物业管理案例

第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

后人发生争执，小明、小超即用身边的水泥片打小强，证明该顶楼有水泥片，物业管理公司日常在巡查的过程中，发现水泥片在楼顶，是存在小孩嬉戏打闹的隐患的，物业公司未能及时清理导致第三者人身受到损失，应该承担责任，其责任的大小，应取决于《物业管理协议》

其次，监护人应当承担赔偿责任。

这样子你可以直接找当地的中介公司帮你解决的啊！网上寻找有点盲目！

找出问题的缘由

个人认为:业主购楼时与开发商的契约中已订明的条款:“同意开发商委托的管理公司管理”,这个是无效的,违反了《物业管理条例》,无效的条款自开始之日起无效,所以,业主委员会可以很顺利的主张自己的权利,更换物业公司。

楼主买的房子是装修房吗?购房时都是有《房屋使用说明书》的,那个上面详细记载了房屋各配套设施及房屋外墙、主体等的保修年限的。
1、首先是判定窗户是否过了保修期,如没过则物业公司应积极联系开发企业给业主解决;如过了则自行处理。
2、如果是装修房的话请仔细查找相关资料看是否记载了室内装修的保修年限,因为墙皮脱落原因很多:可能是装修问题、也可能是土建问题。 我记得土建问题的话是5年通用保修期。如果是自己装修的话就自己处理吧。(如果是承重墙、梁、柱等主体结构则是50年)关于物业费则是必须交纳的,这个是受法律保护的,没理由不交。

1、马某与物业公司属于合同双方关系，自马某入住小区后关系正式成立
2、马某的行为已经违反物业管理法规，因为，物业管理企业是无差别服务，服务对象是整个物业区域，不因个人而改变；
3、人民法院应以民事诉讼受理此案。马某已经以个人行为影响到他人利益，属于侵权行为。

这个要看你们签的合同了。

1、马某与物业公司属于合同双方关系，自马某入住小区后关系正式成立
2、马某的行为已经违反物业管理法规，因为，物业管理企业是无差别服务，服务对象是整个物业区域，不因个人而改变；
3、人民法院应以民事诉讼受理此案。马某已经以个人行为影响到他人利益，属于侵权行为。

请问您是哪个城市的,各地都不一样

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搬家进出小区，需要业主本人出证明，其实这也是为了保证业主的利益。因为现在好多盗窃案件，都是打着搬家公司的幌子，把房子里的东西都搬完了。你还记得《疯狂的石头》里面的那一幕吗？
希望能帮到你

