万科、恒大、碧桂园，谁先万亿王？

  上周，继恒大、万科之后碧桂园正式宣布进入3000亿阵营。此前，融创孙宏斌提出了“4000亿俱乐部”门槛，即未来前10名的中国房企，年均销售额4000亿。

  “4000亿俱乐部”很有可能比预想来得要快。尽管房企市值被资本市场长期低估，但巨头们愈战愈勇。其中，碧桂园从1000亿到2000亿，耗时103天；从2000亿到3000亿，仅用了82天。

  自媒体《地产总裁内参》主编潘永堂近日撰文称：更让人震奋的消息还是不断传来，万科王石对外称，预计万科第四个10年，甚至在6年内的营业额将达到1万亿元。恒大许家印更是野心勃勃，要在2020年总资产超3万亿元，房地产年销售额超过6000亿元。

  这篇文章在楼先生的朋友圈疯转。潘主编认为，巨头们的胜利，是规模的胜利，是发展促发展的胜利，是大者恒大的胜利，为后来者鉴。

  楼先生读完潘先生的文章，有两点判断：

  1.地产巨头是历史形成的，经验无法复制。

  什么意思?中国房地产市场的总盘子是10万亿，在过去数10年的发展过程中，地产巨头在一个增量市场获得成长。如今，市场存量格局初成，只有大鱼吃小鱼。小鱼再抢大鱼的地盘，已不可能。小鱼的明天在哪里?*不探讨。

  2.地产巨头的明天布局，已初见雏形。

  我们看到，龙湖、融创、绿城、华润、金地都在悄然翻过千亿门槛。到年底，过千亿门槛的房企，约有12家左右。在这个阶段，他们依然深耕国内市场。孙宏斌说，哪儿也不去，就在国内闷头干。楼先生认为，极其正确，抓住国内市场，就是抓住当下。

  但已经过了3000亿的巨头，则是另外一番天地。

  万科是头家提及万亿规模的公司。许家印只是说了万亿资产规模。业内秘传碧桂园要在2年内进入万亿时代。

  但楼先生提醒大家，不仅要看表面数字，*重要的是，我们要在战略上理解巨头们的万亿时代内容，还有它们的估值再认识。

  万亿时代，巨头们的玩法，肯定不一样。这里有一笔账：中国房地产市场是10万亿大盘子，如果万科、恒大、碧桂园占其三成，就是30%的市场份额，显然在短期内是不可能的。

  万亿时代，巨头们虽然是老司机，但不会走老路，玩法肯定在不断翻新。楼先生提出一个理论：超级产融战。

  该理论是说，原来的行业边界被不断打破，暗度陈仓到另外一个行业，金融资本会化解原有行业的规律，突破原有的壁垒，迅速实现挤出效应。

  比如高盛、凯德等巨头，手中持有巨量物业，低买高卖，这也是由融到产。早期他们提供融资、信贷，对方会提供财务报表、接受尽职调查，金融机构会清晰判断这个产业的*机会。一旦有很好的*机会，他们会迅速进入这个产业。

  再比如德意志银行，不仅仅是一家金融机构，也是奔驰、奥迪、西门子等企业的第1或二大股东，甚至是欧洲第1大咨询公司罗兰贝格的关联公司。

  具体到万科、恒大和碧桂园，万科和恒大是国内房企较先做超级产融结合，碧桂园又有所区别，叫超级产城融合。三大巨头发展模式，有相同点，也有不同。

  先来看万科。楼先生在业内*早提出“千亿万科，万亿市值”。这个结论是基于什么判断?

  首先，我们不能把万科管理层的做法庸俗化理解。比如原来的合伙人计划、近日的沃土计划。万科在它的一筐篮子里，早已有了*组合，比如“儿子、老婆和猪”。有些要长期养，比如老婆；有些养肥了上市，比如万科物业；有些是主业，要长期坚持做，比如住宅业务。

  很多人认为，万科做城市配套商，实则是一家产业投行。

  楼先生认为，还不够准确。万科接下来，总部将是一个大投行的角色，是融资平台、服务平台、支持平台、孵化平台、*并购平台，是多个平台组成的平台体。很快就会在资本市场出现“万科系”。

  万科总部负责剧本，负责剧情；子公司负责表演，是角色扮演。万科的*终目标，就是要在资产和资本之间相互转化，通过期限错配，完成万亿市值。

  恒大的万亿，楼先生推测，将是金控模式。

  近年来，许家印在资本市场非常活跃。有人送许家印一顶股神的帽子。

  错了！我们细看一下，恒大在资本市场的布局从证券、保险、银行等，已初见雏形。楼先生认为，恒大在超级产融结合这条路上，将走“金控模式”。

  国内已经有很多这样案例，明显特征是“分业经营，股权集中”。

  即在一个法人金融集团内，有多个法人子公司分别持有不同的金融牌照、经营不同的金融业务。有四类代表：

  一是中信控股（金融机构主导）；

  二是中银国际（四大国有商业银行主导）；

  三是北京市金融办（地方政府主导）；

  四是海尔集团（产业资本主导）。

  恒大要走的金控模式，极有可能是第四种——产业资本主导的海尔模式。

  业内秘传，碧桂园将在2年内过万亿。碧桂园的模式，不能完全叫超级产融结合模式，叫超级产城融合更准确，楼先生给它起个形象的名字——链主模式。

  原先，地产同行*害怕碧桂园的成本控制能力。原因在于，从原材料购买、图纸绘制、工程施工，碧桂园是国内少有一家上下游的活儿自己干完的公司。说它是链主模式，很容易明白。

