仁恒150亿吞下上海内环内*棚改区

导 读

此刻旧改混沌景象，蒋家浜居民已等了14年，也将成为仁恒打造全新蒋家浜的新起点。

地产壹线 吴波 发自上海

8月15日下午，快60岁的张扬（化名）正在用水清洗宠物店的地面。他以开宠物店为生，给狗或者猫洗一次澡收费200元。因居住的这幢带院子的自建房马上就要拆迁，张扬*近一直很焦虑，担心宠物店被封。

张扬目前居住的这幢自建房有三层，共106平，若按照补偿条款方式，据他称可换取1800万的拆迁款。不过这幢自建房为其父所有，涉及到的权益人包括兄弟姐妹5人，分到的拆迁款并不足以让他在上海市区买一套房。

早些年，张扬就经历过一次拆迁，让他失去宠物店的同时还因某种原因被砍4刀，生活从此发生了转向。如今，再遇拆迁，他*的诉求是政府“确保他能做生意”及“不拆他的院子”。

这里是81、83街坊蒋家浜，目前上海内环内*的一处棚改区，杨浦区域位置*越的毛地动迁地块。

今年7月一纸动迁签约通知下达，打乱了该地块许多居民原本的生活节奏。而拆迁故事多，81、83街坊蒋家浜与其它拆迁区域并无二致，下探到每家每户都能见到独有的拆迁版本，或顺利签约或陷入拆迁纠纷。

只不过，此刻旧改混沌景象，蒋家浜居民已等了14年。

81、83街坊蒋家浜终于迎来拆迁的“临门一脚”。根据动迁*进展，8月4日，仁恒置地也已发布公告，以105.2亿人民币获得杨浦81、83街坊蒋家浜地块的开发权利。杨浦区政府、上海银行、仁恒置地三方联合，正试图解决这块烫手的“山芋”，将其建造为新一代国际化居住社区。

蒋家浜地处内环内，距人民广场和陆家嘴等城市核心区域仅4-6公里，双轨交，半*内通达上海市区内重要商圈。因此这处上海知名的市容死角，得以拆迁的重要性不言而喻。一来棚户区将换新颜，整体居住水准提升至全新高度；二来，借助城市更新，上海增加了内环住宅地块供应。

14年旧改路

仁恒150亿撬动旧改 蒋家浜旧改地块国际化

81、83街坊蒋家浜街巷拆迁工作正在有序铺开。

事实上，该区域建于上世纪 50 年代，蜗居、危房、鱼龙混杂，是典型的成片私房棚户区，与周围的高楼大厦格格不入。早在2003年就已启动拆迁，但发展并不顺遂。

网易房产查阅相关资料获悉，2002年7月15日蒋家浜旧改基地出让签约，杨浦区人民政府将蒋家浜138亩旧改基地，以每亩220万元（总价为3.036亿）一口地价，出让给了浙江省轻纺集团属下的金玮房地产开发有限公司。并于次年开始启动旧改。

但旧改得以实施又半路夭折，从开始至2009年的7年内，蒋家浜“毛地出让”人与开发商因合同纠纷，在动迁了几十户人家后，动拆迁指挥部开溜了。期间“毛地受让”人也变换三个，浙江金玮、上海中庭、上海仁恒。

对于一度被停滞、搁置的原因，坊间及官方说法都较为模糊，“存在旧改资金瓶颈难题”是被提及*多的一个说法。

直至近几年上海城市更新一度站上风口，2015年蒋家浜旧改稍有起色。今年 4月11日，81、83街坊蒋家浜项目才迎来签约仪式，杨浦区政府、上海银行、仁恒置地三方达成协议。

新加坡上市公司仁恒置地目前在全国一二线城市打造了不少高端住宅楼盘。克而瑞数据显示，2016年，仁恒置地销售金额为333亿，全国排名第41位。

据三方达成的协议，上海银行将为仁恒提供金融服务。仁恒置地也于6月公告了其发起了总计129亿的由上海银行、浦发银行和中信银行组织的银团贷款，其中8年期85亿的贷款用于105.2亿的收购款，44亿五年期的贷款用于未来的开发。仁恒将为此投入将近150元。

