提速后的龙湖下一个爆款是什么？

导 读

规模上来了，龙湖能否在长租公寓上再次复制“后来居上”？

地产壹线 张心梦 发自北京

对于自己与CEO邵明晓的分工，吴亚军曾说过，三年内的事邵看，三年后的事她看，现在是五年内的事邵都看看，五年后的事她去想想。

连续两年的积极拿地换来了2017年的收获期。2016年龙湖新增43幅土地，新增收购土地储备总建筑面积为1255万平方米，不仅进入天津、武汉等二线城市，2017年更是拿下深圳、香港两座具有代表意义的城市。“小心忐忑”的吴亚军用实际行动证明龙湖是位“力争上游”的种子选手。

除了传统的地产、商业、物业三驾马车，创新业务长租公寓“冠寓”成为“调控年”龙湖另一大业务核心。

规模之外，龙湖希望在这片“留着奶油”的市场迅速卡位，当“大周期”来临时，眼下所有业务的尝试都有可能成为未来开发商的救命稻草。

按照目前的政策走向，长租公寓有可能成为享受房地产市场较后红利的一块蛋糕，如何吃下这块蛋糕无疑是需要两位大佬“共同想想”的事。

第四主航道

7月初的*，朋友圈被这样的消息刷屏——这几年，被夸上过天，也被拍过桌子追问过这些那些；有善意的问，“怎么不快点？”也有质疑的说，“你们怎么快不起来了？”而今年千亿市值就这么轻巧迈过了！

发出感慨的是当天市值头次过千亿的龙湖，一向以“稳健”姿态示人的龙湖今年按下快进键。2017年上半年龙湖销售金额为926.3亿元，距离全年1100亿目标只差临门一脚。同比增长140%，增速排名名列前茅，甚至超过了势头迅猛的碧桂园和融创。曾在三年前“提前松开油门”的吴亚军这次终于狠狠的踩了下油门，实现弯道超车，顺利迈进前十门槛。

一向讲求稳健的龙湖，*近一年不仅加快了速度，还将布局伸向了时下*火的两大领域。2016年，龙湖宣布进行两大微创业务：联合办公“一展空间”和长租公寓“冠寓”。

“你无法确定现在的长租公寓是否会成为下一个商业地产”。在龙湖内部，*长租公寓的地位类似六年前确立的另一大“主航道业务”商业地产。如今后者已经迎来稳定增长，去年租金收入达到19.1亿元，已经成为住宅之外龙湖的另一大IP。

具体掌舵这项“战略性业务”的是曾在中粮集团任职26年的韩石，大悦城就是其得意之作，如今他*常出现的场合是为龙湖长租公寓“冠寓”站台，同时他的另一身份是龙湖集团副总裁，汇报对象为集团CEO邵明晓。

在*近半年房企龙虎榜上，龙湖已经追赶上来。除了名列前茅军团，碧桂园、万科、恒大之外，第八位的龙湖几乎可以算的上第2梯队。但在传统业务之外的长租公寓战场，龙湖入局刚刚一年。任何新业务的尝试都会经历多次调整，龙湖在微创新领域的探索也不例外。

一年时间，长租公寓已经升级为主航道业务，而另一项业务“一展空间”按照龙湖人的说法是“仍然作为点心业务继续开展”，目前两项业务由独立出来的“冠寓公司”管理运营。

相比风生水起的长租公寓，同年推出的“一展空间”，却没有多少大动作。对此CEO邵明晓的解释是，一展空间现在还是一个试水的点心业务，并没有大规模扩展的计划。

事实上，任何业务、部门乃至企业的发展都离不开天时地利人和三种力量，有时并不是业务本身发展的问题，而是时机未到。

自从2015年初核心发布关于鼓励发展租赁市场的相关政策以后，长租公寓俨然成为调控下的房地产市场少有被支持的业务，近日一条“住建部称将立法明确租购同权”的消息再一次将其推向风口浪尖。对政策极为敏感的开发商早早就开始下手等待起飞的*。

