拿地皇，不用莫名惊诧：央企不疯，市场才会疯

  一

  *近，地皇搞得大家太亢奋，先讲两段故事放松下。

  2009年，一个综合商社式的中字头巨大央企成立三十周年，亦值换帅关口。在接受一家中国*受尊敬的财经媒体采访时，刚刚扶正的新帅回首三十岁创业历程，万千感慨归于一个结论：如果时光还能倒流，会集中力量做大做强两个行业，一是金融，二是地产。

  2016年，万科遇袭，央企大股东华润的态度先亲后疏，坊间亦多以宫斗视之议之。其实是阴谋论了。个别眼尖的媒体也算探骊得珠，认为这是华润新老大傅育宁和地产板块高层吴向东的战略性思路：地产要大干快上！

  看看华润置地2015年年报就好理解了：除了住宅规模之外，华润置地几乎所有的经营指标都很亮丽，优于同行。而且，在整个华润集团的营收中，华润置地比重大为可观，2015年营收和利润占比分别为18.3%和26.8%，堪为柱石。

  所以，如你在傅＋吴的位置上，看到，

  1、自己做同行视为畏途的“研究生”级的商业地产，做得风生水起，而做小升初的住宅地产却处于中流规模。前者周期长，*慢，后者来钱快，来钱多，规模也大。是不是觉得有点冤？你会如何选择？

  2、在华润置地的区域板块中，深圳的比重独占鳌头，当老大好久了。有大行预计深圳2016销售额会达到160亿元。但如果深圳地铁入主万科后，自己在大本营深圳有可能沦为“人吃肉，我喝汤”的处境，你又会做何选择？

  所以，央企爱地产，近乎天然。近期央企拿地皇，不排除对房地产周期及相关要素做了相当细致的研究，表面看动辄百亿，荷尔蒙爆表，其实并非浪掷银弹，应属有备而来。

  但央企是政府的亲儿子，所以，应该承认，央企拿地皇，原因多重，目的多元，曲径通幽，深不可测。试析之。

  二

  去年政府救市，有效。但，1、结构性不好，三四线不动，一二线狂涨；2、幅度失控，房价一下子涨得太多，尾大不掉了，副作用了。等等。

  所以，1、政府出台结构性调控，2、市场也出现自然性调整，也就是陈淮所说的拐点——不是*下降，而是增幅减缓。这与一知名央企对短周期的研究结果吻合。

  在这份名为《中国房地产行业周期研究》的报告里，该央企认为，受货币周期+供求和库存周期的叠加影响，中国房地产的量价周期基本都在3年左右。经分析，2015年3月-2016年4月的量价*透支了一线城市和部分二线城市的改善型需求和*性需求，2016年3-4月已成本轮周期房价和销售面积累计同比增速的顶点。

  2016年一线城市和核心二线城市仍处于房价的上升区间，但二季度增速有所放缓。根据价格周期的特点，预计2017年一季度房价或将回调，一线城市价格回调将持续2-3个季度，二线城市价格回调或将持续到2017年底。

  三

  问题来了！市场的增幅放缓可以，但*下降（特别是房价），是政府和群众承受不了的。只不过，去年救市的较大功臣货币政策已不堪大用。央行每轮货币政策周期都会经历5-8次的下调，从利率的*值和相对值来看，2015年10月24日降息后的1年期贷款利率4.35%和1年期存款利率1.50%，均处于历史较低水平，未来央行通过利率来开展宽松货币政策操作空间不大。另外，美元加息已成定局，人民币与美元实际的隐性联系汇率，也使得利率下降空间有限，甚至没有空间。

  四

  问题不好办了。据该央企的研究报告，基准利率对房地产市场影响巨大，并呈负相关。也就是说，利率下行，地价房价销售量都上行。

  利率下降时土地溢价率上升，当利率上升时土地溢价率下降。

  但关键在于，管用的招儿现在几乎不能用。能用的货币政策就剩下降准备金率了。还好，从*值和相对值来看，2016年3月1日降准后，大型存款类金融机构存款准备金率仍有17%，处于历史较高水平，有较大的下调空间。所以，该报告预计，下一步存款准备金率下调将成为央行实施宽松货币政策的主要工具。

