等。
本条例所称前期物业管理，是指新建物业在业主、业主大会首次选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施物业管理的活动。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本条例所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格，具有相应资质，从事物业管理活动的企业。
本条例所称业主，是指房屋的所有权人。
本条例所称物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

广大业主如何合理合法“炒”掉不满意物业单位，同时保证生活秩序？在7月5日结束的第三届中国物业管理长江论坛上，记者获悉，今年长沙拟制定《长沙市物业管理项目进退管理办法》等一系列法规，“炒”物业将有章可循。
6月2日，岳麓区银洲公寓小区内的公告栏上张贴着一张《紧急告示》。告示写明，因小区业主欠缴水电及物业管理费用约75万元，长沙银洲物业管理有限公司无力经营，于6月1日退出小区物业管理服务。物业撤离后，小区一片狼藉，连配电间备用的配电设施都不见了。
针对类似物业服务合同期满双方当事人不再续约，或双方当事人提前结束物业服务合同等情况，长沙住建相关部门正在酝酿制定《长沙市物业管理项目进退管理办法》，明确物业项目退出条件、流程、新进公司的接管等相关问题，建立物业管理项目退出机制，确保物业服务企业及时、有序退出所管小区，保证业主基本生活秩序，防止因无人管理而发生停水、停电等重大事故。
另外，为使质价相符的物业服务市场定价机制早日形成，改变部分小区物业费10年不变的困局，长沙市还拟出台规定：根据当地**低工资标准上涨比例，物业公司可相应向价格主管部门申报提高物业服务收费标准。也就是说，如果**低工资标准上浮20%，物业收费也可相应上涨20%，当然，这必须得到三分之二以上业主的同意。

