融信收购海亮 西进狂欢背后的挑战

导 读

如果不是此次机会型并购，中西部或许将会是融信谨慎布局的区域。

地产壹线 吴波发自上海

29亿元，500万平土储面积。曾造就上海*贵“地皇”的闽企融信，以一次快速收购完成了对中西部城市的布局。浙江企业海亮成为融信扩张路上的新猎物。对融信而言，这是一笔看似划算的买卖，500万平土储面积几乎是融信2016年所获土储的一半。

对于这次收购，融信显得颇为审慎。7月27日，在双方签订合作意向书3个多月后，融信才正式对外公告，公司以总计28.97亿元受让宁波海亮及安徽海亮过半股权。

具体交易为，其间接全资附属公司恺胤实业、上海融恩将分别收购宁波海亮和安徽海亮55%的股权。宁波海亮、安徽海亮的对价分别为22.64亿元和6.33亿元。股权交割后，融信将拥有这两家公司的并表权。

在融信看来，这是一笔双赢的交易。融信可借助海亮地产在中西部省会及周边城市的土地储备加快全国布局，同时也是一次对轻资产2.0模式的探索。而海亮凭借融信的项目经验以及中高端的战略方针，可完成品牌升级、战略转型及建立差异化优势。

“并购看起来成本低一些，但风险也不小，这些项目在法务、历史旧债和利润方面会存在一定的问题。”但正如融信执行总裁吴剑近日在接受媒体采访时所言，并购的风险并非不存在。

尽管并表海亮地产后，融信能获得业绩上的突破。但海亮地产项目布局及利润贡献的不确定因素，都可能是并购潜在的挑战。

城市布局互为补充也互为冲突

海亮中西部三四线城市 融信长三角一二线城市

作为一家200亿量级的企业，经历2年去库存阶段后，海亮引入闽企融信，并不太令人意外。

海亮地产的母公司为浙江第2大民营企业海亮集团。2003年初，海亮正式进入房地产行业。

经过十年蛰伏期，2013年海亮地产凭借高周转迅速跻身进中国房企百亿俱乐部，全年销售额突破150亿；另一方面全国化布局逐步形成。布局20多个城市，拥有近70余个项目。在上海、重庆、浙江、江苏、安徽、四川、江西、山东、陕西、内蒙古、甘肃、青海、宁夏、西藏等地拥有多家全资或控股房地产企业。

但好景不长。近两年海亮地产业绩增长乏力。熟悉海亮地产的亿翰智库上市房企研究*主任张化东指出，海亮作为一家母子型公司，出于对主次业务的衡量，于2015年开始收缩地产业务。网易房产留意到，过去2年，海亮确实鲜少拿地，其官网仅披露5宗入手土地。

另查阅海亮集团2015年、2016年社会责任报告发现，2016年海亮地产总资产为435亿，净资产为97亿，虽在产品上有所创新，苏州落地高端产品线唐宁府系列，但已开始收缩全国化布局，将战略核心转为深耕西北和华东已有城市。同时，加快去化、提升资金回笼也成为过去2年的关键词之一。

因此截至目前，海亮地产沉淀的项目并不算太多，且大都位于中西部区域的三四线城市。据业内人士透露，今年以来海亮地产一直在位手中的资产包寻找买家，融信并非是名列前茅个接洽对象。而合作未能达成或涉及到更为复杂的细节，但项目布局是各合作方未接手的原因之一。

事实上，对深耕长三角核心一二线城市的融信而言，尽管双方布局在区域上互为补充，加速了融信全国化布局，但在布局理念上却互为冲突。

2016年融信所获21宗地块，只限于上海、杭州、福州、南京、厦门及昆山6城。拥有的1060万平方米土地储备中，约81.16%位于一二线城市的核心地段。2016年246亿元的销售业绩，其中杭州和福州贡献了70%。

“三四线地价占比低，且周转快，做好产品开发和周转，*终的*率并不一定低于一二线城市。”融信对于此次收购如此表示。事实上，因规模扩张的需求，2017年融信扩大布局范围，也选择进入三线城市，但仍依附在有一二线城市外溢需求的三四线城市。

如果不是此次机会型并购，中西部或许将会是融信谨慎布局的区域。

项目盈利的想象空间有多大？

海亮地产2016年净利润为0.17亿元

据融信公开的数据，双方合作所涉及的35个项目，分布于苏州、合肥、郑州、西安、兰州、银川等省会及周边城市，可售面积逾500万平方米。

融信称，合作项目与其发展需求和产品定位比较契合，其次这部分资产股权比较清晰，更便于股权的转让。

网易房产留意到，为方便股权转让，海亮地产于6月16日专门成立宁波海亮，将旗下绝大部分地产项目转入其中。目前，宁波海亮旗下*有9家公司，布局范围为苏州、南通、西宁、赣州、兰州和宁夏。而安徽海亮旗下*有10家公司，布局主要在安徽省内的合肥、阜阳、蚌埠、六安。

融信在公告中披露了这两家的资产状况，资产净值及税后利润都较为不错。宁波海亮的资产净值为4.12亿元，2015和2016年的税后利润分别为2.87亿和1.72亿；安徽海亮的资产净值为6.57亿元， 2015和2016年的税后利润分别为7937万元和1639万元。

后续这些资产包将给融信带来多少*？业内人士分析表示，从企业角度来看，并购落点为项目未来的价值。目前三四线城市市场处于调控真空、市场表现优于一二线城市，双方合作所涉项目中或许不乏优质项目。从这一点来看，项目会产生不错的利润贡献。但融信并未全盘接手，仅收购宁波海亮、安徽海亮各55%的股权，也反映出其对项目*持审慎的态度。

根据海亮集团2016年社会责任报告，2016年海亮地产整体盈利能力并不乐观。全年实现签约额187 亿，完成回款额191亿，营收184亿，净利润仅为0.17亿元。

“更大的诉求或在于规模。”上述人士指出。

事实上，双方后续合作，也表明融信对规模的诉求并非局限在可并表的500万方土储。融信向网易房产表示，“通过本次合作，未来这些合作平台还会继续对外生根发展，实现可持续的外延式增长。”譬如，海亮地产今年6月5日获取的2宗阜阳地块，开发主体已显示为近期才成立的新合资平台阜阳融信海亮。

融信全国化扩张始于2012年。当年，融信以68.02亿销售总额占据福州市场榜首，走出海西区域。2016年融信凭借上市及*贵“地皇”制造一举成名，并实现246亿元销售业绩。

2017年融信业绩指标为325亿元，而据克而瑞研究*数据，前7月已实现348.3亿。

作者 吴波