房屋评估

①委托方先到房地产估价单位咨询。
②委托方向房地产估价单位出具房地产估价委托书。
③委托方向估价单位提供房屋土地资料。
④委托方与估价单位约定实地勘察。
⑤委托方支付评估服务费，一月后领取房屋评估报告书。

房屋在评估的时候，会根据房子具体的位置以及年代等实际情况来得出具体的数值，这个其实就是评估价。在购买房子的时候，实际的成交价格和评估价格是会存在一定差异的，通常房屋的评估价格是不会小于房屋实际成交价格的。在实际的交易当中，房子的评估价格一般是实际成交价格的80%到90%，具体成交价要看实际情况。另外在房屋交易时也会产生税费，大部分的税费都是按照房屋评估价格的百分比来收取的。

没有严格的格式，只要写明申请人、申请事项、申请理由即可。

在进行房屋评估的时候，需要找到专业的评估机构，而且评估机构会根据房子所处的位置，年代以及其他的实际情况给出一个大概的数值，这个数值也就是所谓的评估价，银行会根据评估价来确定能够发放的贷款额度。
对于房屋评估一般是在进行房屋抵押贷款的时候进行的，购买房子的价格和评估价之间存在有一定的差异，特别是像二手房，实际操作中评估值一般为房子实际成交价格的70%或80%。
在进行房屋评估的时候，房屋的房龄以及所处的位置对于评估价格的影响是比较大的，房龄越长评估的价格就越低，而且大多数的评估机构是由银行指定，需要缴纳一部分的评估费用，之后会出去评估报告。
根据我国的相关规定，评估报告在送出之后，如果有异议的话，由评估师现场解释。

根据房屋的使用年限，地理位置，实际的房屋情况来评估，可以请专业的评估机构来评估，也可以是找银行的评估人员来评估，评估完了之后都会给测评报告，实际的价值应该是不小于成交价。如果房屋地段比较好，实际的情况也比较优秀的话，那么肯定评估价就高。去找银行贷款的时候，也是需要银行评估的，评估出来的价格一般是能够贷款的金额。如果周边的配套设施比较齐全，房屋情况比较良好，又是学区房，那么评估的价格可能会高一些。

某房地产评估工作报告及底稿，商业房地产抵押贷款市场价值估价，本人自制的评估报告模板，WORD格式。

住房公积金**五成。商业贷款**六成

一、申请进行房屋评估的程序：
1、首先，委托方应到有资质的房地产估价单位去咨询、查阅有关的文件，了解一下房屋评估相关知识。
2、委托方向房地产估价单位出具“房地产估价委托书”作为委托评估的依据，如过房地产估价单位没有异议，即可视为接受委托。
3、接下来，委托方要向估价单位提供估价房屋土地的相关资料，比如土地使用证及附图、地上建筑物产权证明及附图、房地产他项权利登记文件等，如果是以有偿方式取得土地使用权的，则须提供土地使用权出让或转让合同。
4、资料准备齐全并交给估价单位之后，委托方便可与估价单位约定实地勘察的时间，并明确勘察时的具体要求。
5、估价单位在约定时间对委托方的房屋进行实地勘察并评估，委托方支付评估服务费，约一个月的时间，委托方便可领取房屋土地评估报告书了。

评估报告是找评估公司，但是他们评估一般都是低于市场成交价的，一般费用在1000以内比较合理，

房屋评估申请书
申请人：xx，女，19xx年xx月xx日出生，汉族，住xx市xx区xx街xx号。
委托代理人：XX xxxxx律师事务所律师
被申请人：xx，男，19xx年xx月x日出生，汉族，住xx市xx区xx村xx号。
被申请人：xx，女，19xx年x月x日出生，汉族，住xx市xx区xx村xxx号。

按照省物价局的相关政策，现行的房地产估价收费采用累进法。而房屋评估也可采用“免费评估”与“付费评估”两种方法。首先来说一下免费评估：除了专业的房地产评估机构之外，网上也出现了一种全新的房屋估价系统，国内一些大型的房地产网站，以及一些有房地产频道的综合网站，都会对客户进行免费的评估，不过，我们需要提醒的是，网络上的信息并没有任何的法律效力，只能作为一个参考。

那看你什么目的评估，是否要单独评估装修。 首先评估市场价是包含装修的评估价格。 有的地方拆迁，征收办会要求单独评估装修。 具体还要看你的目的，委托方要求是什么。 有房证的房子按房证信息进行评估

