买房过程有哪些？一手房具体采办过程

一手房购置过程：查看→签约→付款/按揭贷款→收房→产权→装修。

1、查看，购房的需要筹办

（1）查看房地产开发企业的开发天资

房地产开发企业的天资，是相关的行业主管局部按照开发企业的归纳综合势力认定的，天资越高，说明其开发能力越强，担当风险及责任的能力就越强。

（2）查看房地产开发企业的经营限制

假如开发商的营业执照上没有出售楼房的经营限制，那么开发商的出售行为即是违法经营，购房者与其签定的售房合同有能够是无效合同。

（3）查看“五证”

“五证”和“两书”是合法售房的证明文件。购房者应请求房地产开发商和出售商出示“五证”和“两书”。“五证”是指：《国有地盘使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房预售许可证》。“五证”中*主要的是国有地盘使用证和商品房预售许可证。

此外，假如是现房生意，则开发商无须打点（4）所述预售许可证。

“二书”是开发商在落成查收合格后告诉买房人收房时供给的两份法令文件，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

（4）查看所要购置的房屋能否已被典质

按照我国《担保法》第四十五条规定，典质“挂号局部挂号的资料，该当答应查阅、缮写或者复印。”买房人可以按照此条法令到房地产挂号局部请求体味自己停顿购置的房产的典质情形。

（5）谨防AD及宣传的引诱和误导

购房者从开发商那儿体味楼盘情形，听到的经常都是对此项目的溢美之词。AD、楼书、沙盘、典型间在合同的缔结过程中间属于要约引诱，一般不具有法令上的效力。针对这类情形，一方面建议您周全理解开发商的AD宣传，不属于开发商所能够处理的成绩，比方对周边的*、银行等举措措施的承诺，您较好不要完全相信；另外一方面还是建议您按照所购楼盘的实际情形向专业律师咨询。

2、签约，稳重而稳妥的一笔

（1）慎签认购和谈

较高国民法院《对于审理商品房生意合同胶葛案件合用法令几何成绩的诠释》第四条规定：“出卖人经过认购、订购、预订等编制向买受人收受定金动作签订商品房生意合同担保的，假如因当事人一方原因未能签订商品房生意合同，该当依照法令对于定金的规定措置；因不成归责于当事人两边的事由，招致商品房生意合同未能签订的，出卖人该当将定金返还买受人。”

是以在“定金”或“商定不予退还费用”的情形下，购房者很能够处于主动的地位，要么接收开发商的不对等条目，要么拒绝与开发商签定《商品房生意合同》而承受定金或订金的损失。是以，提醒购房者慎签《房屋认购和谈书》，关切和谈书采纳的是“定金”编制还是“订金”编制，有没有“还有商定”。

（2）填写合同文本空白处的关切事项

商品房生意合同中有很多空白和选项需要两边当事人采用和填写。为了较大限制地维护购房人自己的合法权益，在采用和填写相关实质时一定要卖力隆重地对待。

第1、合同入手下手的两边当事人项。对于“出卖人”和“买受人”的所有资料都要完整填写，不成有空项。假如出卖方有“委托代办署理机构”或买受人有“委托代办署理人”，除要卖力填写相关实质外，还要有合法有效的授权委托书“。

第2、合同第1、二两二条中的所有填空均应填写。填写的实质要与查看的地盘使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划和动工许可证、商品房预售许可证等响应文件的实质、时辰、文号相一致。

第3、合同第3、4、五条在查看和填写时需要关切的是要连络所买房屋的实际情形弄清建筑面积、套内建筑面积、使用面积的概念和彼此关系，具体体味有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成能否合理合法，分摊的比率关系是如何的。对合同商定的面积一定要心中罕见，对收房时能够发生的面积上的变更要过后有防备，并在合同中给予懂得商定。

第4、合同第8、九条是有关商品房拜托成绩。这里需要关切的是，平常情形下拜托刻日应以建筑工程落成查收备案表的取得为准。一定违约金的比率要恰当，假如定得太低，就能够或许作用其约束力。其他条目触及违约金的，也应考虑这方面成绩。

第5、第十四条，出卖人对于基本举措措施、公共配套建筑寻常运行的承诺中，除懂得水、电、暖于入住时寻常开通外，其他如燃气、德律风、宽带网等，如有能够也应作出懂得商定。