商业物业管理与住宅物业管理因其服务对象的不同而有所差异，我们不能简单照搬住宅管理服务的经验用于商业物业，而应结合商业物业与商业经营的特点，因地制宜地制定物业服务方案。
近年来，随着我国房地产业的蓬勃发展，物业管理业也随之发展成为一个生机勃勃的朝阳行业。物业管理为业主和使用人创造和保持了一个安全、舒适、文明与和谐的生活与工作环境，延长了物业使用寿命，使物业得到了保值和增值，为城市文明与进步作出了重大贡献。目前，物业管理服务的主要对象为住宅类物业，在这一市场内，行业已经积累了丰富的经验。随着一部分开发商由开发住宅物业转为开发商业物业，开发集团内的物业公司也开始转做商业物业管理，那么住宅物业管理与商业物业管理有何不同？能否将住宅管理的经验移植到商业物业中？本文将对此作出分析。
一、 传统住宅物业管理的主要内容:
物业管理是一种综合的经营型管理服务，它融管理、经营、服务于一体，物业管理涉及的服务领域相当广泛，基本环节为客户服务、工程维保、环境管理以及秩序维护四方面。客户服务部门是物业公司的枢纽部门，承担着进行日常情感沟通与常规服务、收取物业服务费用、收集反馈客户意见与建议、督促与协调相关部门处理客户诉求、监督稽核其他职能部门服务质量、办理客户进驻及二次装修手续、执行物业管理公司各项管理方案等多项重要工作。工程维保包括物业项目的供电、给排水、空调、消防、电梯、弱电系统等设施设备的日常运行管理以及维修保养，建筑装修项目的验收和资料核实，房屋的小修中修及大修等管理工作。工程维保是物业服务的基础性工作，如维保工作不能正常开展，水、电、电梯等设备不能运行，物业服务工作也将会难以为继。环境管理是指对物业区域内的生活和工作环境进行系统而全面的综合性管理，包括保洁、绿化、排污、消杀以及污染控制等内容，其中**重要的是保洁及绿化管理两方面。环境管理工作净化并美化了物业环境，为业主及使用人营造了舒心的生活环境而功不可没。秩序维护管理主要包括物业环境内安全措施的建立、公共秩序的维护，消防及车辆管理。有效的秩序维护可让物业区域内的业主及使用人生活在一个安全、和谐、有序的环境中，因而意义重大。此外，物业管理企业为满足某些住户的个别需要，还采取了灵活多样的经营机制和服务方式提供物业专项服务及特约服务，并不断努力拓展服务的广度和深度。
二、 商业物业的特点:
商业物业是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的物业形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等物业形式。目前，国内商业物业主要有百货商场、购物中心、商业步行街、专业市场、shoppingmall 等业态种类，其特点表现为：一大，即占地面积大、建筑规模大、停车场大；二多，即行业多、店铺多、功能多、经营种类多；三好，即环境好。方便舒适的环境更符合顾客购物、休闲与娱乐的需求；四广，即商业业态广、商品品种广、消费内容广、消费群体广。
三、 商业物业与住宅物业服务的差异性分析
作为为公众提供商品、服务、设施和场地的场所，商业物业具有经营性、公众性和服务性的特点。商业物业管理要维护物业的商业形象，使其物业管理的内容比其他物业更加丰富，更为复杂，要求也更高。住宅物业比较而言，现代商业物业管理服务的特殊性表现在以下几方面：
（一）客户群体综合性强，客户流量大
住宅物业服务的主要群体是静态的、相对稳定的业主和租户，较为单一。而商业物业作为经营性的场所，除商户外，消费群体人员构成复杂，特别是现代商业物业内业态众多，百货、餐饮、娱乐、休闲、金融等不同业态带来多样需求的客户，客户群体综合性强。同时，商业物业内客流量大，特别是节假日及大型促销活动时，容易发生意外，这增加了管理的难度，对保洁、安全、消防、设施设备运行等工作提出了更高的要求。
（二）内部环境舒适性要求高
住宅物业对于环境管理的要求在于小区内公共区域干净舒适，园林绿化美观。而商业物业作为客户消费的场所，需要良好的商业氛围吸引客户前来消费，须让客户感受到环境的宽敞、明亮、整洁与美观。良好的空气质量，舒适的温度，优美的背景音乐，适当的灯光照度，完善的内部设施，栽植和布景的合理运用，能从视觉、嗅觉、听觉、触觉和行为等方面满足客户的需要，使其在轻松、幽雅的环境中流连忘返，增强了顾客消费的信心与欲望。
（三）设施设备维护要求严格