蒋家浜旧改地块东至兰州路、南至昆明路、西至星洲城三期、北至浦浩苑，位于外滩、陆家嘴、北外滩金三角4公里处，是一处*的住宅地块。

根据规划，该地块住宅部分占地面积约7万平方米，容积率2.64，总地上面积约18.3万，其中住宅占17.3万平方米。也就说，以住宅面积计算，81、83街坊蒋家浜地块楼板价在60000元平方米以上。

在当天签约仪式上，仁恒置地集团董事局主席兼总裁钟声坚透露了该地块未来定位：“围绕蒋家浜项目，将站在更高起点创新实践，充分运用节能技术和智慧社区的建设理念，全力打造新一代国际化居住社区，为提升杨浦国际化程度、增强社区活力作出积极贡献。”

棚改“货币化”

主推货币奖励安置方式：补偿款达13万/平

与15年漫长拆迁路相比，近半个月时间内签约率达到9成以上，签约速度显得更加快速。毕竟13万/平的补偿款可以让这里一下就诞生不少千万富翁，不过其中他们也可能是靠政府低保生活的贫困户。

4月的签约仪式过后，蒋家浜旧改地块于今年7月30日迎来首日签约，首日签约率破85%达到88.51%，动迁协议生效。旧改签约期有3个月，2017年7月30日—10月29日。8月7日签约率达到90.03%，截至目前还剩140多户未签约居民。

据居民及拆迁组工作人员反馈，此次拆迁快速签约的重要原因之一在于“主推货币奖励”安置方式。

根据杨浦区81、83街坊补偿方案告知单，蒋家浜旧改地块征收评估均价为45288元/平方米。补偿费用分为居住和非居住两部分。

此次蒋家浜旧改安置方式有两种，货币奖励和选购房源。 以林富民（化名）为例，他拥有一幢51平自建房，评估价格为46015元/平方米，算上所有居住补偿费用，可获得413万元货币补偿，相当于8万/平方米。

此外，选择货币奖励安置方式，还将获得自购房奖励、自购房奖励加奖、自购房一次性补贴。

所谓自购房奖励加奖，是蒋家浜基地*设立“自购房奖励加奖期”，即在集中选房前特定期限内签订货币补偿协议，且不再选择房屋产权调换的被征收户，自购房奖励*；同时对选择自购房的居民在买房时所产生的中介费、税费等给予补贴。

在《告居民书》中，对征收住房自购房奖励加奖有更为具体的加奖规定：在本基地集中摇号选房前，设自购房奖励加奖期（2017年7月9日起至2017年7月19日止）。凡在加奖期内签订全货币补偿协议且不再对协议进行调整变更的，每户按25000元/平方米*被征收房屋建筑面积的标准给予自购房奖励加奖。低于600000元的，按600000元计。

若选择货币奖励方式，且在加奖期内签约，林富民还将获得共计250万的货币奖励，对应总房款为670万左右，相当于13万/平方米。

值得注意的是，加奖期结束后签订全货币补偿协议的，不再享受自购房奖励加奖。另附说明：达到协议生效比率后，如未能在规定期限内完成搬迁的，自购房奖励将扣除。

拆迁组一位工作人员表示：“纯货币加奖，以前没有碰到”,蒋家浜旧改纯货币签约率达到75%。他认为该旧改快速签约的原因在于，居民希望动迁及“10天是嘉奖期，和这个是有点关系，设置的加奖期是有时间限制的，过了就不会再有。”

5万/平方米的加奖，*诱惑。“尽管大家还有更多诉求，但是有5万每平的加奖，大家都快速签约了。”蒋家浜旧改出的居民如此表示。

但也有部分选择了选购房源的安置方式。蒋家浜安置房有5处，奉贤南桥基地、松江南站基地、浦东民乐基地、青浦徐泾北基地及蒋家浜本区(杨浦国伟路、顺平路、安图路、116街坊北块)。5处安置房源售价均低于市场价。4处郊区房源，售价均价在14300元—18600元/平方米范围内。这意味着，不到200万就可购买到一套100平方米的3房。

此外，还有140多户未签约居民，其中不乏居住困难户，他们在补偿方式上有不同的诉求。拆迁办会采取“特别情况特别处理”的方式来解决吗？拆迁办工作人员表示，对于还未签约的居民，“就只有一直做工作、政策没有太多弹性。”

居民签约及搬迁将在年内告一段落，蒋家浜居民将迎来另一番生活。仁恒将在此操刀，打造一个全新的蒋家浜。

作者吴波

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