北京豪宅三大风险

  一、算法彪悍，击鼓传花

  对地皇的痴迷信仰，在北京各大售楼处张排的各种宣传册页显示的活灵活现。几乎每一家在售楼盘都要将周边地皇基础信息渲染一番。

  笔者曾在门头沟的某项目看到“北京新晋地皇分布图”与“2016年门头沟新地皇诞生，门头沟楼价迎来8万+时代”的多幅红通通宣传海报。该项目当前报价维持在均价39000-40000元/平方米。地皇作为一枚旗帜，成为支撑高房价较好销售手段，故事讲着讲着就成真了。

  “区域性拿地博弈，先拿到地的人是进可攻退可守的。因为拿地早，因此控制了“场上主动权”，浸淫北京别墅区多年的市场专家刘东表示。

  思源地产的李昕炜表示：北京土地拍卖，已成越来越大的一桌豪赌。拿地常是财大气粗的央企，或是片区联合体。

  为何指摘当前企业拍地有悖常识。刘东指出，我们土地拍卖学自香港。20年前香港土地成本静态安全线不能超过售价50%，比较理想的维持在1/3之内，然后自己融资滚动开发，实际上资金动用率只有15%。而当前国内房企土地成本已经飙升到50%~60%。

  李昕炜表示，如今的公司拍地已经摒弃理性算法，如假设开发法，*还原法等，因为那样永远拿不着地。他们更多选择了粗犷的市场比较法，参照竟争公司拿地价格，用市场感觉来判读这块地拿也不拿。

  于是我们现在看到，今年从北京到外地某些二三线城市，建安成本已经加不动了，因为买房子就是买地！当前房企都是活不好，也不愿死的状态，常常是左手企业卖5万/平方米的项目，拿到钱后右手再以6万块钱/平方米买地。“你不卖好不好？捂着地一样*。但货流轮转，如果这次不干，那整个企业就散了。地皇传花，形成独有难破的恶性循环。”

  二、伪豪宅+吹鼓手自欺欺市

  北京的2015年，被称为豪宅元年，2016年，“五六环内遍地的豪宅”更如过江之鲫。

  有人却揭穿了这些“豪宅”的真面目！一位*市场人士向本刊表示：“我们正在跟眼下的某些开发企业较劲。到底是买豪宅人的多了，还是普通的商品房贵了？”他毫不客气地指出，北京某家国企在北京石榴庄的一个10万+的顶豪项目，居然有五套60平米以下的“顶豪”产品。“六十平米的能叫顶豪吗？”他反问。

  “如果仅用土地成本来看，很多项目都是10万+，但价格是决定豪宅的少有要素吗？。地贵了，硬着头皮也得说是豪宅。”

  根据一家咨询公司数据，高企的地价使北京房企越来越关心总价控制。当下即使价格高达1000万到1500万区间的产品仍属于走量的快销产品，企业平均销售额达到一年30~50亿。只有总价超过两千万的项目，产品销售去化节奏才会下降。

  “一些案名耳熟能详的项目，它们的价格在快涨，面积却在下走”。地皇刺激，整体拉高了房价预期，而高的房价预期，回过头来又刺激土地价格。当前房企操盘手趋于年轻化，很多是80、90后，拿地的心理水位高，敢出手，突破上限不在话下。

  “事实上这种指向共通预期的力量中，少不了某些媒体集体、高频、持久吹嘘的十万+概念。这些宣传当中有大量忽悠的成分，因此顶豪概念有很大一部分是被媒体消费，成为一个刺激的舆论场”，该业内人士一针见血地指出。

  以北京为例，今年1月到5月，10万+房子销售184套，其中总价超过4000万只有59套；以面积指标来看，只有27套房子超过了400平米。“170平米到200平米，在我眼里就是普通住宅。”

  地皇不断冲刷，使北京显现多层次的价格畸形倒挂。首先是北京区域核心板块和核心产品都存在倒挂现象，比如国奥核心板块、核心别墅区、朝阳公园板块。

  第2个倒挂现象，出现在传统豪宅板块。早期拿地老项目售价与新项目开价、以及跟地价之间也存在巨大的倒挂关系，如泛海在售项目和周边地价相比在倒挂。

  第三是别墅和住宅倒挂的分裂现象。如某家中型房企，“当公寓卖4万块时，别墅联排6万，独栋是8万；现在该公司开发的公寓卖到6.5万，独栋别墅才小跳至9万的价格。”

