在可见的未来，上海房价还见不了顶

去年10月，我在中国指数研究院华东峰会论坛上就说过：“2016年一线城市领涨，二线城市普涨，三四线城市止跌”。随后在微信推出“全球量化宽松，看得见的利好、看不出的隐忧？”一文，用数据证明了这一观点。

12月13日，在微信中再次推出“拿什么爱你，奈若何的京沪地皇？”一文，强调“在资金泛滥的时代，较好的资产已经由国企的举牌向您昭示了”。

很多人不信，还问为什么？好吧，回答为什么这个问题前要先回答9个问题。看完了应该就知道为什么了。

1、上海住房供应有木有余量？

上海商品住宅自2006年以来的10年时间，累计批准上市182.8万套商品住宅，累计销售178.5万套，余量仅4.3万套，其中还包括别墅和商办类公寓。按照年均销售17.8万套计算，仅够3个月销售的量。

2、上海为什么不能多盖点房子？

因为上海土地供应不足，上海近十年销售住宅用地规划可建住宅面积1.42亿平米，平均每年1420万平米，按照年销售17.8万套，套均80平米，刚好需要1420万平米。显而易见，可建的基本上都卖了，当然供不应求。

3、上海有多少住房需求？

上海每年新婚11万对，离婚7万对，再婚3.8万对，需要住房至少10余万套吧？上海2000-2010年年均新增常住人口就达到64.2万人，近4年年均新增30.7万人，仅这部分人就需要住房10万套/年吧？两项相加就要20多万套，还不算改善性需求和*性需求。

之所以只卖了17.8万套，是因为供应不足、房价太高，还有限购，不然…

4、上海房价一直在涨吗？

上海房价一直是震荡上行，去年12月均价达到2.7万元/平米，比前年12月的2.1万元/平米上涨了28.5%。房价上行的关键要素之一还是地价推动，上海近两年的楼面地价均在1万元/平米以上，相比2013年的6643元/平米上涨了54%。

5、上海地价为什么那么高？

上海缺少建设用地。上海市要控制开发强度，土地受到控制，2020年要守住3185平方公里的建设用地红线，现在已经用了3124平方公里，余量只有61平方公里，这是上海市建成区面积的上限。

上海2003-2007年住宅平均供地1797万平米/年，2008-2015年住宅平均供地732万平米/年，减少了一大半，即便是未来5年按照732万平米/年继续出让，也只能出让36.6平方公里，剩余部分用于道路、工业、商业等余量甚少。

达到61平方公里的上限，上海就不再有新增土地供应，只能靠城市更新也就是拆迁改造获得新的土地供应，显然土地成本还会更高。

6、上海真的没有土地吗？

其实不是，上海农用地占上海市城市总面积的49.8%，总播种面积也有3589平方公里（2014年），农用地大家都懂得，土地红线！

当然，这也与政府希望提高市核心区的土地产出效率、降低经济活动信息交流的边际成本、缓解大城市病有关，郊区土地就受到了控制。

7、上海市真的需要这样多的农用地吗？

其实，上海控制建成区的根本目标还是控制超大城市的人口规模，通过提高房价和企业生产成本的挤出效应，达到减缓人口流入的目标。

上海也确实向着这个目标迈进，上海在2000年至2010年，常住人口净增长年均64.2万人，2011-2014年年均增长了30.7万人，下降明显，其中2014年仅新增10.5万人。

上海依然要继续贯彻控制住房供应的政策，因此，上海在限购、*比例等方面都没有放松，也不会放松，直到上海人口增长完全受控。

8、未来上海房价？

因为控制，所以房价会继续上涨，今年1月份上海商品住宅销售2.1万套，创下历史较高纪录，房价也同样创了1月新高。因此，我们看到许多上海开发项目要么售完、要么封盘，我相信，3月份政府会有新一波政策出来，上海有一些新盘也会趁机涨价推出。

9、豪宅也涨吗？

去年上海推出31块地皇，或者是楼面地价高于3.4万元/平米，或者是溢价率高于46%，这些地皇项目只能做豪宅，豪宅一方面拉升了房价，另一方面挤占了普通商品房供应，间接推高了房价。

去年上海1000万元以上豪宅销售7982套，比过去几年都翻了一倍不止，平均单价达到6.7万元/平米，而2014年底还只是6.1万元/平米，豪宅价格也是直线上涨的。

结语：未来，上海住房供不应求与房价上涨仍然是主旋律，短期我们还看不到房价的顶。

较后再说一句，有人担心上海的房价泡沫会破，是泡沫当然会破，只是不是现在。其实，上海房价高是相对收入而言，上海的房价不是高了，而是上海人民的收入低了。如果上海人均可支配收入增长速度超过房价的时候，而不是相反，泡沫是不是就消失了呢？这在上海历史上不是没有发生过。

如果剔除2009年和2015年的房价、人均收入涨幅，其余8年房价年平均涨幅为6.43%，略低于人均可支配收入涨幅6.63%，我们还认为这是泡沫吗？