调控第三波：年底突然再出重拳房价真的要跌？

  11月28日晚上，上海、天津两市在没有任何预兆的情况下突出重拳，在信贷和土地市场等方面，继续收紧调控措施。

  上海出台了房贷新政，规定：自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，*款比例不低于35%。在上海市已拥有1套住房的、或在上海市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，*款比例不低于50%；购买非普通自住房的，*款比例不低于70%。二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款较高限额下调10万元，并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。

  天津的调控措施有：对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，较低*款比例为30%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，较低*款比例为40%；但对非本市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的，贷款较低*款比例为40%。同时，天津还提出要加强土地供应的计划管理，对住宅需求较大的区域适度加大土地供应量；为防止土地价格异常波动，对市场预期较高的地块可采取设定土地价格合理上限等方式，引导开发企业理性竞价。

  对于上海、天津再次深夜出台调控措施，业界都表示突然。其实，以上海、天津为代表的调控的“第三波”风暴迟早会到来。原因在于，这一次调控，无论是调控的目的、针对性以及决心，都和以前的历次调控有很大的不同，但是，市场似乎对此认识不足。

  在“9.30”调控风暴出台之后，我多次在文章中提醒：本次调控针对的对是针对*投机需求，打击的也是*投机需求。

  从2014年9月30日核心政府打响救市的第1枪，到今年9月30日，各个城市连夜相继出台严厉的调控举措，这绝非各个城市的“自选”动作。选择在国庆黄金周，住房交易*引人关注的时间窗口，也绝不简单意味着房地产宽松周期的结束。

  研究中国公共政策的人都很清楚，选择这个时机，而且大多选择在深夜出台政策，其在向市场释放强烈的信号，如果对这样的信号都视而不见，装聋作哑，恐怕要付出比较大的代价。而且，从市场的疯狂而言，这是中国房地产市场化以来市场*为不理性，*为疯狂的一次。

  在7月份政治局会议提出“抑制资产价格”后市场置若罔闻，对任何政策和信号都表现出了极度的蔑视。*终导致管理层痛下决心治理泡沫，避免对中国经济造成系统性风险。10月28日，核心政治局会议少有讨论经济问题，再次提“抑制资产价格”，并且直接将“抑制资产价格”列为下一步货币政策的主要目标之一，这一系列信号都意味着本轮房地产调控的力度超过想象。

  但是，尽管市场在降温，按照国家统计局的近日数据，从调控之后的市场表现看，交易量的降温是明显的，价格上也出现了松动。70个大中城市房价统计数据，与10月上半月比，10月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都2个城市继续下降外，北京、天津、上海、厦门和郑州等5个城市也由升转降，降幅在0.1至0.4个百分点之间；广州新建商品住宅价格环比持平；其余7个城市新建商品住宅价格环比涨幅进一步回落，回落幅度在0.4至3.3个百分点之间。但是，房价上涨的预期仍然没有逆转。

  “第三波”调控风暴一定有更高层的授意

  年底各大论坛，专家们就房地产市场发表各种高见，很多人似乎仍然认为，这次调控和会以前的历次调控一样，*终无疾而终，大城市的房价总体仍然看涨，甚至有人说：“北京的房价有13亿人口撑着，永远不会降”。这种观点，其实代表了很多市场人士的担心和看法。毕竟从过去的历史看，房地产调控从来都是失败的。

  笔者认为，年底发出的“第三波”调控风暴，正是对这种预期的纠偏和打击。其实，早在上海之前，武汉、南京、西安、深圳等地已经开始了新一轮的调控。11月14日，这四个城市出台了加强版的调控措施：

  武汉提出本市户籍家庭在主城区首套房商业房贷较低*为30%，二套房为普通商品房的*比例为50%；二套房非普通商品房的较低*比例为70%；禁止购买第三套住房。

  11月15日，深圳调整住房公积金贷款比例公积金缴存职工家庭名下在深无房的*比例较低为30%，拥有1套住房的*不低于70%；

  南京从宣传调控政策、加快新盘上市、加强资格审查、强化市场监管四项措施严格落实调控新政，力促南京房地产市场健康发展。

  我个人认为，“第三波”调控风暴和“9.30”风暴一样，绝不是地方上的自选动作，一定有更高层的授意。其实上海的力度并不大，首套房*比例不过提高了5%，从以前的“认房不认贷”到“认房又认贷”，对购房者的影响并不大。但其政策信号，以及希望达到的杀伤力不容置疑。很显然，通过年底新一轮的调控，彻底逆转市场的预期，实现房价的稳步回落，市场回归理性是管理层希望看到的。我个人预计，12月召开的核心经济工作会议，在房地产调控问题上会有更为明确的口径，调控不会放松。千万不要用过去的眼光来看待本次调控。尽管办法还是老办法，但这次换了老中医。

  特别是，这次房地产面临的宏观环境也和过去不同：过去人民币*的情况下，即使货币超发，但由于人民币*带来的人民币资产价格的*，海内外的资本都追逐大城市的房地产，现在人民币总体趋势仍然是贬值，这意味着资金在失去了人民币**的情况下，以人民币计价的房子失去了安全性。在房价处在高位，市场仍然在“动物精神”鼓舞下充满永远上涨幻觉的情况下，人民币的贬值很可能成为冰山倒下的较后一片雪花。