明源徐颖：未来只有这五类群体留在地产行业，有没有你?

演讲：徐颖 职务：院长

摄影：楼小白 整理：楼兰

会邀：明源总裁峰会

原文标题：地产新时代的新思维与新路径

非常高兴和大家交流，前面几位嘉宾说他们已经在转型路上，已经到了彼岸；更多的开发商朋友们、总裁朋友们还在此岸徘徊和焦虑，这是很正常的现状。我们再次回归到开发商视角，回归到我们即将启程的初心，我们应该如何去探索新思维和新路径。

一、地产新时代，变化新特征

行业大势已经呈现4大核心变化：*是行业分化，*合作新时代，第三调控新常态，第四转型新探索。

1、行业大分化

我们简单看一看行业大分化，对于行业的大分化，大家都有共识，行业集中分化是正在进行当中，而且是很严峻的事实，但是这个严峻程度远超大家想象。我们就拿历史数据可以看得到，将来TOP10平均金额可能到4000亿，3000亿*是TOP3，可能两三年后3000亿刚好是TOP10，这就是行业严峻的现状。

2、合作新时代

合作开发已经成为行业非常普遍的现象。可以看到这组数据，基本上TOP50强房企*都有合作开发，所以我们可以看到，行业更多是抱团取暖，这个非常普遍，大家在整个地产开发各个环节，通过合作开发，可以以*强势、*质的资源互补，规避一些风险，获取更多竞争优势。

3.调控新常态

第三个维度就是整个的政策调控基本上进入深水区，进入常态化，每年基本上都有一个主题，而且我们现在发现，这个主题政府意志越来越强烈。

4、转型新探索

第四个方面就是转型新探索，在转型这个路上我们也在跟一线非常多城市的房企在进行深度探讨与交流，以前的转型是为了让地产如何活得更好，现在的转型跳离地产，在新领域真正深入探索。比如说产业地产领域、存量市场领域、城市运营领域。 以上就是我们所看到的行业根本上发生的一些变化。

二、洞察变化本质，把握转型关键

在这些变化的基础上再来看一看，对于我们此岸的这些开发商们，地产的新时代已经到来，到底我们未来应该走向何方？我们首先帮助大家来解读一下，刚刚所说的变化背后的本质是什么？我们根据*近很长一段时间，大半年以来我们跟一线开发商深度探讨，我们认为其实这个行业变化背后本质有四个点：

1、政策的变化

这个大导向我们需要理解，以前我们可能需要逆周期而动，好不容易十九大等来了，我们可以有这一部分资金和热情集中释放了，但是好像我们预期没有到来。

接下来很多的开发商要考虑一个问题是，我们如何在管理经济背景下，获得更好的生存，有几个点我相信我们大家已经感受到了，以前市场导向现在管理导向，以前我们逆周期而动，现在是安安稳稳的考虑如何穿越周期，以前是一刀切现在是因城施策。

2、需求变化

前一段时间樊纲明确提到，为什么这一轮全国的购买力这么集中？其实就发生了一件事，我们所有变化根本是在于国民更有钱了，这么多年来中国储蓄率持续维持在一个高位，国民更有钱的大背景下，到底会对我们这个行业造成什么样的影响？当我们*渠道受限的情况下，我们要为自身资产保值，所以才有了地产这一波繁荣，这是根本。所以说在现在我们这个时代，我们需要理解的是客户对美好生活的向往，对自身资产保值需求是特别强烈的，所以这一点我们一定要深刻理解。

3、城市的变化

我们今年研究院与很多第三梯队企业深度连接，做了城市群的研究。

我们认为，未来地产开发逻辑、城市化逻辑、经济发展逻辑是一脉相承的，包括*大家都提的产业地产发展逻辑根本的本质是城市的变化。

以前城市的研判指标是通常是GDP总量、人均可支配收入、平均居民储蓄额等，但是，现代经济发展水平到了共发展同富裕阶段，和以前已经完全不一样，阶级分化也是客观存在，所以以前很多指标都已经失灵、已经不适用了。比如，如果某个城市有一个马云、马化腾，他们的购买价格就是资产的价格。

所以，我们关注的指标应该变成现在的人均GDP，现在很多人城市纷纷提人均GDP目标，2020年2050年，我们中国人均GDP达到美国的多少，我相信大家都看到了，是国家宏观政策已经朝着这个方向转变。还有人口净流入、高净值人群，不是看以前平均收入，包括城市友好度，有些城市的的确确友好度方面还是有很大差异的。

