年关将至，业绩能完成吗，还要不要拿地，首开告诉你答案（三季报解读）

离12月31日还有59天，很多房企老房、营销总监脾气焦头烂额，脾气很大，原因只有一个：年初的销售业绩军令状到了快兑现的日子，数字还差一大截，年底奖金会不会泡汤，屁股下坐的那把椅子，会不会挪窝?

怎么办呢?比如说，北京的新房市场，业绩到底怎么样才能做上去?接下来，房企的老板们，还要不要再咬牙拿地?

关键时候，地产大哥想到一个人和一家公司，这个人叫潘利群，这家公司叫首开股份，潘是这家公司的董事长。

首开的身份，和它的市场动作，以及围绕它，更有政策旗帜的导向作用。在首开这艘大船上，聚集当今中国*的开发商，比如万科、碧桂园、保利、龙湖、金茂、金地，等等。至少在北京地盘上，首开是这个行业的压舱石，是真正的地产大哥。

所以，看市场走向，要不要拿地，当然要分析首开。

看首开三季报的时候，地产大哥疯了，原因有两个，先来看下面图表：

首开的业绩几乎是全面挂绿，惨不卒视。这个大哥当得好累呀，从财报上看，应该好好去安慰一下潘总。

但是，且慢，再来看下面一张图表：

潘利群完全是疯了，拿地非常疯狂，从年初到现在，不完全统计，拿了13块地，消耗弹药165亿（以权益计算）。如果再仔细看，首开都是选择合作开发，持股比例不高于51%，不控盘，不操盘。

潘利群是不是疯掉了?一方面，报表表现惨烈；另一方面，在土地市场，甘当陪读，咬牙拿地。

为什么说咬牙呢?到处去找找钱融资，资金缺口很大。反观下面的三张表，地产大哥实在看不下去了，也不想看了。

总之，潘利群一方面在土地市场搏命厮杀，一方面四处化缘。而且，因为是大量合作开发，加之没有备注，也没办法看下去，原因有很多，举例来说：

1.联合拿地，可能会给企业带来大规模或有债务。比如前段时间绿地就挺倒霉，联合体里的小伙伴欠了一屁股债，绿地就受到牵连。

2.假如接下来首开通过股权回购联合实体，项目全部利润归首开，债务不进报表，会有粉饰财务报表的嫌疑。

3.潜在的明股实债风险。

4.拿地的资金，如果是通过信托或资产管理计划，隐性杠杆会加大。

所有这些，因为三季报没有附注，都变得说不清楚。所以，财报也没有细看下去的必要。前段时间，有评级公司说，对这类企业要用“穿透式”，分析合作开发实体层面的债务、EBITDA和现金流。这纯属一厢情愿。既然是联合开发，本来就没有必要过多披露相关信息，更不用说披露动力了。这一点，建议房企要向融创学习，相关合作开发的披露，非常详尽。这会让*人更放心。

说得有点远，扯回来接着上面话题聊。首开是北京国资委的亲儿子（严格意义上讲是亲孙子）。北京市场是“4限城市”，潘利群为何逆势而上?

问了一下度娘，发现有条年初的新闻，潘利群不再担任首开总经理。一开始没看任免时间，吓了一跳，马上去问高人，才知道这属正常情况，董事长和总经理不能一肩担。

顺手翻了翻券商的分析，其中有一条，引起地产大哥的关注，就是下面这几句话：

再来说一遍：一二线核心城市预售证管制在4季度也可能存在边际改善的空间。

这则研报是在10月31日发布（SJD开会后），而且是陈慎说的。陈慎是谁?他可是地产股里的*分析师，东家是实力强大的中信建投。更主要的是，陈慎一直在盯着首开股份，对其实地调研和内部交流多多。

所以，我们进一步大胆猜想：在未来的一周或两周内，北京的预售限价会不会低调松动，让开发商过个安稳年?

当然，这都是猜测。因为首开三季报几乎全是一堆数字，没有阐述。

所以，我们就来看它的2017半年报的官方表述。为什么要将上半年和三季报连着看，原因很简单，你看，首开拿地具有连贯性，从年初到10月份，没有收手，即便是SJD前后，也依然在土地市场面不改色，一副舍我其谁的派头。这种作派，对于国企来说，不能不让人浮想联翩——是不是提前得到某种政策暗示?

我们先来看它在半年报里怎么说：

*句话：首开的高端盘不好卖，包括北京（去化周期超过20个月）

*句话：手头越来越紧，找钱不容易；

第三句话：重回老巢北京*发展；其它城市，能干就干，不能干拉倒；下一步拿地盯河北和天津；

第四句话：对合作开发不满意，虽然股权少，也要管起来；找钱变成头等大事。

半年报里话，和后来首开在土地市场的表现，完全是自相矛盾：一方面，房子卖不动了，钱少手头紧；另一方面，接下来大干快上，*在北京拿地。你感觉是不是这个道理?

从字面上是自相矛盾。请接着想，如果规模上不去，融资是不是更困难?已经拿了这么多地，停止规模扩张，等于自断后路，融资更为困难。

可能很多人会说，首开是北京国资委亲生的，不会坐视不管的。管有很多种，是来救你，雪中送炭，还是帮衬你，锦上添花?同志们，这不仅关系到业绩，还关系到仕途!

我们再进一步想，如果北京市场政策持续冰冻，国资委是帮呢，还是不帮呢?至少是少帮！更不会掏真金白银，这涉及到国有资产流失，这顶帽子谁戴得起！所以，锦上添花的背后，又是不是暗含政策春风呢?或者说，春风欲过4季度?我们再联系到之前分析的万科、保利的土地市场表现，会不会得到一些共同的暗示呢?

地产大哥为了验证这个判断是否正确，又找了北京市土地市场疯狂的另外一家国资—天恒置业发债财报。

结果发现这些国企挺值得同情的。一方面，要肩负民生，棚户区改造要他们干，保障性住房也要让他们干，*的*改造工程也需要他们干；一方面，政府的财政拔款有限，让他们在商品房市场赚钱，用赚来的钱，回填民生工程的缺口。

我们来看看天恒置业自己是怎么说的：

所以，如果这些国企不能在商品房市场赚钱，民生工程的任务完成，就会增加难度，就会变成社会问题。这是国企独有的资金生态链。所以，首开们必须要在商品房市场有作为，才能完成民生工程的政治任务。说老实话，要为他们点赞。

地产大哥还听到一个段子：

某上级领导到国资房企检查工作，发现有营销费用支出，就问：现在的市场下，能买到房子，就是福份，你们怎么还有营销费用?砍掉！

把房子卖出去，有贪腐之嫌；

卖不出房子，能力有问题。

国资的房地产干部，真是难当！

听完这个段子，你能明白首开的营销费用大降，是怎么回事了吧。

扯得有点远，再收回来。无论是首开，还是天恒，在土地市场特别是下半年的表现，都是传递一个强烈的信号！而且，这个信号的落地，可能不会很远。当然，这只是可能，你尽管可以不相信。