欧阳捷：房价真的下跌，或许你就一无所有了

  谁在希望房价下跌？显然有房者很少真的有希望房价*的，无房者更无畏！

  上个世纪90年代，我还在政府部门工作，市委组织部安排中青年干部培训班到新加坡、香港学习一个月，记得那年，我们听取了新加坡国立大学教授专门解读新加坡政府组屋项目的课程。

  什么是政府组屋？其实就是我们现在的保障房，政府出钱建造、让渡部分产权给无房者，无房者居住的时间越长，产权份额越多，*终变成有产者。

  政府为什么要让渡利益给无产者？因为当时无产阶级革命在全世界轰轰烈烈，各国闹革命、夺政权，李光耀好不容易让新加坡从马来西亚独立并建立国家，怎么可以让无产者不再折腾？

  于是，李光指引导的人民行动党就让无产阶级变成有产阶级，无产者家里有了坛坛罐罐，就不会轻易放弃财产、再闹革命了。

  现在中国的情况不一样，城市居民大多数有了自己的私有房产，尽管只是70年产权，却是可以继承的，而且还没有被征收遗产税。贫困者通过保障房计划也逐步拥有了房产，有房者成了城镇人口的大多数，城市户籍人口租房的只有25%。

  农村居民也都拥有房产，因为农村居民享受一项优惠的宅基地政策，土地不要钱，可以用比较少的钱盖自己的房子，这就保证了农民也变成有产阶级。

  没有自有住房的大多数人是进城的农民及其子弟和进了大城市的小城市居民的孩子，包括那些*、大学毕业生，他们想在大城市留下来，但他们获得大城市住房的成本越来越高、怨气越来越重。如果回家，虽然可以拥有房产，但是却没有心仪的职业，也没有足够的财富。

  其实，我们大多数人的财富都不足够，很多城市的人均储蓄只有几万元，就算北京、上海更富有，也仅仅不过人均8.8-11.2万元，相比中小城市多不了很多。我们大多数人的财富也不是黄金、股票，当然也不在海外置业、期货市场，因为没有更多的钱。

  如果我们有更多的钱，我们是不是会很兴奋？

  北师大金融学教授钟伟曾说过：当你越有钱的时候，是越兴奋？还是越焦虑了？

  很多人想了想，都会说：越焦虑。因为，当你越有钱的时候，可能会发现，你周边的人比你更有钱，相对来说，你还是比较没钱。

  而且，你的钱还在贬值，可能有*，你存钱的速度赶不上钱贬值的速度。欧元区、日本已经是负利率，美联储、人民银行也在研究负利率，这不，央行副行长易纲先生说了：“负利率在理论和实践上都是一个合理的政策选择”，这话的意思，相信大家都懂。

  怎么办呢？很多人还是买房子，钱不值钱的时候，对应钱的一切东西都更加值钱，尤其是不动产。所以，现在去库存其实就是让大家买房子，哪怕已经有了一套房子的你还会在买，不是因为多一套房子一定会有多过利息的**，而是因为储蓄早已成为漏水的水缸。

  房子不仅是可以保值的资产，而且可能还是保命的神符。

  上班是给老板打工，租房是给房东打工，贷款是给银行打工，看病是给医院打工，只有买房是给自己打工，所以，城里人的房子就像农村人的地，都是“命根子”。

  假如有*，我们的家庭成员中有人要面临一场耗费巨资的大病，我们的储蓄恐怕只是杯水车薪，也许卖了房子才能换回一条亲人的命！越是大城市的房子越是能够提供更一等的保命神符，越是涨价的房子越是有资格担当救命毫毛！

  难道你就不怕房子跌价吗？如果房子跌价，不是跟钱贬值一样了吗？

  其实，如果你是自住的，房子涨了你不会卖，因为卖了就买不回来了，房子跌了你也不会计较，就像家里有点黄金的，黄金跌了，你或许还会再买点，却不会计较家里的黄金跌了。

  假如房价下跌，对自住者没多大影响，除非你要卖房治病救人。如果你是贷款的，那就不一样了。假如房价下跌10%，银行的眼睛就瞪大了；如果下跌20%，今年买房的就白忙活了，银行要收房子了。如果跌30%，去年买房的也惨了。

  那么，房价究竟会不会下跌呢？

  的确，有不少希望房价下跌者，这些人其实都是暂时的无房者。无房者可以无畏，无知者不可以无畏。有*无房者也有了房子，他们还会希望房价下跌吗？

  假如房价真的下跌20%，今年已经销售的600多万套房子恐怕都会被银行收走，今年买房的你或将变得一无所有，社会动荡将无法承受。

  虽然我们都知道，只要是商品就会有涨跌。美国也是一样，自1963年至2011年，美国实际销售房价上涨了近14倍，47年间平均每年上涨5.9%，即使剔除通胀，房价也有年均3%的增长。当然，这期间美国楼市也经历了四次大的房地产危机，*严重的2008年，美国整体房价下跌近20%，部分地区达40-50%，这一场美国的次贷危机持续了近4年，不过现在房价又已经恢复到2007年了。

  房价有点像标准普尔指数，一直在震荡上行，有跌的时候，但*终还是都涨了回去，而且新一波只会涨得更高，只因为经济在增长，钞票也在增长。所以，买房就像买股票，有时候，需要判断一下走势，如果能在低点买入，你就赚了。

  巴菲特说过，别人恐惧的时候我贪婪。也许，我们可以在市场高点时储备现金却不追涨，在市场低点买入，在帮助自己赚钱的同时，也间接变成了熨平经济波动的幕后英雄呢。

  你以为香港房价会一直跌吗？李嘉诚又回香港买地了，香港房价又恢复性地上涨了。

  中国还不是完全的市场经济，中国楼市依然是政策市，中国政府不会容忍发生一次美国次贷危机式的房价下跌，政府控制力也比香港特区政府强大得多，政府相信自己有能力控制房价的上涨速度和泡沫积累的风险，不会让中国的老百姓承受有产阶级一夜之间变成他们祖辈那样的无产阶级的灾难。

  因此，房价或有震荡，但不会*，很多城市房价只有五六千元，基本上是跌无可跌。房价泡沫风险只在热点城市，如果政府发现房价可能存在20%的跌幅，你会看到银行房贷的*比例将率先提高至30%以上，政府不会让房地产成为社会动荡的火苗。

  而有房的人们*值得庆幸的是，哪怕病魔来袭，只要亲人不是病入膏肓，我们都无所畏惧。如果你有多套房产，或者你在更大的城市有房产，你将更加自信。

  不要觉得房子没有人接盘，每年初婚1000多万对，改善购房数以百万套，城中村、棚户区改造每年至少1000多万人，农村进城1000多万人，房屋折旧面积数以亿计、每年拆迁数百万套，商品房拥有率不到30%，需求远未达到饱和。421的家庭结构留下来的房子既超过设计寿命、也无法满足未来配套升级需求，90后、00后的孩子根本不屑一顾，只会卖掉或者被拆掉。

  在中国，*不靠谱的预言就是房价*，至少未来十年依然如此。