周二市场说｜行业拐点明确，苗头早已在5月显现

来源：丁祖昱评楼市发布时间：2017-08-15 00:00:00

要闻速看

8月14日，国家统计局发布2017年1-7月份全国房地产开发*和销售情况，1-7月份，商品房销售面积86351万平方米，同比增长14.0%，增速比1-6月份回落2.1个百分点；商品房销售额68461亿元，增长18.9%，增速回落2.6个百分点；房地产开发*59761亿元，同比名义增长7.9%，增速比1-6月份回落0.6个百分点；房屋新开工面积100371万平方米，增长8.0%，增速回落2.6个百分点。

点评：拐点已现

8月14日上午，青岛市国土局拍卖出让李沧区黑龙江中路地块，该地块吸引近30家房企参与竞价，在经过299轮报价后，9号房企报价1.1万元/平方米，总价2.18亿元达到*限价，地块由出让人暂时收回，转至线下竞拍商品房销售价格。

点评：压缩空间

中国人民银行8月11日发布《2017年*季度中国货币政策执行报告》，报告特别要求，切实维护金融安全和稳定；严格执行差别化信贷政策，限制信贷流向*投机性购房；加强金融监管协调，把握好政策力度、节奏，稳定市场预期。

点评：继续收紧

上海百联集团于8月10日宣告正式成立上海百联资产控股有限公司，携手睿星资本(Greystar)，探索研究中国长租公寓市场，协助百联集团升级旗下存量资产价值，打造中国消费市场的长租公寓品牌，发力中国万亿长租公寓市场。

点评：“航母”入市

8月14日，国家统计局发布了1-7月房地产相关数据，整体来看，多数指标均出现较大幅度下滑，其中销售面积、金额累计同比增速降至近一年新低和次低，分别为14%和18.9%，若单月来看，两者环比降幅均超过40%；房地产开发*增速则连续三个月下滑，1-7月同比增速已经降至7.9%，较今年*点下降1.9个百分点，单月增速更是创下年内新低。此外，单月新开工面积增速也*转负，为-4.91%，可以说，今年7月是开发*和新开工*差的月份，而且我认为从宏观的角度而言，目前行业几个主要指标都开始掉头向下，行业的拐点已经显露无疑。

纵观今年房地产各指标走势，前四月一路攀升，*调整出现在5月份，随后6、7月份部分数据持续下滑，仅销售数据在6月份出现了井喷，但7月份又迅速回落。

究其原因，我认为调整自五月份开始和上半年调控实施有密切关系今年的宏观调控仍是分步骤、分城市的逐步推进，比较密集的一波是从春节后开始，近60个城市出台或加码调控政策，特别是限售作为一种新的调控手段也在一季度加入到市场当中。从以往经验来看，政策出台到对市场起效果一般有3个月滞后，因此，行业从5月份开现调整也在情理之中。

而6月份销售出现井喷的原因，一方面是房企为冲击半年业绩，紧缩了大半年的供应在6月出现放量，另一方面，三四线城市持续火热、市场“量价齐升”也助推销售面积冲高。

在1-6月份数据出台后，我预测过接下去市场的压力仍会较大，各指标走势下滑是短期内的常态，果然，7月份数据表现也印证了我上个月的判断。对于未来三、四季度市场走势，我认为压力还会进一步凸显，销售降温的风险不容忽视，尤其是三四线*需求如果没有进一步的跟进，上半年这些过热的三四线市场的压力会迅速爆发，继而影响全年房地产市场销售。因此，企业在当前市场应要保持谨慎，不仅要注意政策调控给企业自身带来的危机，也要关城市短期市场过热带来的风险。

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