半年报系列 | 龙湖：亮点频出，厚积厚发

8月16日，龙湖发布2017上半年业绩报告，从已发业绩报告的企业来看，龙湖这份是*亮丽的，相信跟之后要发的企业比，龙湖也是毫不逊色的。上半年，龙湖营业额185.9亿元，同比增长1.2%，其中*性物业租金收入同比增长28.8%至11.4亿元。毛利率36.5%，同比增长8.6个百分点；核心净利润28.4亿元，同比增长18.6%；核心税后利润率17.5%，同比增长3.6个百分点。虽然中报还不能代表全年*终的业绩水平，但是看到这样一份亮丽的中报，相信对同行来说都会羡慕、对*人来说都会心动吧。

我一直关注龙湖，我认为龙湖有几个指标是特别值得强调的。

1

销 售

在过去三年，和其他规模房企相比，龙湖的销售增长速度并不是特别出众，但2017年，整个龙湖的销售完全放开，上半年销售额同比增长140%至926亿元，位列全国房企第8名，增速也是*。到7月底，龙湖销售额已经突破千亿，达到1030亿元，离全年1100亿元目标仅一步之遥。看企业的快速增长，销售是*重要的先行指标，龙湖在过去三年中已经完成了所有该做的准备工作，相信绝不会只有这半年的厚发，接下去龙湖还会继续延续快速增长的态势。

2

投 资

从*角度来讲，龙湖*近几年的*情况非常出色。上半年拿地总建筑面积约1075万平米，其中权益面积646万平方米。截至7月，龙湖新增土地增加至1268万平米，超过去年全年的1255万平米，在所有房企中也是位居前列的。更值得一提的是，与其他大多数规模房企采用的并购方式不同，龙湖拿地主要还是以招拍挂为主，上半年新增40幅土储中招拍挂有26幅，这更加显得不容易。正如龙湖所说，从公开市场拿地，过程干净透明，做到几个月就能开盘，拿到土地的质量也很高。从目前看到的毛利率情况来看，*近几年的新增土地都将会为龙湖未来创造很好的价值。

3

利 润

龙湖的盈利水平在房企中也是很高的，上半年实现毛利率36.5%，较2016年全年上涨7.5个百分点，其中物业开发的毛利率为34.45%，这一水平目前来看应该是房企中的佼佼者。

4

负 债

首先是负债率很低，上半年龙湖的净负债率只有56.2%，其次是龙湖的融资成本很低，上半年平均借贷成本进一步下降至4.7%，这在民企中基本属于*水平了。在龙湖的融资方式中，没有什么永续债、信托之类的，只有债券、票据和银行贷款等成本相对较低的融资方式，这从另外一个角度说明了龙湖财务状况之健康。

5

战 略

从战略角度来看，我一直认为龙湖的长中短的战略都非常清晰。从长期上来说，开发和持有整个的比重配置合理；中短期上来说，不仅在住宅开发上继续保持前列，另外在商业地产、长租公寓、联合办公，包括一直在行业内数一数二的物业管理，这些风口方向上，龙湖的实践效果也都非常出色，很多项目别人还在付学费，他们已经从开始就盈利，从这个角度上来讲，龙湖的战略及实施是很值得同行们好好学习的。

6

团 队

龙湖的团队也是非常值得一说的，从高层上来讲，以吴亚军、邵明晓等为首的高管团队，配合默契，保持稳定，在整个行业中也是属于*的组合。另外从中层团队来说，龙湖采用“仕官生”计划，打造自己的青年近卫军，主要的中层及地区管理岗位都已经是80后占主导力量。从这个角度来讲，龙湖管理团队的年轻化是所有房企里做的*的，既保证了创新力和战斗力，还能延续和贯彻好企业文化。

当然，龙湖在某些方面如果还能继续提升，未来还会更好。比如说在合作方面，龙湖*近几年也加快了速度，但比重还是相对较低。由于未来招拍挂市场竞争会越来越激烈，难度也会越来越大，要保持长期稳定的增长，企业在合作方面还应该有新的突破。另外，龙湖的文化还是偏稳定，比如这次新调整的销售目标，仅为1500亿，1-7月已经实现1030亿的销售，完成了68.7%，这样来看新目标的制定还是太偏于保守，有点不像龙湖*年轻团队的气质和斗志。