亢奋背后的去泡沫之痛，海南房价4年狂跌35%

  海南楼市是亢奋的。

  相比几年前的黯淡与纠结，这场市场的暖流自北向南，再呈自东往西般的扩散，尽管半年未过，但楼市向好的态势给这个行业注入新的鸡血。

  海南楼市正经历着历史较好时期，即使这种“较好”只是局限在销售量的维度。网易房产统计数据显示，今年1-5月海南房地产商品房销售总备案数据销售67930套，5518851.048平方米，其中3、4两月，备案表现更是逆天！销售43745套，**平方米，这一数字，超过全国绝大多数房地产销售表现炙手可热的城市。同期一线城市的地产表现：北京1-5月销售31715套，深圳4、5两月合计备案销售不到5000套。而在传统淡季的5月，海南海口，三亚等5市县备案表现依然强劲，销售超8000套，同比增长80%。

  大盘表现也为这场亢奋留下完整侧影，雅居乐清水湾1-5月销售金额接近60亿元，而恒大海花岛几乎以一己之力，带动儋州楼市暴增长！在海花岛集中备案的3、4月，儋州楼市备案总销售21441套，**平方米，历史性地站在海南楼市区县排行榜首位！

  海南知名的地产数据机构锦诚公司用“历史*疯狂”来为这场亢奋做下注解！中原地产也给出自己的数据佐证，“1-5月同比70%的增长率，排第1！”

  网易房产曾在5月走访位于海南西线临高的销售项目长岛蓝湾的售楼处现场，即使进入传统淡季，这里每天依然保持十组左右的看房客户，数百平的业主餐厅每天爆满。恒迅地产副总裁林盛介绍，进入4月后，这里现在每月保持4000万以上的销售金额，房源几乎都是出一套卖一套！

  在一场基于业内的行业谈话中为这场销售点题：海南楼市的亢奋，价格是驱动！

  13366到9883：一场持续4年的降价潮

  降价到走量，海南楼市似乎陷入这样一个死循环。

  尽管每天依然会有各种销售员打了鸡血似得在朋友圈内发布房价上涨的各种契机和猜测，每一个重大政策的出台，总能引发吸引眼球的调价的通知或洗脑软文。但是海南房价依然坚挺，只是坚挺向下且义无反顾，那些被市场乐观论忽悠晕了头的开发商，开始颇有底气的调价，但回过头一看，周边所有项目不涨反降，自己像一个迷失的小孩，站在核心，被看笑话。而并不买账的购房者，转头就去往别的项目。

  “海南的库存太高了！”海南锦诚机构曾发布海南库存报告显示，2015年末海南全省库存量3639.23万㎡，全省平均去化周期48.85个月。

  强大的资金压力下，去库存不仅仅是政府摇旗呐喊的政治使命，也是开发商们乐此不疲的变现方式。

  也就意味着，价格成为项目拼刺刀的必要选项。

  在网易房产的统计的数据履历显示，2012年较高时三亚的销售均价达到2.6万元/平方米，在当时堪称全国较高，彼时的暗流涌动的北京，深圳，上海只是“紧随其后”！三亚一度，一度被看作比较具有利润的区域。而另一核心区域陵水县，据克尔瑞统计数据显示2011年1-10月销售均价高至30307元/平方米，2012年1-10月销售均价下滑至25899元/平方米，堪称当时中国房价较高的县级城市。

  但自那以后，海南房价逐年下滑。*近一次，网易房产统计的2016年1-4月销售均价显示，三亚房价均价为17231/平方米，而另一核心区域陵水县2015年销售均价达到1.6万元/平方米。即使保持坚挺的海口市场，今年1-4月销售均价为7479元/平方米，相比2012年均价下滑接近10%。

  海南楼市依然在经历那场4年前的降价潮。

  数据不会说谎，根据海南备案销售数据显示，海南商品房销售均价在2011年较高点达到13366元/平方米，而后2012年后，滑落至10140元/平方米，此后4年内，销售均价在1.1万元/平方米左右的区间游走。*终，在今年1-5月网签均价表现为9883元/平方米。三亚楼市销售均价下滑更加明显，自2012年后，三亚销售均价呈现每年超过10%的下滑态势。

  网易房产也调查了几个样本楼盘，三亚凤凰岛一度价格高至15万元/平方米，但是在2015年下滑至7万元/平方米左右，半山半岛在收购闹剧后，公寓售卖价格从均价4万以上，滑落至29000元/平方米。陵水香水湾，2010年几个高端海景项目陆续出货，价格基本保持在1.5万元/平方米以上，也有价格高至4.5万元/平方米的一等豪宅。但到了去年，“后来者”荣盛香水湾推出的价格显示为“一期公寓31万/套起，别墅180万/套起！”刷新新的价格底线。

  文昌高隆湾一带，3年前，1万元/平方米以上被看作常规海景价格。但是一些小楼盘的破土和竞品区域月亮湾的崛起打破了这种价格上的平静。波溪丽亚湾3年前价格保持在9500元/平方米以上的价格底线，但是现在，一位高隆湾区域的地产人告诉网易房产，“他们的精装价格已经跌破7字头”。

