张鹏：当代的两种颜色

作者：张鹏 单位：当代置业

整理：楼兰 摄影：楼小白

职务：执行董事、总裁

会邀：明源总裁峰会

其实*近热点特别多，时尚圈去看维秘秀，科技圈关注百度大会，*是明源总裁峰会，我们正能量满满。

两年前，深圳“中国总裁峰会”上我说，速度和规模不是当代*的追求。当时发布了一个战略—“原绿湛蓝”。

什么叫“原绿”？当代置业一直做绿色地产。我在各种场合听大家说，绿色发展不起来、成本高，等等。但是“十九大”后，我相信大家已经看到这个趋势了，“原绿”就是正本清源的绿，是你原汁原味的绿，是你的安身立命之本。再过10年，当代把绿色做得更深入、更透，但是做得大不大，我们放在一边。

在那次会议上，我们还公布了另外一件事——“湛蓝”。什么是湛蓝？就是我背后的创变生态体。两年前就有很多人说，搞那些干什么?但是,两年后我仍然在这个会议上讲“当代创变生态体从*开始进入了引力加速的新进阶的阶段”。

两年来，“当代”孵化的42家公司，都跟“美好生活”相关：38家幼儿园让“幼有所育”；在国外收购14个养老资产包，让“老有所养”；总有*这会反哺到我们国内的社区里。“弱有所扶、住有所居、病有所医”，当代置业把社区当入口都去尝试，不一定成功，这是一个非典型性的标本和样本。

而且每一个创变生态体、独立的核算主体，全部都是当代作为股东创始人进行*。我在那次会议上讲：

如果你不投钱，这个事情我们不做；

如果说不清盈利模式，这个事情我们不做；

如果你说不清多长时间能引来外部*，或者说没有吸附资本的能力，那这件事我们不做。

建设美好生活，要把主业做好，力量也好，维度也好，如果不在母舱上不断生长，一切就是“无根之水”。

1.原绿引力，持续升级

有两个数据我跟大家分享一下。

上个月我看国家统计局有一个数据，中国人均居住面积是40.8平方米，已经达到了欧美的人均居住面积水平。有一次我在会上讲这个数据，一个老专家讲，你说的统计口径不对，应该比这个还大；另外一个老专家说，比这个数据还低。我说我根本不想听这个，我关注的是，现在既有的500亿平方米的建筑和到2020年新增的大约280亿平方米的建筑，99%都是高耗能建筑，都是浪费资源的建筑，都是求快的建筑。

前天我们在另外一个会议上碰到一位朋友，他是前10强的一个区域总裁。他说，我们的房子两天半一层，我不知道这是内行话还是外行话，反正这个房子我是不敢住的，起鼓、漏水等等被认为是“质量通病”加以掩饰，大家都认为是正常的。以后的美好生活是这样吗？以后的建造绿色建筑、建造健康建筑的精细化运营还是这样的吗？我们打一个问号。

国家放开二胎，其实新增人口并没有如之前大家所预料的那样爆发。相反，到了2030年每六个人当中就有一个老人，这是巨大的市场。所以我讲在不均衡、不充分的增量过程当中，我们要逆生长，向存量资产找升级、找机遇，找我们美好生活孵化的集体，我想讲这个。

陈劲松主席每次演讲其实我是会在底下学习的，他有一些特别好的论断。比如说，所有的90后都是数字世界的原著民；还有“三天语系”（昨天、*、明天）：*大家加油干。

这里的“后天”我觉得是这“三天语系”当中*确定的：*个是整个中国房地产金融化还非常不充分；*个是科技手段肯定，智能化施工器具、产业化等等，包括VR、AI都会在房地产建设领域充分应用和实践；第三个，非常明确地讲，这也是我们的老口号，就是生态文明，“金山银山不如青山绿水”。

这三个方向，我相信是当代置业作为一个微观的企业认真思考的，一定要作为企业安身立命之本，你的绿色越深越好、越远越好，我们就此分析四条路供大家参考。

*，既有建筑和新增建筑绿色化。

2016年绿建标准出来以后，全国绿建仍然只占到整个住宅建设面积的1%都不到。所以说，绿色产业化的市场增量和既有建筑改造的绿色化空间很大。我们*近在北京收购了一个高耗能、卖不动、有产权纠纷的项目，首先就进行了节能改造，节能就是舒适，舒适就是健康。在北京，这样住宅非常受欢迎。

*，物业管理全面绿色化的市场一定是非常广阔的。

过去总是说物业就是保安、保洁。其实设计楼盘工建的时候，一直到入住，物业公司都可以发挥非常大的作用。我们现在都忽略了这其中的机会，大家可以到自己楼盘里的隐蔽工程里看一看，比如电梯、给水机房、锅炉房等，有大量可以更新改造的地方。重新设计那就不必说了。

第三，从过去的单体绿色建筑要走到绿色住区上。

*近我干了两件吃力不讨好的事，一个是参与中国房地产协会绿色住区团体标准，现在行业标准已经放开，不一定由政府来制定，也可以由协会来制定；另一个是我们在房地产商会请建设部副总工牵头做中国全装修行业标准，我们来做协办。

你可能会问，一个地产商干这个干什么？这些事你不做就是急功近利，从绿色建筑单体到绿色住区，市场和机遇无比广大。

第四，房地产新技术的应用。

包括手机终端、移动终端在房地产上的应用，现在都没有被开发出来，更别提AI了，等等。

二．原绿内核，场景助推

这一点我们内部叫做什么？叫做原绿加速，必须加速。但是仅仅加速还不够。

（1）从绿色家居到健康场景的升级

美好生活来了，一定要把消费升级多渠道保障的事情深化下来。从过去的一套住房，或者说叫做节能的绿色家居，要走到健康家居、健康场景的升级，所以当代的*科技、*人居现在在股转上已经接受了*轮的问询。

