上海楼市调控，抄底良机？！

  上海楼市新政引起社会各界广泛关注，不仅会影响上海未来几年房地产的走势，也会成为全国热点城市调控政策的风向标。

  上海房价为什么在这个时候疯涨？三句话：供求关系是主要矛盾，资金廉价是较大推手，*避险是资本本性。

  上海政府对于后两个矛盾是鞭长莫及的，而供求矛盾在相当长的时期内是无法平衡的，所能做的只有通过“缓释胶囊”来延后需求的爆发、抑制房价的疯涨。

  如何缓解供求矛盾？其实供应与需求就是硬币的两面，只要加大供应、压缩需求，自然就可以缓解急症了。

  上海新政的确反映了这个逻辑，开门见山地提出“居住为主、以市民为主、以普通商品房为主”的思路，这就映射了三个核心目标：抑制*投机、排斥外来人口、减少高端住宅。但是显然不够，这是治标之术，缓解急症的。

  从增加供应的逻辑来看，上海只说增加土地供应，却没有具体的供地计划和措施，这是因为上海几乎无地可供，上海有大量农用地（占全部用地的49%） ，其实上海真的需要这样多的农用地吗？但是要把农用地转为建设用地，就必须修改土地利用总体规划和耕地保护规划，这就涉及到了耕地保护红线的国策，非常困难。

  不能增加土地供应，就只有在现有的土地上增加中小套型和提高容积率两条路。所以增加中小套型的政策就出来了，中小套型多了之后，土地市场的火爆会降温，因为中小套型的地块很难做高端产品，房价上不去，地价自然也就上不去了，地皇也会少了。

  但是，这次上海的政策里面没有提高容积率的提法，上海还是在追求城市品质与住房的舒适性，但是在居住基本条件还没有满足、又无法缓解供求矛盾的情况下，难道容积率不可以稍微提高一些吗？

  从压缩需求的逻辑看，无非是提高购房门槛来减少购房人群。路径有三：

  一是抬高外来人口购房的资格条件，不是“以市民为主”么？外来人口就让路吧，包括延长在上海工作生活时间，继续限制外地单身购房，严格审查缴金情况，严格检查单位缴金（提高单位劳动成本、挤出低端企业），延缓居住证发放时间并提高资格条件，这些都可以或明或暗的帮助提高外来人口的购房门槛。

  二是提高居民资金实力要求，因为要“以居住为主”，那就不要二套了，改善型也要放一放了，没钱的人就别想买了。有人想借钱买房，对不起，不可以！您要承诺*款是自有资金，还要自证您的钱不是洗来的或是借来的？如果虚假，记录在案，除非离开上海，没准儿什么时候就秋后算账了。

  而且您想从非金融机构贷款也没可能了。*行长说，场外加杠杆是不可以的，意思很清楚：州官放火是可以的，因为政府可以控制火势，但百姓点灯不行，因为星火没准就燎原了、失控了。

  三是限制企业购房。这次专门提出企业购房再次上市交易要达到3年以上，意思是要买就先在手上放三年，看看您能不能撑得住！但这其实是留了很大的一扇窗，如果有人注册公司，合伙买上十几套房子，三年之后就可以出手，似乎比个人买房还要宽松，何况还可以卖给不限购的人呢。

  上海政策其实并不严厉，只是符合缓解的逻辑而已。

  那么，上海楼市会冷吗？一阵凉风，但不会改变季节！

  上海未来供地增加更多中小套型，整体房价会被平均。而越是高端的住宅需要的*比例越高，拿得出大额现金的人越少，高端住宅价格也很难继续拉涨了，政府会很高兴地看到住房整体均价暂时不会上涨了。二手房房价或会微跌，也算是获利回吐吧，但不会熔断。

  去年的地皇或许有点尴尬，毕竟池子里的鱼要养的更大需要更多的时间，但现金流不等人，高端产品被逼的曲高和寡，虽然房价不会下跌（成本顶在那里），但*的地皇不等于明天的好楼，起码定价预期要降降了、涨势也要缓缓了。

  房价真的不会下跌么？当然是真的！如果房价这么容易跌下去，过去多年时间早就跌了不知道多少回了。更何况上海政府比我们想象的要聪明得多，控房价而不是压房价的逻辑，相信大家都懂得。

  而且，政府明说了，“本市建立统一、规范的房地产市场信息发布机制 ”，也就是说，信息管控将加强，以免“管中窥豹、混淆视听、火上浇油、推波助澜”，所以，某些楼盘房价的小泡泡并不会影响整体房价了。关键问题是政府发布的信息是不是能够及时、准确、真实、全面反映客观情况？如何引导社会舆论和房企、市民动向？有时候，表面上的文字并不会给我们正确的指引。

  比如，住房限购加码，公寓的机会就来了，公寓的价格也会水涨船高，跟上资产价格重估的脚步。

  再比如，上海房子买不了，周边城市的房子也有了更多的机会，显然，如果不能在上海买房，昆山、苏州也是求其次的选择，其实这不正是上海政府想要的挤出效应么？

  上海出了这样的政策，苏10条、宁17条也出了，苏州房价涨幅不逊于上海，去化周期仅剩下2个月，上海挤出效应更是加剧苏州涨势，南京一向关注民生，地价4万、房价7万已经近在眼前，诸如限价、限购、限贷、限转手等政策已经接踵而来。而宁波、合肥等热点城市或有可能成为苏州、南京的接棒者，如果这些城市房价上涨过快的话。

  限制性政策意味着房价真的远远不到下跌的时候，或许有人会说三四线城市不是也下跌了吗？三四线城市房价的拐点其实在于供求关系的逆转，什么时候特大、超大城市人口也停止增长了，并且供应充足的时候（不知道我们等不等得到那*），或许房价才会停止增长，不过除了东京，世界上的大都市似乎都没有出现这*，尽管房价会有波动，还是在顽强上涨的。

  不过，千万别妄谈泡沫，全国房价涨幅有限，70大中城市还是有涨有跌，上海外环均价每平米也只有1.6万元，*多只是少数城市、一些楼盘的小泡泡而已，近期调控也只会发生在少数几个城市。

  历史已经证明，每一次的调控都是一次波段抄底的良机，无论对于购房者还是开发商，您懂得。