集体土地建房政策：长租公寓企业为何热情不高

导 读

针对租赁利好的“自建房屋”政策为何没能引起长租机构的注意？

地产壹线 汪瑞杰 发自北京

和宣传层面一片火热形成鲜明对比的是，集体土地建租赁住房政策在市场端并没有掀起太大的波澜。

“前两天发了一个政策，说鼓励农村集体住房用于租赁，咱们这块有什么想法吗？”面对记者提出的问题，龙湖冠寓CEO韩石的回复是“我们这边会跟进。”无独有偶，旭辉领寓CEO张爱华面对上海租赁用地的表态是，“别人去建设，我来运营。”

有意或无意，长租公寓运营企业负责人的表态全都避开了“自建房屋”这个话题。这样一个针对租赁利好的政策为何没能引起长租机构的注意？

一、指向存量是长租公寓模式的核心

长租公寓机构大致分为三种，一种是以自如有家、相寓为代表的分散式公寓；一种是以新派公寓为代表的集中式公寓；*一种是以龙湖冠寓、旭辉领寓为代表的背靠房企的公寓运营商。三种风格不同，但是有一点是确定的，长租公寓运营商针对的一直是存量市场。

“领寓目前的房源来源是接收公司的自持房源，同时也会租赁其他房屋，如果我们评估认为物业价值不错，也会整栋买下来持有。”旭辉市场经理姜瑜表示。

旭辉的模式是所有房企的公寓运营商的模式缩影，开始于公司的自持业务，逐渐向其他存量业务扩散，专注存量市场发现*或者通过运营让存量物业资源获得更高溢价。

集中式公寓的运营商也专注存量市场物业。已经拥有超过10万间公寓的自如友家，则是以租赁房屋进行改装运营的二房东模式进行扩张。

和家庭买房居住不同，租房需求决定哪儿是热点租房区域，租房热点地区往往固定在工作区附近或者地铁沿线。这也就意味着，想要快速将手中的房源出租，热点区域是长租公寓企业们的主战场。

二、运营要求决定长租公寓企业不会选择建房的重模式

长租公寓的开发模式是前期拿房——装修——开业运营。从拿房那一刻起成本已产生，且拿房成本占到了长租公寓成本的70%。对长租公寓企业而言，快速开业运营非常重要。

龙湖冠寓从轻资产拿房到正式开业，大概周期为130天，魔方公寓的装修周期为3个月，而且运营商仍在努力缩短这一周期。“我的标准化做完以后，我会把招采的工期和设计的工期去掉，就会提前一个月完成。正常的200间房三个月能完成。”领寓CEO张爱华表示。

另一方面，快速出租房屋也成为长租公寓运营商的着力点。业内大致速度为*出租2间，而旭辉领寓将这一速度提升至*出租5.5间。原先3人一组的队伍，领寓提升至9人，提前一个多月达成出租率。效率提升的背后是高强度的工作，旭辉团队工作到凌晨1、2点是常事。

推动长租公寓运营商在每一个在运营细节上不停精进的背后，是压在头顶的利润压力。

“公寓行业谈到*就谈的是商业模式，70%、12%、12%、6%，分别代表着拿房成本、折旧、运营成本和税，加起来利润为零，这是现在长租公寓行业全部的几乎百分百的现状。”新派公寓创始人王戈宏说。

为了获得更高的利润，长租公寓企业只能从拿房成本、运营成本、做高租金单价三方面下手。现实情况是，拿房成本居高不下，运营成本仍在努力压缩，长租公寓的租金单价已经比周边高出不少。

北京万科泊寓-劲松店提供的2种户型公寓，20平方米左右的一居室月租金*4000元，30平方米左右的一室一厅*月租金*6000元。而链家网上显示附近的44平米精装一居室月租金仅为4600元。

房租价格高同时还得快速出租房屋，长租公寓的拓展地区必须得是有足够需求的租赁市场热点地区。

（北京市租房热力图）

（北京市长租公寓分布图，和租房热点地区高度一致）

集体土地由村镇集体掌握，地段较为偏远，并不能成为长租公寓企业的目标。以北京为例，集体土地位置大多分布在五环甚至六环外，并不在租房热点地区。由于距离工作地较远，这些区域的租金极低，北京市昌平区北七家镇两室一厅租金仅为3800元/月。较低的承租力，并不充足的租房需求……折让长租公寓企业无心染指集体土地。

三、政策的未来，在国家队身上

集体土地修建租赁住房政策，为的是提供更多的低租金租赁住房，以增加低价房源供给的方式拉低租金，解决租房市场“租房贵”的问题。

然而谁来建房？

政策要保障，企业要盈利。目前看来，集体土地修建租赁住房只能由国企来参与。上海之前拍出两宗纯租赁住宅用地，均由本地国企接手。国企建房+企业运营的新模式或将成为政策的破局之举。

实际上，集体土地建房未必就没钱赚。村镇方以入股形式参与建设的话，假设每平米月租金50元，去掉土地费用，以每平米建筑装修成本6000元计算，每年的*为10%。如果每年租金受益按照6%递增，未来*率并不难看。

要让集体土地建租赁住房成为热点，得看政策能否经过市场利益的检验。只要承建房屋的国企和村集体从中拿到不错的利润，政策自然能成为风口。集体土地建租赁住房的政策前景究竟如何？各方仍在观望之中。

作者汪瑞杰

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