劈死商办的雷，会为商办开天窗？

一个说法，如果被过度解读，*终坑的是谁？

【宜居宜业】原本是对城市的定义，却因蔡奇在调研北京经济开发区时，针对微创企业，提出一个楼上居住楼下办公的概念，而被商办操盘手过分解读。

商办操盘手认定【商办春天提早来了】，是因为另一个利好。2017年12月，朝阳区、海淀区、丰台区工商行政管理分局，已暂停受理共享办公空间、孵化器等虚拟地址工商注册登记

将这两个动作放在一起，有业内人士认为【一旦虚拟地址注册完全被封死，商办会成为微创企业眼中的香饽饽】。听着很符合逻辑，市场也有了一些成交反馈，但对于已分割的存量商办，是危还是机？

先来看市场表现，上周在房山踩盘时了解到，良乡大学城附近的已分割商办产品，开始小范围回暖，3.26之后受政策影响的个人*者，也开始出手。

促使个人*者出手的理由有三点：

1、中介可以帮忙代办公司，解决购买资格的问题；

2、良乡大学城附近50㎡*租金，稳定在4000元/月左右，而持有成本大概1.2万/年；

3、后期考虑出售，能以公司被收购的方式，进行公司名下资产更名，来规避税费。

从算账的角度，微创企业会接盘、租金能覆盖持有成本，表面看也没有风险，完全可以放心持有。但真如预想的这般美好？

商办转让可将公司直接转让，即利用空壳公司购买，或者真的有微创企业购买，这个方法理论上可行，卖方按照股权增值比例的20%缴费。但在实操过程中，对于这类资产交易，很容易认定为故意避税，有很大的风险。

如果税务发现的话，会严查。并且以公司名义持有，交易时缴纳的税费也要比个人持有交易费用高很多。

以公司名义持有的商办，上市交易时需先结清房产税和土地使用税，其中房产税缴纳标准是房屋购买价格×70%×1.2%。土地使用税的缴纳标准是屋面积×土地级别标准收费，土地级别收费标准从18-30元/平方米不等。

以一套50㎡，总价80万的商办房为例，以公司名义购买，房产税为6720元/年，土地使用税较低为900元/年。若进行交易，还需要缴纳申报价3%的契税，申报价万分之五的印花税，差额30%—60%的土地增值税，差额5.6%的增值税。

这笔账，据测算持有年*率达到10%，才能覆盖。或许中介还会为你支招，做成原价出售。但如果买入和卖出间隔时间太长，则商办房所在区域的地区指导价肯定会调高，这样无法做成原价出售，土地增值税也就免不了。

但就是做成原价这条路，也在12月22日被彻底堵死。住建委公布了新版的《北京市存量房屋买卖合同》（征求意见稿），其中有一条：

五是明确房屋成交价格的构成及金额，减少“阴阳合同”交易。在文本中明确“该房屋附属设施、家具家电、装饰装修等有关价格已全部包含在上述房屋成交价格内”，并进行了详细列举，防止买卖双方为了规避税收，将房屋成交价格拆分为净房屋价格和装饰装修等价格的情况发生。同时文本要求房屋转让价款、申请贷款与申报的房屋价款、缴纳税收时申报的房屋价款一致，减少交易中出现的“阴阳合同”。

仔细核算后，以公司名义持有，很明显成本很高，如果交易，为确保*，还需要冒着极大的风险，看来这不是一笔划算的买卖。

若再接着追问，微创企业会接盘？有能力接盘？

先来看一组数据，根据机构去年3月份的统计，全北京地区持续在售的有409个已分割面积商办楼盘，合计14.57万套，面积160万平米，其中已成交10202套，未出售135550套。

再来看一组数据，核心商圈公司规模在100-199人，核心商圈周边公司规模20-99人，新兴商圈为20人以下或200人以上。小微企业人数，大多均在100人以下，通常在新兴商圈及核心商圈周边聚集。

以50—160㎡进行面积分割，试问有多少微创企业，会选择这个面积段来办公呢？能消化掉135550套的库存？这些都要打一个大大的问号。即便微创企业看好已分割的商办产品，但【宜居宜业】中楼上住的功能，也担着风险。

因此，取消虚拟注册对于共享办公和分割类商办存量，会是一场危机。而从中受益的或许会是核心商圈内的写字楼。强资源的吸附能力，对于微创企业更有助益。

此外，据统计，北京目前至少有1300万㎡商办类空地，处于拿地未开工的状态。按照新政，只能以一层*小分割500㎡的方式入市，这么大的面积，怎么操盘？

还有在产权分割的时候，规定是一层，一层面积很大的时候，*本身作为*性产品，出租、出售都会很难，为什么这么说？

从市场表现来看，有操盘手真的是去做写字楼，踏踏实实找500㎡的买主。但这样的买主好找？说实话很难。

这与写字楼的特点有关：300㎡以下的买主特别好找，还有就是800㎡、1000㎡的特别好找，就是处在300—800㎡的特别不好找。

小公司租不起，大公司觉得面积太小，因为租写字楼的公司基本就两类：一类是发展期小公司，或者是具备在新三板上市的这类公司。

真正的小公司可能租200㎡一下就够了，具备新三板上市的公司，可能会租一个整层，1000㎡左右，分割出50个房间。

市场上也有一层3000㎡，就相当于租两家公司，有时候下电梯会看到，左手、右手各是一家公司，所以这是写字楼的普遍特点。

也因此导致中间面积段特别不好找，因为中间面积一旦小公司租了之后，有的公司会考虑，将来扩充面积，现有可能就不合适了。

这个时候，有些企业即使租，也会选择当二房东，但是当二房东，很有可能做隔墙。不被发现还好，一旦被发现，因为不符合消防规范，有可能给写字楼的物业带来麻烦。

但如果，不让企业转租，它就租不起300—800㎡的面积。商办去库存的核心难点，就是这个问题。那这个难题，靠商办互联能解决？

回到商办属性来分析，商办类物业相较于住宅，空置率和控制周期也会变长，成交或是换租的活跃度也随着下滑，同时，货币政策收紧，利率增加，同质化现象严重，客群单一，租售比很难达到利润。这都是商办操盘不能回避的问题。

如此严峻的市场，商办操盘手还会想出哪些奇招，又有哪些不为人知的潜规则？后续我们会持续跟进。