  这种降价也的确拯救了不少项目，“波溪丽亚湾就在大幅降价后，开始复苏走量。三亚迎宾路一带的项目也正是因为低价因素，一夜之间成为炙手可热的区域。”

  降价潮像一种容易上瘾的毒药，呈现自南向北的蔓延。海口西海岸，一度被还做看作“海口向西”的价值高地。天利龙腾湾，作为西海岸头个向西延伸的项目，刚开盘时，18000元/平方米的均价带着“新贵”的傲娇，开盘当天解筹超过60套。而后海域阳光，海长流，西海瑞园等数十个项目长满在西海岸。

  这种区域造势，在规模上，将西海岸推向市场核心，但是难以支撑的配套将价格狠狠地下拽了一把：天利龙腾湾的近日价格表上显示，均价11000元/平方米。海域阳光2012年价格较高时，可以到达2万元/平方米的高线，但是近日销售均价1.3万元/平方米。西海瑞园，2011年的时候，价格保持在1.3万元/平方米以上，但2012年后成为西海岸头个7字头的项目。

  “政府想了很多办法，也出了不少政策，尝试帮助企业走出价格的窘境！”一位海口西海岸项目的操盘手告诉网易房产，“即使现在价格已经比原来低了很多，但还是很想再下调些，只是政府已经画了价格红线，调不下来。”

  在他看来，价格已经很难再回到从前！

  账算不过来了：利润空间一再退让

  市场的盛宴狂欢下，海南的大多数开发商走在了薄利多销的囧途。利润空间的一再退让，为这个以价换量的循环系上了死扣，也抛给市场端一个偌大的问号：“开发商还挣钱吗？”

  文昌月亮湾，曾被看作文昌楼市跻身海南第三极的寄托所在，但是现在深陷降价潮中，却也走的义无反顾。“现在这里，富力，世茂，雅居乐，合景都在拼价格，能说服老板下调价格和给出高分销点数的项目还能走动。”

  “市场终究还是有，却也总爱青睐价低者。但即使能卖的动，5000多的价格带精装，还动辄5个点以上的分销点数，算下来，成本都保不住，每卖一套，老板都在吐血！”月亮湾的一位销售顾问告诉网易房产。

  两年前，众多海南业内讨伐“有些项目居然给出8个点的分销点数”而一时喧嚣。未料两年后，8-10个点的分销点数在行业已经见怪不怪。海口市场因为刚需的缘由，依然坚挺，但即使在海口，这几年行情见涨的背景下，西海岸的分销点数与日俱增，飙升到4个点以上，“这还是看在你品牌和口碑的面子上，差一点的项目甚至要5到6个点才会有分销愿意带客。”在一次踩盘中，绿地渠道人员对网易房产透露。

  一个在河南扎根20年做过不少品质项目的开发企业，几年前来海口*一个项目，却一直销售不力，突然感觉水土不服：“来海南才发现，这里买房子不找开发商，都是找分销商，搞不明白这种逻辑。我们在内地，买房直接找我们案场就行了啊？”

  愁绪万千后，所有线索指向分销和代理商。“周边许多项目已经被一家机构‘承包’了，不给他们做，那我们的客户就会被切掉。”

  似乎正在遭受一场孤立无援的分销围剿，除了几个底气十足的大房企，其它大部分中小项目只能割舍利益对这场分销围剿宣布妥协！

  但是代理商或者分销商的进驻一定能让项目转危为安吗？海南荣丰吴雅清告诉网易房产：“几乎所有的代理商，进驻一个项目，都用两板斧：一板是降价，争取同区域竞品中取得价格优势；一板则是帮助开发商整合有效的分销渠道，或给出高额的分销点数或推出快速结佣的吸引政策，招揽大量分销商。至于是否能逆袭销售，*终还是取决项目本身！”

  海南地产一位*市场分析师给网易房产算过一笔账。海口目前普遍的土地楼面价格在2000元/平方米左右，建安成本在1800-2000元/平米左右，基建和前期成本也在500-600元/平方米左右，财务成本占销售价格比也在4%-7%之间，加上大市政配套费，3%土增税，利润所得税25%，按照目前均价8000元/平方米左右，再减去5-8个点的营销成本，真正落到开发商手上的利润少有。整体算下来，利润能做到10%，已经算是优质*了！

  一位国企拿地负责人告诉网易房产，自己在这个岗位干了三年，但一直没给公司拿到地。不是没有地，是实在不敢拿，每次看到挂牌的出让价格，算不过来这笔账：公司一算成本，根本无钱可挣，或者利润空间太小，只能放弃。

  但即使手上有地，也不见得就敢轻易动作，2013年以来海南全省先后两次开展闲置土地处置专项工作，共清理闲置土地1312宗，面积共15.02万亩。许多开发商宁愿缴纳高额罚款，也不敢贸然开发。

  网易记者也曾询问过一位手上有地，却迟迟不敢开发的项目老板：“为什么现在市场不错，你们项目却迟迟不动呢？”

  老板有些无奈，哪里敢动？“成本太高，价格涨不起来，市场再好也不挣钱。”

  该*分析师告诉网易房产，现在的海南地产，事实上已经成为大房企的战场。即使地价高昂，但他们可以通过他的品牌溢价以及低成本的营销策略实现利润与保值，但对后来的小房企而言，从拿地那刻开始就暗藏危机！