与同行相比，今年3月才在成都落地名列前茅家冠寓的龙湖在长租公寓上的发力不算早。克而瑞数据显示，在中国排名前30的房企中，已经有1/3进入这个领域。万科、招商、远洋、阳光城等一批有钱有地的房企准备分羹。

作为渝企代表，龙湖选择将名列前茅家长租公寓放到自家大本营，2017年3月12日，两家冠寓在成都正式开业，四个月后，龙湖已经布局成都、苏州、杭州、重庆、南京、西安、厦门7个城市11家店。

同时一个细微的变化是，在7月南京长租公寓落地之前，冠寓对外公布的聚焦城市数量是12个，在此之后变为16个，龙湖这条第四主航道业务已经进入加速期。

重资产模式

曾经有一家中型房企董事长这样评价长租公寓市场，“*竞争激烈，明天血流成河，后天开始赚钱”。

对于冠寓未来的“赚钱计划”龙湖是这样规划的，“每年新开房间一万到一万五千间，第三年达到10亿以上的收入规模”。根据此前公布的数字，长租公寓现在的毛利率差不多在35%左右，未来随着精细化的运营会得到提升。

与住宅开发相比，长租公寓与商业地产更为接近，尤其在龙湖选择资产轻重比为2:8的重资产发展模式时，运营能力和资金成本就成为决定其长租公寓能否后来居上的关键。

2016年龙湖连续发行三期公司债，累计发行金额118亿元，票面利率3.06-3.75%。2017年3月公司取得穆迪Baa3，成为名列前茅家获得穆迪、标普以及惠誉三大境外评级机构一致授予*级的民营房企。而另一家是曾经的万达。

与国内机构看中排名不同，国际*者更看中房企利润、土地储备和财务质量。截至2016年底，龙湖地产净负债率53.9%，在手现金173.6亿元，借贷成本降至4.92%的历史低位，平均贷款年限拉长至5.9年。

值得一提的是，今年2月，龙湖成功发行30.4亿元绿色债券，用于绿色建筑项目。16亿元五年期票面利率4.4%，14.4亿元七年期票面利率4.67%，超低利率引得其他“钱紧”的开发商眼红。

*近龙湖集团副总裁袁春曾在多个场合提到一个观点，要想突破12万亿房地产天花板，还是要依靠创新业务。

资金之外，拥有创新基因或许是房企做创新业务*需要的软实力。而龙湖是否具备这样的先天优势？

在网易房产走进位于北京惠新东街的龙湖总部采访时，遇到的龙湖部分员工身穿T恤衫、牛仔裤，在电梯里偶遇的北京公司某高层也是一身休闲装扮。简单直接，低权力距离或许将成为龙湖在新战场取胜的隐形因素。

据网易房产了解，冠寓北京项目或将于今年三季度落地。北京系龙湖集团总部，冠寓北京项目的开业，对龙湖而言或许具有不一样的意义。

一线长租公寓几乎进入肉搏期。另一家较早涉足长租公寓的开发商万科已于本月在北京开设旗下长租公寓品牌“泊寓”的第六家门店。早在2014年万科就开始“万科驿”和“万科派”，二者正是如今万科泊寓的前身。

截至2016年底，万科泊寓共进入18个城市，已开业项目44个。2017年5月，万科泊寓大约有15000间已经开业。2017年万科泊寓的战略是，“2017年，万科把长租公寓作为重要着力点，主要在核心城市发展”。

短兵相接，后来者龙湖迫切需要在这场尚未出现独角兽的战斗中占得一席之地。

7月20日，来自成都当地一条土拍新闻或许未吸引太多人关注，但却是龙湖为其长租公寓业务又一次长远布局， “成都一宗要求部分自持和招商条件苛刻的土地，经过数十轮的竞价，*终被成都龙湖地产以9200元/平方米的楼面价收入囊中”。*难开发的地也许*对龙湖现在的胃口，为2-3年后的长租公寓之战补充弹药。

过去，吴亚军的态度是“不用去争名次，你进步的原因不是因为你跑的快，而是因为别人掉下来了”。如今面对尚未有排位座次的长租公寓，提速后的龙湖巨舰或许将不会坐等“别人掉下来”了。