三论地皇——驳攸克：你不懂爱！驳黄老师：你溺爱！

地产界的黄老师，是业内知名的愿写、能写的豪宅操盘手之一。

攸克君：是北京顶豪*贴身见证人。

这两天双方有一个针对顶豪的观点碰撞：

1、攸克君说，《不敢说你们都疯了，只承认自己看不懂》

2、黄老师说，《再论地皇：你不够疯狂，只因少了一点真爱》

故事的缘由很简单，樊家村的7.5万地皇。到底疯不疯的问题。

伟哥作为7.5万的计算者，当天都看到了有点失态。平复了心情之后，再看这个7.5万。伟哥还是感觉有点疯狂：

这种事情出现过一次，那就是之前大兴的一宗土地出让。楼面价也血糊糊的高。

本文作为第三篇，只能中立了。

1、驳攸克，你其实看懂了，装不懂。

从现象看，北京的地皇已经不是个案了。

北京出现地皇扎堆的原因其实很多，土地供应制度、节奏、内容，是表面原因之一。

罗列一下，北京已经出现了38宗地块楼面价超过3万，其中楼面价超过6万的有5宗，楼面价超过5万的有5宗，楼面价超过4万的有11宗，楼面价超过3万的有16宗。也就是说未来：房价预期在15万左右的将有10个项目（楼面价超过5万的）售价挑战10万以上的合计的将有21宗，叠加部分老项目，未来北京10万+将有50个，别忘记了，10月30日，11月2日，还有！！！！！

年内北京期房住宅合计有12期预期均价突破10万：而在往年历史只有2期期房住宅均价突破10万的预售，从项目分部看，大部分10万+项目已经不在传统的东西城，更多的分部在朝阳海淀等区域，甚至之前的一些非传统豪宅区域也部分了顶豪，比如大兴等。

另外，也并非一个企业喊出了高价，实际是无数企业创造出了这个血糊糊的价格。那么也就是说未来将有50个顶豪项目。

根源除了大家经常说的，中国经济、财富阶层收入、住宅升级外，我觉得值得说的其实是绿洲效应，或者说是绿岛。这种影响可以参考20世纪初的上海租界，当时其他城市太差，导致资金涌入上海，推高了上海的地价。所以这种非理想的孤岛导致了市场的价格畸形。当然，我们也希望经济、收入等理性能够支持价格的持续平稳上行。

租界没有力量使中国政府在上海附近造成新都市，租界却有力量造成上海格外的繁荣。

所谓繁荣，就是洋商的势力极端的膨胀、人口非常的增多、地皮非常的贵。

2、驳黄老师，溺爱了。

华润旗下的北平府项目，的确可以悠游自在的占据食物链的顶层，位置、物业形态都是收藏级。但99%的地皇并没有这些条件。

伟哥点评：地价啊你慢慢跑，等等房价的灵魂。

黄老师的六顶思考帽，验证了攸克君的胆小。但同时也论证了黄老师的过份溺爱：

卖两套100平米城里的老房子，3.5万单价不算贵吧，套现700万。家庭年收入100万不算多吧？再贷700万，月供35000，不超过家庭月收入的50%，还算健康吧？你别告诉我在北京，这样的家庭每个月找不出700个！

有谁会卖2套房子、贷款700万，买一套140平米的房子？当然黄老师可能夸张了一点，但起码验证了一点：二手房与新房的价差如果太大，是会影响后续的改善客户支付能力的。如果是5-6万的楼面价，售价还可以维持在10万内，但如果容积率2.3的高层地块，楼面价突破了7.5万，未来售价预期在15万，而且是在非传统的*、社区。这种思维的确需要惊叹一下，牛逼。

另外，就算能找出700个，购吗？按照50个预期10万的项目看，一年平均只能销售15套单个项目。

也就是说未来必然是弱肉强食的市场。

即使按照2015年顶豪井喷的销售量看，实际签约有望达到220套，剔除盘古后大约在130套左右。而待售、预期售价在10万的，将有50个项目超过3000套。

2015年的顶豪，如果剔除了盘古96套、万柳书院38套，西宸原著10套，其他项目基本签约只有个位数。这种情况下，未来顶豪战场必然是非常的红海。

未来能够活的滋润的顶豪只有*多10个，未来能够活下去的顶豪只有10个，未来被迫合作的项目还有10个，未来活的不滋润的项目有20个。

中国经济的问题，目前一线城市绿岛效应并非来自全面向好。这种风口需求很多来源与三板股票等带来的猪上天。但未来会不会再井喷？

较后，看一下葛洲坝的现金流：

从拿地的企业看，目的已经分化，很多企业都是有自己的现金流业务，这导致大量的现金没有*渠道，融资成本降低。这种情况下，这地块，未来上市时间是不确定的。

这种企业拿地是为了做资产配置的，而且这种企业还真不少。