马光远：历史性巨变前夜的中国房地产

来源：光远看经济发布时间：2017-12-29 00:00:00

历史性巨变前夜的中国房地产

☞文 |马光远

在中国房地产的历史中，2017年*是具有里程碑意义的一年：这一年，在持续加码、*严厉的房地产调控中，房地产市场的很多指标仍然创历史新高；这一年，十九大报告提出随着中国社会主要矛盾的变化，中国经济进入新时代，高层对房地产政策的定位发生颠覆性变化，“房住不炒”、租售并举成为未来政策的主旋律；这一年，年末的*政治局会议提出了“二次房改”的概念，房地产正式进入下半场。

房地产的天悄然在变，中国房企开始思考新周期下房地产行业的未来。

一、2017年：在史上*严的调控中再创新高

从2017年房地产政策看，2017年可谓名副其实的史上调控*严的一年，特别是“3.17”以来，房地产调控穷尽了所有的手段，以“限购、限贷、限售、限价、限离”为主要手段的措施几乎覆盖了全国所有的热点城市，房地产调控力度和决心之大，在中国房地产历史上极为*，特别是从年底高层释放出来的信号看，房地产调控短期内放松的概率很低，房地产市场的博弈规则和市场预期正在发生历史性的变化。

从市场的表现看，就算房地产调控持续加码，但房地产市场的数据今年创造历史新高已经成为定局。尽管包括一线在内的热点城市在调控政策下进入到调整周期，一线城市出现了量价齐跌的情况，但三四线城市今年市场却出现了极为火爆的局面，量价齐升，甚至一些城市屡屡上演抢房的局面，从库存压力过大，到抢房，时间只在短短一年间就发生了巨大的变化。正是由于这种分化的走势，尽管全国性的房地产政策持续加码，但房地产市场的整体数据在2016年的基础上再创新高。

无论是房地产销售，还是土地市场，突破2016年的高点已经成为定局。前11个月商品房销售额已经突破10万亿大关，115481亿元，增长12.7%，已经创造了历史新高；从土地市场看，前11月，房地产开发企业土地购置面积22158万平方米，同比增长了16.3%，前10个月国有土地使用权出让收入35959亿元，同比增长了37.3%。为获得规模优势,房企纷纷在土地市场积极攻城略地。

在市场创造新高的同时，多家房地产企业已经提前完成全年销售目标：，1月至11月，销售业绩前20强企业的累计销售额达到34121亿元，较去年同期提高47.8%，销售面积26065万平方米，同比增长34.8%。碧桂园目前的销售额已经突破5000亿元大关；恒大、万科也在向5000亿迈进。千亿俱乐部继续扩容，截至11月底，已有14家房企合约销售金额突破千亿。

二、房地产的“天”悄然在变

尽管中国房地产巨头在严厉调控中迈进了“5000亿”时代，但这似乎成为以规模扩张为特征的上半场绝唱。2017年房地产之所以是房地产市场化以来*里程碑意义的一年，更重要的在于随着政策逻辑、市场逻辑、以及经济周期和房地产自身周期的变化。

中国房地产上半场已经正式宣告结束，下半场正式开启，而下半场无论在政策环境、盈利模式以及竞争路径和理念上，都和过去20年完全不同，房地产的“天”真的变了：

一是房地产市场的基本矛盾变了。十九大提出中国社会主要矛盾的变化，对于思考房地产市场下一步，具有非常重要的指导意义。很多人思考中国房地产问题，预测未来的房价，仍然停留在过去“房子不够”、“住房短缺”下的市场变化规律，而没有意识到中国房地产的主要矛盾也已经发生了颠覆性的变化。从1998年房地产市场化改革以来，中国用了差不多20年的时间，实现了住房从短缺到供需平衡的历史性巨变，这是房地产市场化的伟大成果。房地产市场的主要矛盾，已经从过去的房子不够，房子短缺，进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题。房子够了，但好房子少，优质城市的优质房产仍然*。房地产主要矛盾的变化，意味着房地产高速增长，大家都赚钱的日子已经结束。

二是房地产的“灵魂”变了。十九大重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。这是房地产政策定位的颠覆性纠偏，房地产政策从过去的经济政策回归到民生和社会政策，这是一个巨大的变化。根据十九大的描述，未来的房地产政策将告别调控周期，进入到制度建设周期，这也意味着，中国的“二次房改”即将启动，对中国房地产市场的一系列重大问题进行高屋建瓴的顶层设计，构建与我国发展阶段，与中高低各个阶层收入人群相得益彰的住房制度体系，包括土地制度、住房金融制度、税收制度、信息制度、住房保障制度、交易监管等一系列制度的重构。这意味着，房地产的制度环境将和上半场完全不同，房地产过去的利益格局将被颠覆。