再比如说，很多城市对地产的依赖度，刚刚提到深圳发展非常好。好的原因是什么？财政收入只有不到9%依赖土地财政，所以非常良性，没有透支未来，这个指标也引起我们对城市研判的一个分析的影响。

产业结构的合理性，也是我们对未来城市判断的一个变化。

以前我们评判城市是基于单一城市，将来我们一定要看基于这个城市周边的城市群，一个城市的经济合理性，对周边资源的一些效应是否支撑未来经济和地产发展，这一点很重要。比如说，我们在华南很多城市都称之为临深区域，而不是临广。我们通过7个指标做对比分析，就可以发现深圳是全方位*。这些维度是我们需要思考的话题，只有这样我们地产走向，我们城市选择才会更加合理。

4、组织的变化

地产公司内部和地产公司外部的关系发生了变化。一个是我们地产公司建立生态化组织，包括我们了解到的，碧桂园要在一线建立生态化组织，以前1000多个项目，接下来2000多个项目，如果还是总部集中进行管理的话，肯定管不过来。

经营权如何下放，让整个组织更有活力，朝着我们目标共同奋斗，这是我们接下来需要考虑的。

另外地产公司上下游合作关系发生了变化，我们对标杆企业万科、恒大、碧桂园，以前是找供应商，现在找的供应商，一定会找到有技术含量、有追求、入供应商的股权。所以这是一个真正的基于生态发展模式，在推动整个企业的发展和构建，这也是我们所看到的*一个变化。

三、房企战略转型之路

在以上大变化的背景下，我们再来看一看房企转型应该走向何方？其实我们通过研究发现，我们要谈未来，走向何方，首先要看看地产行业还会留下哪些人群？

未来可能留存五大群体：

*大群体是以万科、碧桂园、恒大为首的行业龙头；

*个群体就是各个细分领域的龙头；

第三个就是我们小众市场细分领域的这些龙头；

第四其实就是破局者，从其他领域过来的，包括新派、世联行。

除了这四个群体之外，还有一个很特殊群体就是国企，这个群体特别重要，特别是在当下，接下来转型过程当中，转型*初10年需要有一个非常重要的角色，这个排头兵一定是国企。

所以我们接下来理解这五大大群体之后我们再来看转型之路，我们认为核心还是三条路：

*，千亿万亿之路。

*，小而愈美之路。

我们细分市场，美好生活展望未来，多多发力多做基础。

第三，泛地产转型之路。

产业地产、存量市场、城市运营，所有转型其实背后有一个根本支撑就是整个的地产升级，我们的作战地图、我们的武器和思维都要发生变化。

1、千亿万亿之路

碧桂园业务跳涨是大家关注的要点，碧桂园跳涨的核心关键点是什么？

*就是标准化。

一定是标准化，只有标准化之后才能大规模复制，才能够降低管理的难度、提高执行力。

*个是激励机制的创新。

这一点，合伙跟投我相信大家都知道，这已经是完全脱离以前职业经理人的体系。

第三个是组织生态化，全面向一线放权，全面发展上下游生态链。

这是碧桂园成功的核心关键。

再看恒大，增长规模非常稳健，核心关键是三个维度：

*个也是标准化。

*个是产销平衡。

如果迈入千亿门槛到万亿门槛，产销平衡一定是关注焦点。

第三是资本杠杆的充分利用。

另外再看中梁，这是行业今年*的一匹黑马，有全面学习碧桂园的小碧桂园之称。今年我们跟中梁有深度交流，发现这家企业执行力非常强悍。

他们核心就是四个方面，包括整体城市战略布局、开发运营、阿米巴生态组织建设和企业融资的途径拓展，这才造就了中梁的飞速发展。

我们分析所有即将奔入千亿、已经迈入千亿，向万亿发展企业，发现核心背后的成功密码是以下五个要点。

*，广积粮。

这是*条路的核心密码，广积粮就是尽可能多储备可“高周转”土地，这个很重要，核心是城市布局，城市研判、并购、土地管理有很大关联关系。

*，找资金，多用杠杆。

多渠道、多用穿越周期的资金。

第三，建标准。

*标准化是集约化、标准化的基础，从产品标准化、运营标准化、服务标准化，碧桂园、恒大等企业一直推行这个事，而且无一例外都是董事长亲自挂帅的，而不是总裁挂帅。因为这是百年大计，不能短期业绩导向，这一点特别明显。