住宅物业内的设施设备主要有电梯、供电、给排水、消防及监控设施，适应小区住户使用，智能化程度不高，使用频率也不高。而现代商业物业建筑规模大，设施设备先进复杂，智能化程度高，管理维护要求严格，电梯系统、供电系统、空调系统、监控系统、收银系统、安全管理系统、交通管理系统、消防系统等大多数由计算机控制，这些设施设备运行的频率远高于住宅物业，一旦出现故障，将影响到商家的正常经营活动，客户的消费心理，以及物业的品牌形象。因此，商业物业设施设备维护的要求比住宅物业严格许多。
（四）服务人性化要求
住宅物业的人性化服务一方面来源于物业规划的人性化，另一方面来源于物业人员细致周到的服务，而在商业物业内服务有了更高的标准。比如内部视觉标识系统既要方便、清楚，又要考虑到消费者的感受和习惯，让消费者在任何一个点都能很方便地找到自己要去的方向，以及出入口、洗手间和电梯通道。商业物业内部面积宽广，顾客除消费外，还有可能较长时间逗留，物业服务还需满足消费者生理和行为的需要，在合理范围内设置休息凳、残疾人设施、儿童康乐设施、不喜欢购物男士的专用休息区、方便哺乳的母婴室、宠物寄存处、专用吸烟区等满足不同人群的多样需求。
（五）安全、消防管理要求高
安全与消防问题关乎生命财产安全，不论住宅物业还是商业物业都应予以高度重视，但由于商业物业内业态综合，商家众多，客流量大，经营时间长，安全与消防管理要求更高。现代商业物业内，人多物多，容易出现安全问题，人防与技防应紧密结合以确保物业安全，安全人员要责任到位，坚持巡逻，同时密切监视技防设施，一旦发生各类险情，安全员应快速出击，将各类隐患消灭于萌芽状态，确保商场运营安全、商家销售安全与顾客消费。商业物业是公众消费的场所，客流量大，易燃物品多，消防隐患大，一旦出现消防事故，后果将不堪设想。因此，商业物业的消防管理是物业服务的重中之重，从经理到员工都须做到：防火要警惕、训练要坚持、组织要落实、措施要具体、预案要可行，做到防患于未然。（六）交通便捷性要求高
现代商业物业作为购物、餐饮、休闲与娱乐的场所，人流量、货运量、车流量皆大，比较而言，住宅物业用途单一，车辆数量与出入频率较商业物业低很多，交通便捷性要求也低于商业物业。交通方便是商业兴旺的基础，交通受阻，将会影响到客流量与货运量，进而影响到商业人气与商业经营。因此，物业管理方要充分考虑和计划好交通路线设置、车辆交通指引、停车位规划、停车管理以及紧急疏散的处理预案，确保交通通畅。同时还需考虑与公共交通部门连接，建立公共交通线路，给消费者特别是夜间消费者提供出行方便。
（六）商业活动的配合
商业物业管理为商业经营服务，自然应配合商家各种形式的商业活动，而住宅物业则没有这方面的要求。主要涉及促销活动、广告管理、装修管理、物流服务几方面:
1、促销活动。为增加经营效益，商业经营方会不时开展一些促销活动，配合这样的活动，物业管理公司会增加人手维护活动秩序，做好人车分流，对各系统设备进行检查以保证活动的顺利进行，为商业促销活动保驾护航。
2、广告管理。商业广告既多又杂，时常会出现广告无序有碍整体商业环境及涉嫌违反广告法等现象，物业公司需与商家一起研究，制订统一的广告管理办法，统一一家广告公司进行策划和布置。
3、装修活动。商业经营会时常调整业态、调整铺面、摊位或柜台，物业公司应投入综合力量协助商家解决装修围挡问题，以维护商业销售环境。这种配合要快捷、安全、高质量，做到工完场清，而且要以卖场的购物环境标准来衡量，以不影响商业销售为原则。
4、物流配套服务。现代购物中心、大型商场因经营需要，要设置验货区验货，验货区外部的管理服务一般由物业公司承担，主要职责是对进出车辆进行有序疏导、管理，避免验货区拥堵，对验货区外来吸烟者进行引导和劝阻，消除火灾隐患并定时清扫验货区，避免“脏、乱、差”影响验货区整体环境卫生。通过上述分析，我们可以看到由于商业经营的特殊性，人流量大，设施设备复杂，不论是管理内容还是服务标准与住宅物业都有所不同，在管理内容方面不局限于客服、工程、环境、秩序维护四项，增加了商业服务的内容，在服务标准上，商业物业服务各环节的要求更高，更细致，因此我们不能简单将住宅管理的经验移植到商业物业管理中，而应密切联系商业物业的特点，结合商业经营的要求，因地制宜地做出商业物业管理服务的规划，坚持服务的高起点、高标准与高质量。总之，要做好物业管理，切不可照搬照抄不同类别物业管理服务的经验，须结合项目特点，仔细分析服务的共性与差异性，才能做到服务有针对性，管理有特色。