第二十三条
建设单位应当在销售物业之前，参照国家示范文本制定业主临时公约，并向物业买受人明示。
物业买受人在与建设单位签订物业销售合同时，应当书面承诺遵守业主临时公约。
第二十四条
建设单位在组织竣工验收或者综合验收时，区(市)物业管理行政管理部门应当查验下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；
(四)业主名册；
(五)物业管理所必需的其他资料。
建设单位在与物业管理企业办理物业承接验收手续时，应当全部移交前款所列资料和物业管理用房。物业管理企业应当对物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房等进行查验，登记造册。
第二十五条
建设单位应当按照开发建设总建筑面积的千分之五在物业管理区域内配置物业管理用房，**低不得少于一百平方米。
规划行政主管部门在审批建设工程规划时，应当审查该工程规划设计是否符合前款规定。对不符合规定要求的，不予核发有关证件。
建设单位在申请商品房预售许可证和房地产权属登记时，应当提交物业管理用房的面积、位置等相关资料。房地产权属登记机关在核发商品房预售许可证和办理房地产权属登记时，应当在相关资料上注明物业管理用房的位置，并告知区(市)物业管理行政管理部门。
第二十六条
物业管理用房属全体业主所有。物业管理企业，应当将物业管理用房的有关情况在物业管理区域内公示，无偿使用物业管理用房并负责维护。
物业管理用房不得抵押、交换、买卖；未经业主大会同意，不得改作他用。
第二十七条
前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。
出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；物业销售合同未约定的，由建设单位承担。
编辑本段第四章 物业管理服务第二十八条
物业管理企业应当自领取营业执照之日起三十日内，持规定的文件资料到市物业管理行政主管部门申请资质。
物业管理行政管理部门应当建立物业管理企业信用档案，向社会公开。
第二十九条
一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业服务。物业管理企业的选聘、续聘、解聘由业主委员会组织召开业主大会决定。
物业服务合同草案应当在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。
第三十条
物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列事项：
(一)生活垃圾收集和环境清扫保洁；
(二)物业管理区域内公共秩序的维护和安全巡查；
(三)物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理；
(四)庭院绿地及其设施的养护管理；
(五)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护；
(六)通知有关单位维修市政公用设施；
(七)物业服务合同确定的其他事项。
第三十一条
物业服务收费按照市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定，并接受价格主管部门的监督检查。
物业管理企业根据业主的要求提供特约服务的，服务报酬由双方约定。
第三十二条
业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但是业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位按照标准全额交纳。
第三十三条
物业管理企业可以提前收取不超过三个月的物业服务费用。但物业服务合同约定先服务后收费的，从其约定。
第三十四条
物业服务合同期满不再续签以及出现法定或者约定提前中止合同情形的，应当提前二个月通知对方。
物业服务合同终止时，物业管理企业应当在区(市)物业管理行政管理部门的监督下，将物业管理用房和本条例第二十四条规定的资料交还给业主委员会，由业主委员会移交给业主大会新选聘的物业管理企业。
第三十五条
有关执法机关进入物业管理区域依法执行公务时，物业管理企业不得阻挠。
对物业管理区域内发生的违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、市政公用设施、绿化等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法及时处理。
第三十六条
物业管理行政管理部门应当建立投诉受理制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
编辑本段第五章 物业的使用与维护第三十七条
物业管理区域内按照规划建设的共用建筑和共用设施，不得擅自改变用途。
第三十八条
物业管理区域内的停车场(库)，应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用。
第三十九条
供水、供电、供气、供热、邮政、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。
前款所列单位在物业管理区域内进行工程施工，应当在施工前告知物业管理企业并签订协议，做好施工现场的恢复工作。
第四十条
业主装修房屋，应当遵守国家和本市的规定以及业主临时公约、业主公约。
业主装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项以及建筑垃圾清运方式等告知业主，并与业主签订相关协议。
第四十一条
物业共用部位、共用设施设备专项维修资金按照国家有关规定筹集，归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和大型设施设备的更新、改造，不得挪作他用。
第四十二条
进行住宅建设工程招标时，建设单位应当在招标文件中明确按照工程价款结算总额百分之五的比例预留建设工
程质量保证金，并与施工单位在合同条款中对涉及保证金的事项进行约定。建设工程质量保证金应当专户储存，专项用于物业保修期内的保修。
住宅建设工程竣工结算后，建设单位应当按照合同约定及时向施工单位支付工程结算价款并预留保证金。
因施工单位原因造成住宅物业出现质量问题的，施工单位应当负责维修，并承担鉴定及维修费用。施工单位不维修也不承担费用的，建设单位可以按照合同约定从保证金中支付相关费用。
合同约定的保证金预留期满后，建设单位应当向施工单位返还保证金。
第四十三条
业主大会决定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
编辑本段第六章 法律责任第四十四条
违反本条例规定，依照国务院《物业管理条例》应当由物业管理行政主管部门给予行政处罚的，由物业管理行政主管部门依法给予行政处罚。
第四十五条
违反本条例规定，依法应当由工商、价格、公安、环境保护、城市管理、城市园林绿化等部门处罚的，由有关部门依法给予行政处罚。
第四十六条
当事人对行政机关的行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的行政机关依法申请人民法院强制执行。
第四十七条
对物业管理区域内发生的违法行为，有关行政管理部门发现或者接到物业管理企业的报告后，应当予以制止和处罚而不予制止、处罚的，由其上级行政机关或者监察机关责令改正；造成严重后果的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
编辑本段第七章 附 则第四十八条
本条例所称物业，是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附属的设施、设备和相关场地等。
本条例所称前期物业管理，是指新建物业在业主、业主大会首次选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施物业管理的活动。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本条例所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格，具有相应资质，从事物业管理活动的企业。
本条例所称业主，是指房屋的所有权人。
本条例所称物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人

