商办市场告别野蛮生长！政策严管下，如何选择奋进的"小个体"?

过去一年时间，对于商办市场来说，核心特点肯定是冰火两重天，从326政策前的野蛮生长，到后续一系列政策的调控。

市场成交量出现了明显的变化，前3个月时间，市场成交接近2014年全年成交量，后续明显降温。但从供应量和库存看，供应量低于签约量。市场的库存也是*近几年的*点。

所以虽然政策迭出，但总体市场的基本面并未完全恶化，商办市场只是告别了野蛮生长。

在一次次的加码调控下，很多人疑惑是不是商办发展出现了问题？到了拐点？

但就在上半年北京商办限购，人们议论纷纷商办物业还能不能买、能不能*的时候，数据显示今年头6个月，香港的*型资产销售额总计达83亿美元，同比增长5%。这也是香港*成为亚太区内*大*市场，超越多次连续居于首位的东京。

5月17日，香港地政总署发布消息称，恒基兆业拿下了备受市场瞩目的香港中环美利道商办用地地块，成交总价是232.8亿港币，地块总建筑面积是约43200平米。也就是楼面价就超过了50万每平米！

由此可见，从发达城市看，商办的价值不仅仅不会降低，反而会越来越*。

从目前调控政策方向看：针对商办市场的调控主要内容是：约束商办类居住功能成为主要特征。这种情况下，整体市场已经出现了明显的变化：

过去虚高的成交量的确出现了快速的回落，从过去每个月5000套的成交数量级回落到了每个月1000-2000套的数量级。

从政策内容看：北京一系列商办政策的目的基本都是防止商业、办公、研发用房在建设过程中，被开发商打擦边球，改建成为商务公寓。

那么反而是真商办、真产业成为了相对*产品，价值反而未受影响。

据中原地产研究*统计，2016年中国可*商业地产规模达3.4万亿美元，排名全球*，正处于从低流动性向中等流动性市场进化的转折期，预计2025年前后中国可进入中等流动性阶段，*市场进一步成熟。

从城市层面分析，京、沪两地在交易规模和活跃度方面均明显*于国内其他城市，已接近甚至赶超亚太区主要市场。

2017-2020年正是国内机构资本商业地产*的建仓时期，预计将有1万亿元人民币资金排队入市。

因此，未来四类主要*者将呈现，保险业未来潜力巨大；房地产私募基金加速发展；开发商增持*性物业；境外*者稳中有进的*特点。

当前中国属于成熟期的城市有北京、上海、广州、深圳四个，普遍具有第三产业基建完善，商业地产需求旺盛，*物业存量可观，流动性改善，*市场交投活跃的特点。

市场大趋势肯定是资本依然会选择优质商办、优质资产，但如何选择优质商办？

如何选择优质商办？

把握了大趋势，依然要有挑剔选择的精神，才能在未来商办资产*过程中收获的比别人多一点。

那么如何选择优质商办？伟哥认为其实很简单：

一：选对企业：商办也要有品牌

在未来市场是分化的市场，好的品牌保证了物业的质量，特别是商办，有好的企业运营品牌，才有更高的*可能性。这种情况下，很多品牌开发商开始抱团取暖。

行业的标杆龙头企业——北京保利联合金茂、绿地、首创、华润、远洋、旭辉等知名房企，在“*商办趋势筑见城市未来——2017北京保利商办品牌发布会”上成立北京商办联盟，共同探讨商办市场破局之路，*商办市场发展。

北京保利商办着眼于行业发展的趋势，通过“规模实力”、“*名片”、“全程业态”、“商务服务”、“资产增值”、“资源集聚”六大价值体系，打造保利商办“商务头等舱，资产守护者”的品牌形象。

六大价值体系充分展示了保利商办的品牌实力，提出了在新时期为企业客群提供的多元化服务举措。

从规模和产品类型来看，北京保利商办的总体量约110万平米，商办类自持近50万平米，商办类销售总货值近300亿，这样的量级在北京市场并不多见。

无论是租还是售，保利商办物业都以多样的服务体系，满足不同企业的多元化需求。

二：选对区域：找好GDP富矿

北京城市总体规划草案指向的 “一主、一副、两轴、多点”的城市结构布局，应该是给所有新城奠定的发展基调。

新城发展，离不开产业，也依然离不开*。可以说，商办物业由“空”到“满”的过程直接代表了该区新城的发展速度。未来的城市格局，商务区将不再只是国贸CBD、金融街、中关村。

以北京保利商办目前入市的几个拳头产品为例：

目前，保利商办产品呈现“4+2”的产品布局，即保利大都汇、保利佲悦大都汇、欢乐大都汇、保利未来大都汇4个项目对外销售；保利国际广场、保利蓟门一号2个项目自持租赁。

保利大都汇聚焦通州运河CBD，打造城市生态综合体；

保利大都汇作为通州*性建筑。地处通州新城运河核心区，通惠河及道新华南北路的重要交汇点。位于通州新城运河核心区核心位置，地处东西向通惠河及通州地区南北向主干道新华南北路的重要交汇点。项目设计风格前卫、时尚、开放、柔和，从周边硬朗的众多产品中脱颖而出。项目包括2栋写字楼、3栋创意办公楼、2栋公寓、1栋商业及底商产品。

佲悦大都汇于南四环总部区，打开商务新格局；

保利佲悦大都汇为保利地产布局丰台总部基地的又一商办力作，项目位于西南四环，中关村丰台科技园东区三期金角，占据总部基地商圈成熟发展优势，且位于首都*机场30公里辐射范围内，区位优势显著。项目占地1.48万㎡，规划建面5.9万㎡，共打造3栋总部办公产品，项目正在申请LEED和WELL双认证。

项目首期推出4#楼，标准层面积1698㎡，一层两套，标准层高4米，室内净高可达3米，空间使用舒适感强，每户均可实现三个采光面，核心筒对称设计，每户均享有独立的电梯厅、卫生间、清洁间和茶水间，配置9部电梯。

欢乐大都汇在京西打造新一代商业热岛；

欢乐大都汇项目位于门头沟新城核心区域，石门营环岛北侧，属于门头沟南大门的*区位。

背靠青山，绿水环绕，是得天独厚的*。产品主要为大型商业群以及写字楼，项目整体总建筑面积4.3万㎡，商业建筑面积2.3万㎡.

欢乐大都汇作为首开与保利在京西的开山之作，打造了集休闲、娱乐、餐饮、购物、办公于一体的新一代商业热岛，是门头沟*值得*的*。

66万平米保利未来大都汇于“京北之心”昌平筑起城市综合体，实现突破，打造北京保利旗下的*个购物*和*个*酒店。

项目位于昌平未来科技城内，南距北五环约11公里，北距北六环约4.2公里，地铁17号线未来科技城南站上盖。

项目包括了国际*写字楼及酒店、购物*等多用途物业，*京北区域内产业全面升级。

保利作为业内的龙头标杆房企，是公然的超级IP,在这个基础上孕育的保利商办这个品牌先天就站在了*的起跑线。

作为商办政策调控下奋进的小个体，从配置、品质、位置上，都脱颖而出。

对于不论是机构*者还是个人*者来说，当下这个时点，应该是布局优质商业地产的良机，选对品牌+选对区域+选对产品，未来自然就可以收获丰厚的价值。