  但楼先生告诉你，这是链主模式的1.0版本，局限于境内。

  链主模式的2.0版本，是产融投商多业态并行，走出境外，在国家的顶层设计下，用国家的影响力和企业的实力换发展，全球性扩张。

  *近CNN、半岛电视台为什么跟踪报道碧桂园森林城市?一方面，是碧桂园森林城市已经眼见为实了；另一方面，海外市场更多的人，想和森林城市合作，将来从中分一杯羹。

  商业的诱惑，没有人能拒绝，不分国籍、不分肤色、不分年龄。

  楼先生还听说，福布斯、胡润等高端资源也在积极与森林城市对接；2020年的世博会主办方迪拜，也希望森林城市参展。

  碧桂园越来越成为产城融合标杆，它在全球范围内优质资源的吸附能力就越强。比如*近签约的36个项目中，有9家公司是世界500强企业。森林城市也在提高产业进入门槛，不仅优势互补，还要强强联合。森林城市因此站在世界的舞台，成为新高地。

  而且，这种高坐标杆效应是全方面的，从一开始定位就很清楚——8大产业、产城一体、智慧生态。我们常说，站在月球看地球，就是要高起来，长远发展。它的定位是高端服务业，比如金融、旅游、教育、医疗，非常受马来西亚政府欢迎，地方上更是受益。它实际上是在筑巢，吸引产业金凤凰，做产城融合的平台商。

  据说马来西亚总理去了三次，次次点赞。点赞的背后就是政策支持力度加大。

  比如教育、医疗和旅游产业政策，企业所得税前5年免掉。从客户角度讲，这是教育岛、旅游好地方，快乐天堂；对企业来说，是免税岛。

  不仅马来西亚点赞，广东省和中国政府也点赞。森林城市不仅是广东省一路一带“10+1”项目之一，也是少有入选的民营企业，同时成为国家一路一带的重大项目备案项目。

  碧桂园森林城市的链主模式下，实际上是供应链、产业链、生态链的联盟，谁也不可替代，是友好型协作，链主的任务是保证整个链条和谐运转。这是基于城市、区域和国家战略的超级产城融合模式。

  在链主模式下，森林城市各个产业链条之间形成物流、人流、资金流和信息流的互动协同，从而为整个企业带来*经济的产业集群效应，*终创造一个全新的产业集群价值，同时增加所在城市和国家的竞争优势。

  有人会担心，森林城市会不会抢了新加坡的风头。这就取决于森林城市的前期定位，它不仅是中国一路一带的平台，更是东南亚发展的一个高地，*终会成为一个一等别的舞台。首先是森林城市依靠新加坡，但不会依赖新加坡，而且产业上做到高效互补，能为新加城的发展带来更多的产业动能。

  这就形成一个友好开放的系统，不是上下游买卖，而是合作和互助，是多产业链条，是联盟的模式。

  碧桂园、恒大、万科三大模式下，估值自然也跟原先不同。

  以前给企业估值，常用到氢气球原理。这个原理是这样解释：氢气球一直贴着天花板，天花板有多高，氢气球就贴着天花板升到多高。

  无论是A股市场，还是港股，对房地产公司都低看一眼，估值超级低，PE约在3-4倍。原因在哪里?资本市场早已看到10万亿这个市场天花板。

  现在，随着超级产融结合战的打响，即将迈入4000亿的巨头，有了更大的腾挪空间，得到没有天花板的市场。所以，以碧桂园、恒大和万科为代表的巨头估值，万亿估值极有可能是起步价，但同时又是一个门槛，将同行甩在身后。

  是不是很可怕?这就是正在发生的历史，残酷得让人无奈。

  还有一个残酷的事实。近日经济学家董藩教授的微信朋友圈转发了一则新闻，内容是美国总统特朗普组阁名单曝光，全是超*的美国企业巨头董事长。

  这则新闻尚待证实，但一个结论已经呼之欲出：战争时期靠军队，和平时期靠商队，现在政府要和企业巨头携手谋和平式发展。

  也就是说，这些企业巨头的历史使命是，要进一步参与到国家大战略中，为世界经济做更大的贡献。这可不是什么大口号。碧桂园森林城市活动，马来西亚总理亲自出席，中国驻马来西亚大使也欣然赴会。

  以碧桂园为例，我们对其估值，参考依据将不再是企业本身的营业收入和利润，而是城市和区域的GDP考量。

  所有这些，都是楼先生倡导的超级产融战的产物。想到这里，谁是万亿市值王，已不重要。

  楼先生要向扬帆出海，组成庞大商队方阵的中国企业军团致敬！