第二十九条
一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业服务。物业管理企业的选聘、续聘、解聘由业主委员会组织召开业主大会决定。
物业服务合同草案应当在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。
第三十条
物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列事项：
(一)生活垃圾收集和环境清扫保洁；
(二)物业管理区域内公共秩序的维护和安全巡查；
(三)物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理；
(四)庭院绿地及其设施的养护管理；
(五)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护；
(六)通知有关单位维修市政公用设施；
(七)物业服务合同确定的其他事项。
第三十一条
物业服务收费按照市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定，并接受价格主管部门的监督检查。
物业管理企业根据业主的要求提供特约服务的，服务报酬由双方约定。
第三十二条
业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但是业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位按照标准全额交纳。
第三十三条
物业管理企业可以提前收取不超过三个月的物业服务费用。但物业服务合同约定先服务后收费的，从其约定。
第三十四条
物业服务合同期满不再续签以及出现法定或者约定提前中止合同情形的，应当提前二个月通知对方。
物业服务合同终止时，物业管理企业应当在区(市)物业管理行政管理部门的监督下，将物业管理用房和本条例第二十四条规定的资料交还给业主委员会，由业主委员会移交给业主大会新选聘的物业管理企业。
第三十五条
有关执法机关进入物业管理区域依法执行公务时，物业管理企业不得阻挠。
对物业管理区域内发生的违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、市政公用设施、绿化等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法及时处理。
第三十六条
物业管理行政管理部门应当建立投诉受理制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
编辑本段第五章 物业的使用与维护第三十七条
物业管理区域内按照规划建设的共用建筑和共用设施，不得擅自改变用途。
第三十八条
物业管理区域内的停车场(库)，应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用。
第三十九条
供水、供电、供气、供热、邮政、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。
前款所列单位在物业管理区域内进行工程施工，应当在施工前告知物业管理企业并签订协议，做好施工现场的恢复工作。
第四十条
业主装修房屋，应当遵守国家和本市的规定以及业主临时公约、业主公约。
业主装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项以及建筑垃圾清运方式等告知业主，并与业主签订相关协议。
第四十一条
物业共用部位、共用设施设备专项维修资金按照国家有关规定筹集，归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和大型设施设备的更新、改造，不得挪作他用。
第四十二条
进行住宅建设工程招标时，建设单位应当在招标文件中明确按照工程价款结算总额百分之五的比例预留建设工
程质量保证金，并与施工单位在合同条款中对涉及保证金的事项进行约定。建设工程质量保证金应当专户储存，专项用于物业保修期内的保修。
住宅建设工程竣工结算后，建设单位应当按照合同约定及时向施工单位支付工程结算价款并预留保证金。
因施工单位原因造成住宅物业出现质量问题的，施工单位应当负责维修，并承担鉴定及维修费用。施工单位不维修也不承担费用的，建设单位可以按照合同约定从保证金中支付相关费用。
合同约定的保证金预留期满后，建设单位应当向施工单位返还保证金。
第四十三条
业主大会决定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
编辑本段第六章 法律责任第四十四条
违反本条例规定，依照国务院《物业管理条例》应当由物业管理行政主管部门给予行政处罚的，由物业管理行政主管部门依法给予行政处罚。
第四十五条
违反本条例规定，依法应当由工商、价格、公安、环境保护、城市管理、城市园林绿化等部门处罚的，由有关部门依法给予行政处罚。
第四十六条
当事人对行政机关的行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的行政机关依法申请人民法院强制执行。
第四十七条
对物业管理区域内发生的违法行为，有关行政管理部门发现或者接到物业管理企业的报告后，应当予以制止和处罚而不予制止、处罚的，由其上级行政机关或者监察机关责令改正；造成严重后果的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
编辑本段第七章 附 则第四十八条
本条例所称物业，是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附属的设施、设备和相关场地等。
本条例所称前期物业管理，是指新建物业在业主、业主大会首次选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施物业管理的活动。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本条例所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格，具有相应资质，从事物业管理活动的企业。
本条例所称业主，是指房屋的所有权人。
本条例所称物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

　　据建设部总经济师谢家瑾介绍，《物业管理条例》所确立的七项基本制度是：
　　一、业主大会制度。业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行。
　　二、业主公约制度。业主公约是业主共同订立并遵守的行为准则，对全体业主具有约束力。
　　三、物业管理招投标制度。提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业管理企业。
　　四、物业承接验收制度。物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。
　　五、物业管理企业资质管理制度。
　　六、物业管理专业人员职业资格制度。
　　七、住房专项维修资金制度。