  地皇不等于豪宅。今年上半年面世的某知名地皇项目，两年前土地成本是7万/平方米，但当时周围普遍房价只有4万/平方米。就在该项目南侧围拢着很多传统豪宅板块，目前的二手房价只有7万块钱。“显然，这已经不是面粉贵过面包的关系，实际上是买面粉拍了一个奶油蛋糕的价格。”

  什么是真豪宅？该专业人士表达了其看法：“面积400平米，价格4000万以上。不到一个亿先别说自己是顶豪。敢买敢住上亿房子的人也一定是某个领域的统领。”

  香港一套10亿的山顶豪宅，1991年价格是2500万，涨了40倍。而北京核心别墅区很多产品20年涨了将近一百倍！

  如今，关于豪宅的各路“神话”还在不停地刷屏，未来一场真假豪宅的厮杀将愈加惨烈。

  三、流动性差：套牢与滞涨

  2015年9月2日，保利+首开联合体以“64.83亿元+2.8万方保障房”代价竞得北京孙河北甸西村地块，规划建筑面积14.4万方，折合楼面价5.38万元/平方米。该地皇一出，解救了两年前孙河4.84万元/平方米的中粮地产单价地皇。

  但很多解套是理论上的。据中粮置地一位不愿具名的高管向本刊透露：事实上，即使新拍地价高过周边房价，在售项目也并未必可以收获明显的去化效应。实际上，地皇与楼市一线的相关性，没有人们想像的那么强。

  “按后地皇给前地皇解套的逻辑，我们即使不盖房子，地价就赚了两万。但市场反馈却是，去化还是原来的速度”。该人士表示，这说明市场的高端需求容量是有限的。另外，富人置业选择性多样，加上北京当前的自然环境与政治氛围，高端置业动机并不像之前那么足。

  思源李昕炜也表示，今年自己曾接触到去年曾在大兴拿了地皇的某公司营销负责人。近日，南邵地块应声而出后，一下觉得“大兴卖十万+不是问题了”，欢欣鼓舞。但他随即需要面对的是：今年下半年北京会有将近60个地块十万+项目入市！“同一时期井喷出来项目间的横向竞争会异常激烈。”

  从今年3月下半月开始，北京豪宅市场销售量开始出现回落，据伟业我爱我家集团数据核心统计，4月北京全市销售的商品住宅（不含保障房）中，均价10万/平方米以上的豪宅共销售34套，较3月减少9套。随着愈加惨烈的抢客争夺，有市场人士认为北京豪宅销售进入了困难期。

  刘东明确提出，当下豪宅去化较大风险在于，“必须靠新客新钱来拉动，而不能用升级换代的方式来换，这本身蕴含着巨大风险”。他举例，如果要新换一套4000万顶豪，就得必须卖掉手头的两套房子，其间的交易税费超过500万。而新换的豪宅可能还没有原先的大，却新增了贷款，明显拉低了生活品质。

  此外，豪宅别墅市场的流动性一向不佳，换楼根本换不动。近期北京、上海很多的卖家反馈，豪宅脱手困难，流动性太弱。

  有业内人士指出，高端需求乏力有三点原因：首先，*者不会进入豪宅市场。其次，老富阶层不可能再买豪宅（即使北京富人到了上海还不如租豪宅，何况富人们更把资产转移至海外）。较后，新富阶层又有国际视野（对比海外，感觉当前豪宅性价比太低），但国内必须有自己体面的住所，不如买个改善需求房更为实惠。

  中国的房地产从全球角度看*像俄罗斯，只涨不降。两国共性正是缘于非彻底的市场经济，以及国家大力度干预。经济不好政府就会大幅刺激，大量印钞，且资本项下不能自由兑换，相当于我们与全球资产之间，横亘着一个非常严实的大坝。结果是资产价格越来越高，但就是易升难降。经济不好时反而有大量资金投入房地产，水漫金山，豪宅与地价由于预期就涨的更凶猛。

  如果房价大幅缩水，地方政府要破产，中国经济或崩盘。因此政府不会主动刺破地产泡沫，反而想方设法维持房价稳定。“央企对政府心态把握*清晰，所以在市场高点敢拿地皇的依然是央企。”

  所以，一线豪宅*，已进入顶部平台期，近三五年不会降价但也*无望（毕竟深圳已涨100%，上海北京涨了近50%）；豪宅市场多有价无市，已成为账面数字游戏；在他看来，豪宅的*策略很简单：在市场热度起来时，毫不犹豫把多余的豪宅折价卖掉！