物业管理都包括什么？物业服务企业是指按合法程序成立并具备相应的资质条，独立法人资格的经济实体。必须有明确的经营宗旨和经政府主管部门认可的管理章程，能够独立承担民事和经济、法律责任。获得物业管理行政部门颁发的资质证书。物业服务企业的主要职能是依照委托管理的契约，施行“自我运转、自我发展、自我完善”的运行机制，对受托物业及委托人提供管理服务。
物业服务企业的权利与义务权利：1、根据法律、法规，结合具体情况，制订物业管理办法、规章制度。
2、按照物业服务合同和管理办法、规章制度对物业实施相应的管理。
3、依照物业服务合同和有关规定收取服务报酬。
4、有权制止违反物业管理规章制度的行为。
5、有权要求业主委员会协助管理。
6、有权选聘专营公司承担专项管理业务。
7、可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。
义务;1、履行物业管理合同，依法经营，对业主负责。
2、接受业主委员会和业主的监督。
3、重大管理措施应提交业主委员会审议批准方可实施。
4、接受物业行政主管监督及指导。
5、在一定时间内应向全体业主公布一次管理费用收支账目。
6、提供优良生活环境，搞好社区文化。
7、发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。
8、物业管理合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入累计形成的资产。同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业服务企业的财务。
物业管理的范围比较广泛，它几乎囊括了人们衣、食、住、行、文化教育、医疗卫生等各个方面，概括起来，大致有以下几个方面的内容：
1、房屋的维护与修缮管理；2、绿化管理；3、卫生管理；4、治安管理；5、车辆交通管理；6、公用市政设施管理。进行供水、供电、供气、供热、邮电、通讯等市政设施的委托管理，包括代收代交有关费用；7、违章建筑的管理；8、多种生活服务。
 