第二十九条
一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业服务。物业管理企业的选聘、续聘、解聘由业主委员会组织召开业主大会决定。
物业服务合同草案应当在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。
第三十条
物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列事项：
(一)生活垃圾收集和环境清扫保洁；
(二)物业管理区域内公共秩序的维护和安全巡查；
(三)物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理；
(四)庭院绿地及其设施的养护管理；
(五)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护；
(六)通知有关单位维修市政公用设施；
(七)物业服务合同确定的其他事项。
第三十一条
物业服务收费按照市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定，并接受价格主管部门的监督检查。
物业管理企业根据业主的要求提供特约服务的，服务报酬由双方约定。
第三十二条
业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但是业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位按照标准全额交纳。
第三十三条
物业管理企业可以提前收取不超过三个月的物业服务费用。但物业服务合同约定先服务后收费的，从其约定。
第三十四条
物业服务合同期满不再续签以及出现法定或者约定提前中止合同情形的，应当提前二个月通知对方。
物业服务合同终止时，物业管理企业应当在区(市)物业管理行政管理部门的监督下，将物业管理用房和本条例第二十四条规定的资料交还给业主委员会，由业主委员会移交给业主大会新选聘的物业管理企业。
第三十五条
有关执法机关进入物业管理区域依法执行公务时，物业管理企业不得阻挠。
对物业管理区域内发生的违反规划、治安、消防、环境保护、物业装修、市政公用设施、绿化等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法及时处理。
第三十六条
物业管理行政管理部门应当建立投诉受理制度，及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
编辑本段第五章 物业的使用与维护第三十七条
物业管理区域内按照规划建设的共用建筑和共用设施，不得擅自改变用途。
第三十八条
物业管理区域内的停车场(库)，应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用。
第三十九条
供水、供电、供气、供热、邮政、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。
前款所列单位在物业管理区域内进行工程施工，应当在施工前告知物业管理企业并签订协议，做好施工现场的恢复工作。
第四十条
业主装修房屋，应当遵守国家和本市的规定以及业主临时公约、业主公约。
业主装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装修中的禁止行为和注意事项以及建筑垃圾清运方式等告知业主，并与业主签订相关协议。
第四十一条
物业共用部位、共用设施设备专项维修资金按照国家有关规定筹集，归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和大型设施设备的更新、改造，不得挪作他用。
第四十二条
进行住宅建设工程招标时，建设单位应当在招标文件中明确按照工程价款结算总额百分之五的比例预留建设工
程质量保证金，并与施工单位在合同条款中对涉及保证金的事项进行约定。建设工程质量保证金应当专户储存，专项用于物业保修期内的保修。
住宅建设工程竣工结算后，建设单位应当按照合同约定及时向施工单位支付工程结算价款并预留保证金。
因施工单位原因造成住宅物业出现质量问题的，施工单位应当负责维修，并承担鉴定及维修费用。施工单位不维修也不承担费用的，建设单位可以按照合同约定从保证金中支付相关费用。
合同约定的保证金预留期满后，建设单位应当向施工单位返还保证金。
第四十三条
业主大会决定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
编辑本段第六章 法律责任第四十四条
违反本条例规定，依照国务院《物业管理条例》应当由物业管理行政主管部门给予行政处罚的，由物业管理行政主管部门依法给予行政处罚。
第四十五条
违反本条例规定，依法应当由工商、价格、公安、环境保护、城市管理、城市园林绿化等部门处罚的，由有关部门依法给予行政处罚。
第四十六条
当事人对行政机关的行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚决定的行政机关依法申请人民法院强制执行。
第四十七条
对物业管理区域内发生的违法行为，有关行政管理部门发现或者接到物业管理企业的报告后，应当予以制止和处罚而不予制止、处罚的，由其上级行政机关或者监察机关责令改正；造成严重后果的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
编辑本段第七章 附 则第四十八条
本条例所称物业，是指已建成并交付使用的房屋、公共建筑以及附属的设施、设备和相关场地等。
本条例所称前期物业管理，是指新建物业在业主、业主大会首次选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施物业管理的活动。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本条例所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格，具有相应资质，从事物业管理活动的企业。
本条例所称业主，是指房屋的所有权人。
本条例所称物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