  五

  降准的较大功能，主要是加大银行的贷款能力。所以，*近你会发现商业银行有了很大的变化。原来是按揭贷可以，开发贷小心，多给央企国企大企，土地贷则为禁区。但当下，按揭贷优惠（北京高达82%），开发贷放开，土地贷拐个弯用表外融资照旧贷。这个口子打开后，对民企原来的入口歧视已消失（利率歧视仍存在），所以，君不见，闽系诸虎又下山了。

  六

  从经验看，地价为市场的先行指标。为防市场实质性下跌，标高地价，无需大众参与，比标高房价更为简单有效，副作用也小。但对维持市场信心，保持高位空转盘整，作用却不可小觑。也可以理解为央企勇拿地皇，在某种程度上，有落实政府微调意图的可能。如有，此为阴招。

  阳招也有，不然也不敢落如此重注。据前述央企报告：中国房地产的长周期尚可看好。2016-2020年，受经济改革调整和改革释放红利、人口高位盘整、城镇化与大城市群产业和人口进一步集聚的影响，中国房地产市场迈入“总量放缓、区域结构分化”阶段。

  报告里说，从新开工面积和销售面积的区域和城市结构来看，其中，一线和核心二线城市受供地放缓和需求强劲增长影响，会出现供不应求现象。

  人口方面亦有亮点。受二孩政策、第2代婴儿潮（85年-91年出生）步入生育年龄、晚婚晚育现状影响，预计2020年之前每年出生人口不会出现较大的下滑，会对置业需求产生有利影响，从长期来看形成有力支撑。

  城镇化的空间。2015年城镇化率56.1%，按照户籍人口计算城镇化率还不到40%。离日本与美国的城镇化率仍有较大的发展空间。基于人口总量基数较高，因此每年带来约1100万的新增城镇常住人口，置业人群总量依旧高位盘整。

  2015年长三角城市圈常住人口占全国总人口比例为11.6%，京津冀城市圈（8.11%），珠三角城市圈（7.89%）、成渝城市圈（3.24%），与美国、日本第1大城市群（25%-30%之间）的集聚效应相比，仍有较大差距，随着中国经济产业结构和区域结构调整，主要城市群仍有产业集聚空间和人口导入空间，以一线城市和核心二线城市为核心的城市群虹吸效应愈加显著。

  七（干货）央企拿地三策略

  央企有其长处，就是战略和布局。一位在民企长大，后在央企历练过的*业者，曾真心对笔者感叹，央企的战略前瞻和战略落实，都极厉害，远胜民企多矣。这位业者所在央企，亦曾经历过一出道即拿地皇，为业者所讥，为媒体所詈的煎熬。但事后证明，这个地皇成为该央企历史上拿得*值的一块地。

  在前述所提报告中，某知名央企剧透了行业拿地的三大策略。如图。

  1.顺周期拿地

  在房地产周期的平滑期及上升期的前段拿地，并在本轮周期内完成销售，此策略适用于操盘能力较强的开发商，能够实现快速开工、快速开盘、快速去化，同时适用于“短平快”的项目。

  2.逆周期拿地

  在房地产周期的下降周期拿地，此时土地市场热度有限，土地溢价率可控，在下轮上升周期内完成销售。此策略适用于资金实力较强、对市场趋势把控较强的开发商，适用于中等体量的项目。

  3.跨周期拿地

  在上一轮房地产周期拿地，在下一轮周期开盘销售。此策略适用于市场把控能力较差、融资成本较低、对大盘能够运筹帷幄的开发商。

  综上，以央企为主角的拿地狂潮，表面看凶猛异常，但实际上却是在对市场调控手段穷尽的情况下，有形之手曲径通幽，试图稳定市场的薄冰之舞。

  央企财大气粗，且有少少托市“嫌疑”，民企为啥也凑热闹拿地皇呢？简单，一则此次拿地主要用的是银行的钱；二来，在央企的掩护下，快点周转，做点老鼠仓，搭个顺风车。也是妥妥的呀。