15亿元“打水漂”土拍冤大头新城为3000亿目标拼了

导 读

新城以高出第2名报价者约15亿元的报价拿下合肥一宗综合体地块。价差相当于新城2016年净利润30.19亿元的一半。

地产壹线 吴波发自上海

一则7月合肥土拍旧闻伴随着一则处罚通知，在8月名列前茅天被重新提起，直接导致当天新城控股股价下跌4.66%。

8月1日，新城控股内部下发一则处罚通知《关于对肥东项目研判竞买报价失误的处罚决定》的截图在网络上层传。通知针对在肥东项目获取过程中，存在重大研判失误，对公司造成严重损失一事，对*研究部相关责任人进行处罚。

具体的处罚措施是，*拓展部副总经理遭降职、降薪处理，并被扣罚10万元奖金；*研究部副总监同样被降职、降薪，被扣罚3万元奖金。

地产公司*研究部门在拿地过程中，出现失误也偶有发生，为什么直接影响到新城股价？原因在于，拿下肥东项目的代价是15亿元的价差，这相当于新城2016年净利润30.19亿元的一半。

7月13日，新城控股以溢价231%、总价35亿元的代价竞得合肥肥东县编号为FD17-10号地块。但35亿元的报价，相比第2名报价者的20.06亿元高出约15亿元。

“一堆人就屁股决定脑袋的嚷嚷要相信*部门决策。现在公司人自己都承认有地出价失误。”，“目测项目静态来看，未来要赚钱还得看房价上涨。”，“肥西这块地，里里外外利润少了10亿，换算到业绩，至少3%的跌幅。”15亿的差价，让新城的*者们颇为愤慨。这无疑是一次重大的土地*失误。

除了*者们，新城*研究部的这次失误，还让同行们跌破眼镜。“还是头回见。常见的拍地失误都是授权价记错了，或者没报名等原因拿地不到地。”，“报价高出74%。哪个老板也忍受不了。”

唏嘘之外，同为土地*人，他们更能理解，在目前市场行情下，因担心拿不到地出现失误或者采取过激方式的心情。

一方面拿地规则及要求更为严苛，一方面在企业规模扩张的驱动下，土地*部门有更多拿地指标。种种原因，让土地市场“好戏”不断。

新城买地或“损失”15亿，同样有因可寻。

博弈合肥土拍新玩法

三阶段：举牌应价、书面报价、“摇号”

2017年7月13日，在7家房企的你争我斗中，肥东FD17-10号*地块，新城以35亿元——高出第2名书面报价约15亿元价格竞得。居住楼面价9039.21元/平方米，商业楼面价7954.51元/平方米，溢价率231.4%。

土地拍卖如同一场博弈。15亿元的价差，除了*者本身对于地块过高估值，还在于在竞拍规则下，对竞拍对手报价的判断失误。

一位华润土地*人分析表示，类似报价失误一般只会在暗标的情况下发生。事实上，肥东地块拍卖采取2016年11月底合肥出台土拍新规，分三个阶段进行，举牌应价、书面一次性报总价、摇号。其中的书面一次性报价就相当于“暗标”。

需要注意的3点是，举牌是一个形式上的过渡阶段；书面报价不得高于或等于区域历史较高价；摇号的前提为，若场内出现2家及以上报价相同，则进入摇号阶段。

根据当天土拍直播，网易房产留意到，新城、龙湖、金辉地产、碧桂园、旭辉、万科和富力均参与了肥东地块的竞拍，但碧桂园和万科并未参与书面报价环节。

书面报价时间为10*，有效报价低于43.56亿元，10万元报价单位。这也就意味着，在不知道对方出价的情况下，新城、龙湖、金辉地产、旭辉和富力需要根据自身对于地块的价值及对手的出价的可能性进行合理判断，给出自己的报价。

因报价较高竞拍者只要比第2名高出10万元即可获得土地，各家房企的报价并不规整。

17.4224亿、20.064亿、17.7亿元、18.369亿元、35亿元整，在开发商先后给出报价后，媒体直播文字记录显示，“现场为18号的书面报价响起掌声！”

*终，因未超出较高限价，新城35亿元获得肥东地块。

新城发力5年3千亿规模

吾悦广场占比为千亿

35亿元，报价奇高。因地块规划为综合体，相比于周边不远处，去年9月万科以溢价230%竞得的，楼面价11249.94元/平米的肥东FD16-12号住宅地块，都要显得更贵。

一位业内人士指出，肥东地块竞拍尽管属于决策失误，但也反映出目前新城求地若渴的状态。网易房产留意到，这并非是今年新城名列前茅次高溢价拿地。譬如，6月末，新城控股拿下的孝感*地块，折算后的地价约8250元/平方米，远远高出孝感以往的土拍价格。

“今年的业绩目标是850亿，按照新城平均40%的复合增长率来算，明年销售目标在1200亿左右；新城今年可售货值，住宅加商业一共是1500至1800亿范围内。若今年去化60%，可售货值需要得到大量补充。为满足明年增长速度，2016年至2017年上半年新城计划补充至少1800亿的货值。”新城控股一等副总裁欧阳捷在今年年初向网易房产透露其2017年上半年的拿地计划。

今年过半，据网易房产不完全统计，新城已买地45宗以上投入金额超过300亿，远超出指标之外。一般来说，当企业提出更高规模的目标时，*部门将承担更大的拿地压力及更高的拿地指标。

在目前新城偏向于积极拿地的决策机制下，这是否意味着，新城在为更大的规模诉求做准备？不进则退，同为第2梯队的旭辉、中梁等企业确立了5年3千亿的业绩目标，新城无疑有做大的冲动。

网易房产于新城内部人士处获悉，早在2016年年底，新城内部就提出5年3千亿的业绩目标。甚至3千亿规模蛋糕切割都已经初步完成，譬如在新城重仓的浙江区域分领400亿。甚至更为细分，浙江区域范围的嘉湖地区要求做到百亿。

此外，新城在商业地产方面的野心同样不可小觑。按照新城目前住宅与商业2:1的比例，未来5年，新城吾悦广场将要实现千亿销售额。

去年确立到2020年底吾悦广场开业数量将达到100个的目标后，新城一直在加速获取商业项目。截至今年5月，新城就已在全国38个大中城市，已布局43座新城吾悦广场，开业项目达11个。事实上，合肥肥东地块已是新城规划中的第47座吾悦广场。

作者 吴波