四级收费标准
0.35元 /平方米月(已包含税、费 )
基础条件
小区基本封闭；
有固定管理服务用房；
有简单的绿地、树木、植物。
公共秩序维护
1、配备门岗室，设专人 24小时值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。
3、消防通道畅通，消防器材可随时启用。
保洁服务
1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫 1次，干净整洁。
2、公共楼道每天清扫 1次；扶手每周擦洗 1次，保持干净整洁。
3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。
4、按楼栋口收集垃圾，每天 1次。
5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
6、垃圾设施每周清洁 1次，无异味。
7、公共区域玻璃每 2个月擦洗 1次。
8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
在四级收费标准中，除基础条件、公共秩序维护、保洁服务必须达到相应的标准外，《办法》中对房屋管理、设施维修养护、绿化养护管理和综合管理服务也列出了相应的规定，物业部门需符合所有条件，方能收取相应的费用。
三、保洁服务
1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫2次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。
2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。
3、公共楼道每天清扫2次；扶手每天擦洗2次，保持干净整洁。
4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
5、按楼栋口、楼层收集垃圾，每天2次。
6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
7、垃圾设施每天清洁2次，无异味。
8、公共区域玻璃每周擦洗1次。
9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
二级收费标准：0.75元/月.平方米（已包含税、费）
一、基础条件：
1、小区封闭；
2、有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房；
3、绿化率30%以上（包括水面）；
4、绿化、休闲活动中心、场地1000平方米以上；
5、固定活动馆所200平方米以上；
6、具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范设施；
7、体育活动场地不少于一项设施。
二、公共秩序维护
1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于10小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于8次，对小区重点部位每2小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。
4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。
6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。
8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。
三、保洁服务
1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭1次。
2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。
3、公共楼道每天清扫1次；扶手每天擦洗1次，保持干净整洁。
4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
5、按楼栋口收集垃圾，每天2次。
6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
7、垃圾设施每天清洁1次，无异味。
8、公共区域玻璃每月擦洗2次。
9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
三级收费标准：0.50元/月.平方米（已包含税、费）
一、基础条件：
1、小区封闭；
2、有固定管理服务用房；
3、绿化率25%以上；
4、绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上；
5、固定活动馆所100平方米以上；有简单的体育活动器械、设施。
二、公共秩序维护
1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、按照规定路线和时间巡逻，其中夜间巡逻不少于5次，每次巡逻不少于1小时，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。
4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
5、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
6、消防通道畅通，消防器材可随时启用。
三、保洁服务
1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每半个月擦拭1次。
2、公共楼道每天清扫1次；扶手每周擦洗2次，保持干净整洁。
3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
4、按楼栋口收集垃圾，每天1次。
5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
6、垃圾设施每周清洁2次，无异味。
7、公共区域玻璃每月擦洗1次。
8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
四级收费标准：0.35元/月.平方米（已包含税、费）
一、基础条件：
1、小区基本封闭；
2、有固定管理服务用房；
3、有简单的绿地、树木、植物。
二、公共秩序维护
1、配备门岗室，设专人24小时值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。
3、消防通道畅通，消防器材可随时启用。
三、保洁服务
1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁。
2、公共楼道每天清扫1次；扶手每周擦洗1次，保持干净整洁。
3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。
4、按楼栋口收集垃圾，每天1次。
5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
6、垃圾设施每周清洁1次，无异味。
7、公共区域玻璃每2个月擦洗1次。
8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
在四级收费标准中，除基础条件、公共秩序维护、保洁服务必须达到相应的标准外，《办法》中对房屋管理、设施维修养护、绿化养护管理和综合管理服务也列出了相应的规定，物业部门需符合所有条件，方能收取相应的费用。

基本内容按服务的性质和提供的方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

委托性服务：物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是**基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身的能力和住用人的要求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

针对性服务：是指物业管理企业面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。

公共服务：是指物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业管理企业面向所有住用人提供的**基本的管理和服务。

很多人一天到晚总是抱怨自己的物业这样不好，那样不好的~说真的对于物业管理的详细法律文书的规章制度你又真的知道么？他们行为做事的法律依据是什么你知道么？如果你不知道，那么对他们的不满是毫无意义的~如果你知道你就知道当他们不按照规矩办实时违反的到底是什么？又该如何维权~物业管理我们现在一起去细细阅读下管理条例吧

现在物业有效的法律包括:《中华人民共和国物权法》第62号主席令,2007.3.16修改,2007.10.1生效《物业管理条例》国务院令第504号,20036.8发布,2007.8.26修改,2007.10.1生效建设部相关的管理办法各省物业管理条例各市县物业管理条例相关前期物业暂行办法没有《物业法》这个称呼

第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
编辑本段第二章 业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。
1、 业主：已经与出卖人签订房屋买卖合同并且入住使用房屋的，应当具有业主的权利；业主分为自然人业主与非自然人业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
2、 业主权利：在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时，有权拒绝支付物业管理费用，并有权提出赔偿请求；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
3、 大会召开：30名业主联名，即有权召开业主大会；
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定...

第六十七条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

当你取了钥匙，签了商品房的验房书、填写了客服资料就视为交房完成。

第六十二条 违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；
情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；
给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。