房地产评估报告范例
　　一、房屋产权人(单位)：×××
　　二、估价目的：拆迁补偿价格评估
　　三、估价日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日
　　四、估价时间：二00二年四月十五日(趋于拆迁日)
　　五、估价依据
　　1.中华人民共和国《城市房地产管理法》
　　2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;
　　3.评估委托书：
　　4估价评估人员勘察了解的情况;
　　5.房屋所有权证(新北全字00311100号);
　　6.国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《新乡市城市拆迁赔偿标准》。
　　六、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、**高**佳使用原则、替代原则。
　　七、估价方法：根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估。
　　八、估价结果
　　本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估经验，经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为：
　　人民币小写：206247元
　　大写：贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元
　　九、评估价格有效期
　　本报告评估时效为半年，自二00二年四月十五日起生效。随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。
　　十、评估价格应用范围
　　该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考，不做其它用途。
　　十一、估价的假设和限制条件
　　1.估价假设条件
　　我们评估的价值是现时价，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格，假设：
　　(1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主;
　　(2)该物业可以在公开市场上自由转让;
　　(3)有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;
　　(4)不考虑特殊买家的额外出价。
　　2.限制条件
　　(1)对于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据，对于土地面积委托方未提供有关土地资料。
　　(2)本报告中的拆迁补偿价，是指估价结果专供拆迁人与补拆迁人协商被拆迁房屋补偿价格的房地产估价，不包括搬迁补助费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿价格。
　　(3)未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，本报告的解释权归评估单位所有。
　　十二、特别声明
　　1.本评估报告中的分析、意见和结论是人们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
　　2.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
　　3.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和国务院《城市房屋拆迁条例》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
　　4.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
　　5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

根据 《城市房屋拆迁估价指导意见》相关法条的规定如果迁当事人对估价结果有异议的,自收到估价报告之日起5日内,可以向原估价机构书面申请复核估价,也可以另行委托估价机构评估。
拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的,应当重新出具估价报告;估价结果没有改变的,出具书面通知。 拆迁当事人另行委托估价机构评估的,受托估价机构应当在10日内出具估价报告。 拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的,自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内,可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会(以下简称估价专家委员会)申请技术鉴定。
估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内,对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。
估价报告不存在技术问题的,应维持估价报告;估价报告存在技术问题的,估价机构应当改正错误,重新出具估价报告。但是我们要知道,估价专家委员会的复估只是针对估价报告的技术问题出具的书面鉴定,并不是进行实地现场的再次调查评估,因此如果对于评估面积的丈量有错误或者依据有错误,在复估中是不能被纠正的。

房屋评估计价方法：以房屋建筑总面积(平方米)、按测定的重置单价计算房屋重置完全价值(原值)、根据评估的房屋新旧程度、计算房屋现值(净值)。其计算公式如下：

房屋重置完全价值(原值)=房屋建筑总面积×房屋重置单价±房屋的增减价值
房屋现值(净值)=房屋重置完全价值(原值)×评估的房屋新旧程度(%)
房屋应提折旧=房屋重置完全价值(原值)-房屋现值(净值)
年折旧额=房屋重置完全价值(原值)×(1-残值率)÷耐用年限
年折旧率=年折旧额÷房屋重置完全价值(原值)×100%
尚可使用年限=房屋的耐用所限×评估的房屋新旧程度(%)
房屋评估计价原则：是以房屋重置完全价值确定各类房屋的价值为房屋评估计价的基本原则。房屋重置完全价值是指房屋评估时前一年重新建造该类房屋应花费的全部投资。 重置完全价值的确定，包括建筑安装工程造价、室外工程费、土地征用费、拆迁补偿费及房屋座落地段、朝向、楼层等调节因素的增减价值。

由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间**可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。

房产评估实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。

市场法
又称比较法，是将估价对象与在此时发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似的房屋
成交价格做适当的处理，来求取估价对象价值的方法；
2
成本法
是分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧，来求取估价对象价值的方法；是以房地产价格各个构成部门的累加为基础来评估房地产价值的方法；
3
收益法
又称收益资本化法，是预测估价对此项的未来收益，然后利用报酬率、收益率将其转化为价值，来求取估价对象集中制的方法。

市场比较法

市场比较法是根据目前公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的价格。如果参照物与被评估对象是不完全相同，则需要根据评估对象与参照物之间的差异对价值的影响作出调整。影响机器设备市场价值的主要是比较因素。比较因素是一个指标体系，它要能够全面反映影响价值的因素。不全面的或仅使用个别指标所作出的价值评估是不准确的。一般来说，设备的比较因素可分为四大类，即个别因素、交易因素、地域因素和时间因素。
市场比较法评估机器设备，要求有一个有效、公平的市场。有效是指市场所提供的信息是真实可靠的，评估参照物在市场上的交易是活跃的。而公平是指市场应该具备公平交易的所有条件，买卖双方的每一步决策都是在谨慎和充分掌握信息的基础上作出的，并且假定这价格不受不适当刺激的影响。

1、选定评估机构。房地产价格评估机构应当由被征收人协商选定。 2、签订合同。一般由房屋征收部门作为委托人与评估机构签订评估委托合同。 3、实地勘察。评估机构根据房屋征收部门提供的认定处理结果进行评估。 4、评估作价。 5、结果公示与解释修正。作出评估报告前对初步评估结果进行公示，被征收人可以提出异议，由估价师现场解释。 6、评估报告作出、送达。