第四，调运营。

全国产销平衡是调节平衡器。

第五，强考核。

一是创新激励，二是内部竞争。我们在跟碧桂园，恒大、融创很多一线人去聊天发现，他们不怕竞争对手，*怕自己内部同事，已经到这个份上，考核力度要非常大，只有这样才能保持一线强大的执行力。

总体上，有这五个要素我们认为一条龙才有可能走得又越又稳。

2、小而愈美之路

*条路是小而愈美之路，也就是挖掘细分市场。我们可以找到非常多细分群体。以前我们做的都是大路货的房子，接下来我们可以仔细研究每一个小众群体的需求是什么。*个是刚需群体。

他们如果要租，他们需要什么样的产品，现在可租的产品业态极其单一。未来我们住房不炒，如果在租赁市场，我们租赁的产品一定要大量创新，符合不同层级需要。

*个是杠杆群体。

改善性需求，也有很多企业瞄准这一块；

第三个是终改群体。

比如泰禾的院子，接下来有没有其他的院子?我相信,这个世界上生活方式不只是有泰禾的院子。

第四种是乡绅富农。

这是非常庞大群体。

*一个，对品质真正追求者。

这些细分群体我们都要逐一关注。

居有其屋，我们如何开发产品、匹配客户需要，越来越重要。有情怀有追求的，短期不太重视规模，包括微型别墅也是一片蓝海，这个领域基本上做出来产品都是每一个特别火爆。

我们认为，未来市场一定有大量的空间存在。比如说，我们定制化自建产品，工业化针对乡绅富农群体非常重要，远大的Bhouse在农村、乡镇卖得特别火，这也是他们找到不同细分产品定位，这样才能够真正的找到自己的生存空间。

绿色住宅，包括朗诗、当代这些在这个细分领域一定是未来。健康、环保一定是客户未来*关注的领域，结合自身优势，值得我们大力发展，将来一定要守住细分市场蓝海，真正的去铸造美好生活，这是我们未来转型的*条路。

3、泛地产转型之路

第三条路就是泛地产转型之路，关于产业地产、存量市场、城市运营。

*是产业地产。比如说华夏幸福成功模式的解读，碧桂园科技小镇，核心观点跟很多前沿思考基本趋同。

做好产业地产有四个关键：

一是要思考如何真正做好这个产业，而不是关注地产本身；

二是钱、资金哪里来？产城融合资金难的问题如何解决？

三是产业地产如何盈利；

四是如何真正实现。

为什么人家可以做到1+1大于2，这个问题也需要回答，这是我们泛地产转型*个。

*，存量市场。

存量市场现在是怎么做，不是要不要做的问题，已经是命题作文，我们要怎样写下去，仅此而已。

从四个维度我们还是有一些问题需要解决，当然这是机会，在开发领域、经营领域、社区服务领域、金融领域有很多机会；在运营商角度、资金方角度、租户角度，有很多实实在在问题需要我们去解决。

第四，城市运营。

比如说招商蛇口、金融街，我们发现2015年开始，一直以来都这样，重大转型不是民企，而是国企。民企需要考虑盈利问题，国企基于社会担当，充当改革排头兵，所有事情可以去尝试，包括现在正在做的雄安。

在这个大背景下，未来能做成这个事的，我们觉得*有可能的是国企。民企可以先观望一下看看国企成果，需要多方支持，将来做这一块才可能真正落地。

4、新地产升级

以上这三条路的核心关键离不开新地产升级，我们现在发现碧桂园、中梁、阳光城、招商纷纷搭建自己决策作战室，真的可以基于一个大屏，把企业所有方方面面经营数据放在一起，做到运筹帷幄之中，决胜千里之外。

当然，这个过程也花费了大家很多精力。具体路径我们总结有三个步骤：三横四纵；智能化；在线化；数字化，领域包括智慧供应链，智慧经营，智慧营销，智慧空间。只有强大内功练成以后，未来可整合资源可做的事才更多，这是我们所认为的新地产发展的*的转型升级的三条路。

四、房地产战略转型的核心关键

*回归一下，我们对战略转型核心关键进行了整体提炼，我们发现核心是四大维度：

*个关注政策；

*个关注城市；

第三个是关注练内功；

第四关注运营。

这四个领域后面两个领域，包括政策新常态、城市新格局，也希望大家关注。

我们也真心祝愿，通过我们大家共同探讨，我们一起在这个资源至上的大背景下、在能力为王的大时代下，我们在不同路上走得越快越稳。*祝大家在千亿之路上，越走越快，转型之路上越走越稳！ 以上就是我的分享，谢谢大家！

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