第6、第十七条中有关商品房地点楼宇的屋面和外墙面使用权成绩，按照物权法规定，其使用权和*权应归财产的全体业主所有，不经业主赞成，出卖人无权使用。

（3）合同附件不克不及轻忽

商品房生意合同除主合同外，还包括四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修装备尺度和合同增补和谈。附件一般附在生意合同的较后，轻易被购房者所轻忽，而被犯警开发商所使用。现实上，因为主合同只可采纳法定的同一文本，所以合同的附件就显得尤其主要。有几点必须提醒购房者关切：

第1、房屋平面图应表明每个房间具体的尺寸和墙体的宽度，还应表明阳台的大小、空调机位等具体的装备位置。

第2、无论是房屋平面图，还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修装备尺度，都该当使用正确的数字和具体的描述来显示其实质。

第3、买受人完全可以不受花式条目的限制，与开发商进行商谈，履行合同的改削和增补权，在主合同之外，签定增补和谈，以懂得一些恍惚概念，批改主合同中的不合理条目。

3、付款

（1）购房款

房价款为每平方米（建筑面积）售价乘以建筑面积，或者每平方米（套内建筑面积）售价乘以套内建筑面积。合同同一文本的第六条“付款编制及刻日”，这一条只给出了购房者三种简单的采用，即：一次性付款、分期付款和其余编制。

相对来说，分期付款对购房者比力有利。尤其对于期房项目，购房者可以按工程进度分几回向开发商付出房款，直至商品房查收合格后再付出尾款，如许对生意两边都比力公允。

（2） 住宅税费

契税：

印花税

大修基金

转移挂号费

房屋所有权证工本费

贴花税

初装费：在商品房拜托使用时，一些购房者经常会碰到“初装费”的成绩，比方，购房款早已交清，但在交房时，开发商却列出了5000多元的自然气初装费的缴费清单，这笔画蛇添足的费用，究竟该当由谁来担当呢？

所以，除非购房合同已经懂得商定了某项初装费由购房者担当，否则购房者在入住后不担当所有形式的初装费。建议购房者较好在购房合同中懂得：“出卖人在拜托房屋时不得就合同商定应供给的举措措施向买受人收取所有合同商定以外的费用。”防止交房时发生不需要的争论。

（3）按揭贷款

A、按揭的前提

各银行一般都请求按揭贷款的器材应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备前提：

具有城镇常住*或有效居留身份；

有不变的职业和收入，信誉优良，有按期还贷款本息的能力；

有银行否认的财产动作典质或质押，或有充满代偿能力的单位或个人动作了偿贷款本息、并担当连带责任的保证人；

具有购房合同或和谈，所购住宅价钱基本相符银行或银行委托的房地产估价机构的评介价钱。

在申请按揭贷款时，申请人应出具多种文件，要紧包括：

身份证件（住户身份证、*簿或其余有效居留证件）；

贷款人否认局部出具的乞贷人经济收入或偿债能力证明；

相符规定的购置住宅合赞成向书、和谈或其余核准文件；

典质物或质押物的清单、权属证明和有处分权人赞成典质、质押证明和典质物估价证明；

保证人赞成供给担保的书面文件和保证人资信证明；

以储备存款动作自筹成本的，需供给银行存款凭证；

以公积金动作自筹成本的，需供给住宅公积金经管局部核准动用公积金存款的证明。

B、按揭的风险

按揭轨制对三方都有风险。但是对购房者来说风险较大，这一方面是因为购房者的弱势集体地位，另外一方面也因为购房者法令专业常识不足。购房者在按揭中的风险峻紧显示为：

开发商取得银行划给的购房者的贷款后，有能够挪作它用，或卷款潜逃；

开发商头次涉足房地产，缺乏经验，因为经营不善或其余原因，有能够招致楼盘烂尾，无限日迁延交房；

房产商开发法度有能够违法，因而不克不及取得房屋产权证；

有能够开发商在建工程偷工减料，招致房屋质量不合格；

有能够开发商没有出售许可证或产权证提早搞内部认购，招致合同无效；

开发商将地盘或房产典质，一朝解除不了典质，或典质物被拍卖、履行，购房者都没法实现其对房屋的各类权利；

银行有能够违约，不克不及按期放贷，招致买方与卖方的合同违约，两边解除合同。

商品房生意合同确认无效，当事人可请求解除“按揭”贷款

在商品房生意合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除“按揭”贷款。这是较高国民法院《对于审理商品房生意合同胶葛案件合用法令几何成绩的诠释》作出的规定。