新三板大家不要小看它，不是新三板的挂牌公司融不到资，是你家新三板公司融不到资。我们所有挂出来的新三板公司都有来自中金、鼎辉、信达、华融、长江及东北证券这些中国*的*机构*，物业挂到新三板上6个月联合*，我们体育公司挂牌一个月联合*，人居现在还没有正式被批准，也有四家公司联合*，这就是为什么我们要推他们走向资本市场非常重要的一个理由。

（2）从书房到办公场景的升级

现在人人都是创业主体，我们应该思考是否也做一个毛大庆那样的联合办公？不是。当代的联合办公都在社区里做，现在5000个座位。而且我在这里负责任地讲，单店盈利是我对所有公司的要求，你不要跟我讲你引来A轮B轮冲规模，用估值确定业绩这是不对的。每一个公寓、每一个联合办公场景，单店必须赚钱，不赚钱那你要回去想办法，把你自己的创始人股份继续加大跟投，把身家性命和钱投进去才行。

（3）从卧室到居住场景的升级

居住场景我们也特别发现，在一个社区里面一定要有共享经济。我们也做长租公寓，外部*商进来以后说，我怎么看你们做的长租公寓没有谁谁谁发展那么快？为什么没有到外部拓展？我说NO，如果你跟我一块儿玩，你就要耐心一点，我必须要把在这个社区里的长租公寓跑出一个模型来，因为他“重”。

我相信做长租公寓的人都知道，如果收支不持平，这个长租公寓接下来如何赚到净利润？我们坚决不在当代置业的社区之外去收购、去跟别人合作，因为你要付出巨大的出租成本、人力成本。我们现在只有两千间，但是是赚钱的，净利润我可以非常负责任的讲，有6个点，虽然不多但我相信*人会看中它这一点。

（4）从幼儿园到教育场景的升级

幼儿园我不讲了，这是一个非常生动的场景，0到6岁，每一个社区都做一个幼儿园，分成几个产品线以后做特色教育，幼教的特色教育也都是赚钱的。

这38家目前我们把他装到我们挂牌的“*体育”里面，把估值提升了好几倍。体育上市挂牌，*人说在社区里做健身有什么好？文体不分家，幼儿园不能直接上市不能上主板，那我们让体育部分对其进行收购估值就起来了。

（5）从VR样板间到虚拟世界的升级

两年前的峰会上，我们说了VR，51VR从*平台现在已经拓展到汽车、教育、设计等，收支持平，略有盈利。12月5号我们在北京召开一个盛大的发布会，把51VR升级为51World一个新的发展战略。AI的头部力量联合*B轮，数字12月份公布。美好生活的追求，是我们对未来房地产开发科技化的追求。

（6）从孵化到资本场景的升级

资本上，我们跟全联商会成立了一支私募股权基金，现在实缴40亿，管理规模120亿，也不大，但是*八个项目，*的51VR等，毛利不低于30%，但是我们会加大它的份额，把*绿色建筑的80%降到60%，另40%去*房地产价值链的上下游，包括用产业链基金投金服平台，它没有做当代社区之外的客户，但一年也有三亿多流水。 给客户提供金融场景、理财场景挺好的，它先天的信任你，你能拿他钱跑吗？这不可能。

（7）从合作到资源场景的升级

除了这些之外，所有孵化的项目都必须自己具有吸附资本的能力。除了创始人自己投钱、大股东愿意让出很大股权之外，能不能找到外部的战略*人，所以物业板块找来了中金、鼎辉、深创投等，我想这些都是我们对美好生活的一个变相实践，这也是一个任性的体现。

一开始大家说你们干什么，你们是不是偏离航向？其实，没有一件事偏离了我所讲的两个全生命周期。

一是建筑全生命周期——硬件。

从设计开始一直到交付70年你都得管，所以你要做健康建筑，你要为健康建筑研发做体系、做标准。

二是软*的全生命周期。

从小孩一直到老人的服务，开发商能不能做？我们不叫转型叫升级。所有这些入口全部都深深地扎根下去。

（8）从生活家园到产业家园的升级

从去年开始小镇特别泛滥，对比之下社区的局限性比较大。我讲的这40多个独立核算主体，或者说生态也好，在有的社区里并不能全部成为标配，因为容量有限，有的地方才10万平方米，你怎么做公寓、做酒店、做餐厅？

所以，去年我们跟政府谈了三个小镇，反复沟通之后，认为小镇产业家园是滋养出来的，所以急不得，需要12年到15年，只有这么大的容量才能真正实现刚才我讲的原绿、绿色建筑、绿色社区、绿色生活方式，将绿色科技、绿色空间、绿色金融、绿色教育真正承载到一个小镇去，用10年时间把它呈现给我们的客户，这是我们想要做的美好生活。

3.引力加速，绽放而美

*一个板块，既然已经孵化出来了，既然你把绿做得很深，做了全生命周期，接下来就不必对规模那么焦虑，政府并不鼓励一家到几家企业把房地产行业垄断，万花齐放才是春。

我们从创变生态体到引力加速，到五个事业群，未来两年我们会进阶、升级加资本、加资源、加合伙，形成一个新的模式，在这条路上越走越深、越走越远，我们愿意跟在场所有同仁和我们的上下游伙伴，一起把这个美好生活呈现给我们所有的客户，谢谢大家！

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