这两大变局意味着，思考中国的房地产市场，更应该关注的不是房价本身，而是市场这种历史性变化带来的政策变局和这个行业新的动态。比如在房地产已经到了历史高位的情况下，如何面对一个存量房的市场。再比如，房地产调控政策*中国的房地产市场和过去比，无论是基本面，还是市场的*值，都已经站在了一个历史的高点。在这种情况下，政策也好，制度建设也好，房地产企业未来的突破也好，甚至房地产这个产业的“初心”都和过去完全不同。如果对此没有正确的解读，还是根据以前的逻辑预判房地产的下半场，势必丧失新的机遇。

三、谁的下半场，谁的机遇

中国房地产的下半场，绝非很多人理解的房地产的快速增长已经结束这么简单。面对中国城镇化的巨大机遇，面对城市居民对生活品质不断提高的需求，面对人工智能、大数据、物联网等新的科技革命对生活的改变，房地产行业的下半场，更多的是房地产企业价值链的改变，以及房地产企业的自我革命。

面对房地产基本面的变化，房地产靠什么赚钱，核心竞争力在哪里？任何人做地产都赚钱的时代肯定已经结束。但这不意味着房地产机遇期的终结，而是迎来了一个不同于过去20年的新的机遇：

其一，在下一个周期，房地产仍然会是财富的主要风口。笔者过去多次强调，房地产作为支柱产业，在中国的地位长期不会改变，这和美国是一样的，房地产在美国迄今为止仍然是支柱产业。如果对这一点出现误判，将是致命的。在我看来，中国在下一个30年要跨越中等陷阱，进入发达经济体行列，关键是能不能以湾区和城市群为*推动中国城镇化质的飞跃。

城市的崛起是下一个30年中国*的亮点，房地产仍然处在产业的风口，房地产作为老百姓财富配置的主要工具的周期远远没有结束。未来的城镇化是以大城市、城市群以及湾区为*，未来的房地产机遇也将围绕这些城市。对于房地产企业而言，抓住中国城镇化的“2.0”机遇，围绕城市群布局，在“2.0城镇化”的红利中重新洗牌，已经成为很多房企的共识。

在这方面，一些特色非常明显的房地产企业，比如中骏置业以超前的市场化思维，早已经围绕五大*城市群为下一个周期的房地产布局，其业态不仅仅是住宅，还有商业，以及产业地产。就房地产的区域而言，房地产的风口向城市群转移，这是未来房地产企业角逐的核心地带。

*，房地产行业的竞争模式、价值链都完全不同于上半场。房地产的下半场，其真正内涵不仅仅指市场供求关系的分化，不是大小城市的分化，而是这个行业的基因变化，是城市对房子品质要求的变化。其实，中国房地产靠规模竞争的阶段已经逐渐过去，决定一个企业未来的，是是否具有*的理念和面向未来的竞争模式，而不是仅仅靠规模。

下一个30年，面对新的科技革命对人类生活以及很多行业颠覆性的变化，房地产行业的自我革命刚刚开始，房地产企业是什么？做什么？非常重要。房地产企业靠简单盖房子赚钱，那一定会很快被淘汰，房地产企业的定位应该是为城市居民提供高品质的生活，成为高品质的运营服务商。在这方面，一些过去与产业结合紧密的，具有良好的发展愿景的企业，更有机会成为未来的弄潮儿。比如中骏集团，其旗下板块不仅仅有置业，还有机械和电气等板块，三大产业板块互相补充，能够更好的为城市人群提供高品质的生活。

*，房地产的下半场，拼的是价值观以及对城市未来认知的深度。过去20年，面对住房的短缺，房企建房子、卖房子就可以，追求规模即可称王。很显然，这种单一的模式在下半场毫无竞争力可言。房企要在下一个30年获得竞争红利，*的途径是向自己开刀，重塑自己。开发商必须考虑下半场“我是谁”这个*基本的问题。在互联网和消费时代，谁深度介入城市人的生活，谁能够为城市人提供高品质的服务，谁能够成为真正的赢家。

在这方面，中骏提出的“创建智慧生活，让幸福触手可及”的理念与城市的未来完全契合。基于对客户智慧生活趋势的研究，中骏集团提出构建“Fun+幸福生活”生态圈。布局方隅公寓Funlive、联合办公Funwork、超燃健身Funsuper及大健康等新型业务板块，将联合办公、商业体系、长租公寓、酒店等打造成城市立体网络。同时中骏未来3年将*5亿元打造iFun人工智能系统，以空间为载体，将人工智能引入传统的空间居住、物业服务、商业服务、Fun+服务，打通从居住端、商场到健身房等多空间载体，满足未来智慧生活在衣食住行方面的全方位需求。