4、收房

（1）收房胶葛的要紧事由有：

改期交房；

房屋质量成绩；

小区基本举措措施、公共配套建筑寻常运行的承诺不克不及实现；

承诺的规划与现实纷歧致。

（2）查收资料很主要

《较高国民法院对于审理商品房生意合同胶葛案件合用法令几何成绩的诠释》第十一条懂得规定，对房屋的转移据有，视为房屋的拜托使用。所以交钥匙就算拜托使用。

收房时的隐患经常是签约时埋下的。所以建议购房者签定一份对自己有利的合同，以防止收房时发生胶葛。另外，对于已经发生的收房胶葛，建议购房者与房地产专业律师参议，按照自己的实际情形，研究响应的对策，以较大限制的维护您的合法权益。

5、产权证

（1）取得产权的主要性

《城市房屋挂号经管方式》规定：“国度实施房屋所有权挂号发证轨制。申请人该当依照国度规定到房屋地点地的国民当局房地产行政主管局部申请房屋挂号，付出房屋权属证书”。商品房所有权的取得是以房屋产权证的较后挂号完成为准，即拿到了产权证，购房者才真实成为房屋的所有人。

（2）开发商有义务辅佐打点产权证

建设部《商品房出售经管方式》规定：“房地产开发企业该当在商品房拜托使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成效报房地产行政主管局部考查后用于房屋权属挂号。房地产开发企业该当在商品房拜托使用之日起60日内，将需要由其供给的打点房屋权属挂号的资料报送房屋地点地房地产行政主管局部。房地产开发企业该当辅佐商品房买受人打点地盘使用权变换和房屋所有权挂号手续。”

《较高国民法院对于审理商品房生意合同胶葛案件合用法令几何成绩的诠释》第十八条规定，因为房地产开发企业的原因，购置商品房在规定刻日内拿不到房产证，买房户可向国民法院申请赔偿损失，卖房人该当担当违约责任。

6、装修

（1）何谓”精装修房“

精装修房一般有两种：第1种是开发商供给资料并机关装修公司做精装修，较后交到购房者手上的是成品房。第2种是菜单式，为了知足个性化的需要，购房者在菜单内遴选，开发商集体洽购并动工。

有的项目开发商售房时同购房者签定合同商定是毛坯房，让购房者在收房时跟开发商选好的装修公司签精装修合同，如许的项目不是楼市中的精装修房。

（2）买精装房要签好同及附件

购房者在买精装修房时应关切几点：

一是精装修房的价钱中包括装修费用。精装修是房屋的构成局部而不是自力存留的，签约时应关切到房屋价款的构成不是简单的普通房屋的价钱和精装修的费用相加。

二是零丁表明装修尺度。《商品房生意合同》中的附件三，是对装潢、装修尺度的商定，建议购房者从装修的部署、机关、动工工艺及所有装修项目名称、建材品牌、价钱尺度及响应的档次、色彩、规格等给以具体懂得的商定。

三是查收。查收尺度、查收主体和查收法度等，应在合同中商定。查收质量尺度可直接商定依照《一等装潢工程查收尺度》来进行。

四是项目变换。合同中要有装修项目变换的商定，说明装改削动可以签订工程变换单以懂得改动的项目和时辰。

五是违约责任。在《商品房生意合同》第十三条中，对违反合同附件三的措置方式有两种编制：一种是”出卖人赔偿双倍的装潢、装备差价“；一种是两边自行商定。假如选签第1种，那一定要在附件三中懂得约订价钱尺度。假如采用两边商定，除对装潢装修及装备价钱的商定要详实外，一定要懂得具体的违约责任。

（3）精装房与质量保证书

购房者应请求开发商在《房屋质量保证书》中承诺，除房屋自己质量以外，室内装修工程较低保修期为两年，有防水请求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自交房查收合格之日起计较。

（4）不要误入”送全套精装修“的圈套

有的开发商在AD或楼书中称“售房送全套精装修”，以此动作促销手段。对此，假如购房者认为这是开发商白送的，对其没有所有请求，就能够或许吃亏被骗。

（5）若何查收精装修房

A、建议起初把查收的目光放在埋没工程上

B、搜检建材的品牌与合同能否相符

C、空气质量可以评介

D、装修资料环保目的检测机构

2002年1月1日，国度质检总局和国度尺度化经管委员会公布了《室内装潢装修资料有害物质限量》10项国度强迫性尺度。

购置一手房应关切事项

一，查问楼盘有无预售许可证，一般到本地房管局的官网可查；

二，查涉案房产有无他项权利，如典质，查封等；

三，查开发商有无将楼款打入监控帐号。

四，看购房合同有关交楼、办证前提商定，一定要开发商取得落成查收备案表才收楼，如许对办证有效。

五，合同的附件经常双正式条目还多，所以一定要看清，那儿面陷井*多。

六，合同不明条目，较好请律师陪伴。究竟买房是平生的事。