服务内容大同小异，具体是在细节上，譬如：物业费收取的问题、突发事件处理的问题、消防安全问题等等，我个人觉得擅长管理单位物业的人不一定能管理好小区，因为小区物业做的事太杂！！！

业主有委员会、可以一起讨论

您是要问是哪个单位啊？

物业费包括以下九项：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。

一个好的物业公司，该具备哪些工作能力和素质？哪些细节是物业公司在日常管理服务中容易忽略的？本报从业主投诉处理、社区安全维护、物管公司的专业性和知名度、维修基金运用合理性、物管人员素质、以人为本的服务理念、社区文化建设、公共设施管理、绿化管理、楼巴服务、创意服务等方面进行全方位介绍，并将新出炉的“十优物管”及“十优十佳物业”的过“人”之处一一进行解密
物业服务 1
“以人为本”才是正道
“以人为本”是物业服务的根本理念。“以人为本”的物业管理，其实就是要做到充分为业主解忧，以广大业主的利益性、便利性为出发点去进行小区的物业服务。目前，大多社区的物业管理服务仅仅是一种基本服务，比如只负责社区的安全、卫生工作，而没有针对业主的实际需求、特别需求做出个性化的服务
业内人士指出，在现阶段，业主对物业服务的需求已经扩大，仅仅是基本的服务已经不能满足他们的需求。物业公司必须进行自我增值，为业主度身定做多样化的服务形式。
优秀案例：今年年初，利海·君林天下二期引入了金钥匙24小时酒店式服务，服务内容细微到业主外出旅游、公干的订房、安排车到机场、车站、码头接送业主，甚至代业主购物。
增值服务 2
“创意”考验用心程度
创意服务是在贴心服务基础上的一种增值表现。在房价高企的今天，购房者多是以改善生活条件、追求生活享受的多次置业者，因此，他们对物业管理的质量和服务种类都极为看重。
在目前的市场情况下，众多开发商都意识到，小区的物业管理水平如何，将直接影响到业主是否住得舒心。因此，他们纷纷在保持原有优质服务的基础上，或构思新的服务点子、或引入高水平的国际机构做顾问，以进一步提升物业服务的水平，增加服务的种类。
优秀案例：恒荔湾畔今年在元霄节、中秋节等传统节日举办了许多活动，在增加业主过节气氛的同时，也使业主加强了对社区的认同感。
业主投诉 3
接诉要耐心处理要及时
业主投诉对于物业管理公司来说是一件比较头痛的事情。要处理好业主投诉，物管公司必须要做到及时、有效。无论业主投诉是否合理，物业管理人员都应以理性的思维耐心倾听、询问。在受理了业主的有效投诉之后，受理投诉的人员应迅速将投诉信息进行归类，并将信息反馈给部门负责人，以及时处理。
优秀案例：广州天力物业管理有限公司用换位思考方式，十分注意投诉事后的跟踪及投诉案例的分析、总结、培训，绝不允许再次发生同类投诉事件。
社区安全 4
社区安全维护时刻不能马虎
安全是人的首要需求，没有了安全感，业主就无法正常生活。作为一个社区的“管家”，物业公司应高度重视社区的安全保障工作，对小区的规范化管理保持责任心，以减少隐患。
优秀案例：保利（广州）物业管理有限公司时刻树立第一责任人意识，以“急业主所急”作为核心原则，从细节做起，如在小区服务手册中明确各类设施设备的操作规范等。
物管技能 5
员工实际技能决定公司专业性
物业管理涉及治安、绿化、保洁、家政、房屋及机电维修保养等，这些项目都是专业性很强的独立行业。事实上，专业性是指物管公司里的工作人员实际技能。拿电梯来说，如果一个载人电梯突然出了故障，如果物管公司能够拥有一定的技能，就可以及时救援业主，为业主提供更加安全和可靠的生活环境。
优秀案例：广州城建物业管理有限公司拥有一支既有技术又懂管理、还能提供细节服务的专业级物业管理队伍，赢得了业主的称赞。
小区绿化 6
绿化管理要因地制宜
小区特定的环境决定了绿化保护必须作为物业管理的首要任务来抓，具体措施包括通过宣传、报道等方式来提高小区居民爱护绿地、爱护家园的意识。绿化保护工作只有长抓不懈，才能为园林绿化的长效性打下坚实的基础。其次，绿化养护也很重要，绿化养护既要做到勤，又要注重科学。
优秀案例：广州新世界物业管理公司在小区绿化方面做到了遵循科学原则，因地制宜，既不机械照搬，也不因循守旧。
物业维修基金 7
做好物业维护**重要
目前，不少楼盘对物业维修基金的监管和运用都逐渐规范化，开发商也不敢随意挪用物业维修基金，并且“还之于民”。
物业维修基金的动用，在物业管理的有关条例中有明确的规定，需要得到三分之二以上业主的同意。对物业管理公司来说，在这一过程中，重要的是做好物业的维护，如果出现问题则要作出公正的评估，为业主提供合理的建议，才能在自身的角度上保证物业维修基金的合理运用。
优秀案例：逸景翠园的业主都拿到了维修基金卡，能够有效对自己楼盘的物业维修基金进行监控。
公共设施 8
公共设施所生效益归业主
根据相关规定，房屋以外的地上建筑物、其他附着物只能为房屋所有人共同所有，都属于小区的公共财产。公共设施主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理、社区服务等设施。一个好的物业公司，不仅对这些公共设施进行日常维护、管理，并将这些公共设施所产生的效益交给业主。
优秀案例：广东恒宝物业管理有限公司除了对公共设施进行日常维护和管理以外，还将这些公共设施所产生的效益交给业主，让业主从中获益。
社区文化 9
文化内涵给房子注入生命力
对于一个楼盘而言，文化是人类居住的内驱力和凝聚力，嫁接到房地产就是市场的推动力和吸引力。单就房子而言，它只是水泥加钢筋的混合物，而一旦赋予它文化的内涵就有了生命力。楼盘文化含量的高低越来越成为人们择居的重要标准。
优秀案例：广州雅居乐物业管理服务有限公司在社区文化建设方面倾注了大量心血，经常举办诸如业主运动会、社区足球联赛等社区活动
楼巴 10
楼巴服务成物管“考题”
楼巴，一度被称为“楼盘的私家车”，充分保证了业主出行的安全性、方便性。特别是在华南板块、广园东等稍为偏远的楼盘，楼巴对于无班一族的业主来说，在现阶段无疑是连接楼盘与市区的重要纽带。然而，在楼盘开发逐渐完成以及政府加大楼巴管制力度的情况下，部分开发商为节约成本，逐渐减少了楼巴的班次，使不少楼巴的经营难以为继。
**符合市场情况的做法，无疑是楼巴“公交化”的发展模式。从**早实行公交化的华南新城近一年多的楼巴运营情况可以看出，这无疑是一种在取消楼巴之后方便业主出行的有效方法。而在目前尚未完全实现楼巴公交化的情况下，做好楼巴的服务，是考核郊区楼盘物业管理服务水平的一个重要因素。
优秀案例：祈福新村的楼巴以一个大型车队的方式运营，成为目前楼盘运营楼巴的一个成功典范。但它的成功与其规模、运营情况有紧密的联系，是很难复制的。
物管人员素质 11
高科技设施呼唤高素质人才
早期的物业管理很简单，仅仅为户主守楼、护院、收发信件、代收水电费等等。而现在，大量新材料、新技术在建筑工程中运用，大量高科技、智能化的设施、设备进入居民住宅，进入楼堂馆所，从而使得物业管理的范围已扩大到小区安防、清洁、绿化、工程维护、财务统计、社区文化等多个方面，内容涵盖智能化监控、计算机管理、消防巡检、交通指挥、管网维修养护、设备的保养与使用及更新等等。没有高素质的专业人才，很难实现现代化的物业管理。

真的叫劲，不至于啊！

1、居住物业：是指具备居住功能、 供人们生活居住的建筑； 包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、 别墅、度假村等； 当然也包括与之相配套的共用设施、 设备和公共场地。

2、商业物业：有时也称投资性物业，是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续**的物业，这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、仓储、休闲康乐场所等。

3、工业物业：是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋，包括轻、重工业厂房和发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等。工业物业有的用于出售、也有的用于出租。

4、其他用途物业：除了上述物业种类以外的物业，称为其他物业，有时也称为特殊物业。这类物业包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁，隧道等物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的许可。