周二市场说丨郑州供地5000万方，柳州地价上涨近500% ——评2017年城市土地市场

来源：丁祖昱评楼市发布时间：2018-02-06 00:00:00

市场公认的是，中国房地产市场短期看政策、金融，中期看土地、供求，长期看人口变化。土地市场对于判断中期市场前景有着至关重要的作用，2017年土地市场较前期出现较大变化，总结为以下4方面特征：

郑州、北京分别逐鹿成交面积、金额榜首

一二线城市明显加大供地力度，土地成交规模均有不同程度的提升，郑州一举突破5000万平方米，连续两年逐鹿销售面积榜首。北京大幅调升供地力度，其中不乏中心城区热门宅地，暂以2758亿元高居成交金额榜首，同比大增227%。杭州、武汉和成都土地市场斩获颇丰，成交面积、金额位居市场前列。2017年乃是上海土地市场“小年”，受成交结构性因素影响，上海保障房以及租赁用地出让规模持续增多，成交金额不增反跌，同比下跌10%。

三四线城市地价急速拉升，柳州大涨494%

地价涨幅排第10城市主要集中在三四线城市，同比涨幅都在200%左右。柳州、启东分别大涨494%和425%，排名位居前两位。究其原因主要还是受较低基数影响，这类城市地价并不高，启东、琼海、桐庐等市平均楼板价不足5000元/平方米，榜首城市柳州低至2452元/平方米。对于开发商而言，基于地价快速上涨，这类三四线城市投资风险明显加大。

佛山一枝独秀，其他三四线明显放量

三四线城市中，佛山可谓是一枝独秀，再度摘得成交面积、金额双冠。其他三四线城市土地成交显著放量，湖州、常州等市成交面积、金额同比涨幅皆超300%。这类城市前期主动或者被动缩减土地供应，成交规模长期维持在较低水平。2016年下半年三四线城市土地市场开始好转，2017年市场热度轮动到三四线城市，土地成交规模显著提升。

租赁供地加剧一二线供地紧缺，三四线土地供应充足

各线城市土地消化周期差距巨大，一二线城市土地资源较为少有，一线城市土地消化周期都在2年左右，郑州略高，土地消化周期达6.63年。近年来，沈阳土地成交规模持续低位运行，土地消化周期低至0.95年。受惠于此，2017年沈阳房地产市场持续转暖，成交量、价齐升。三四线城市土地供应相较充足，九江、盐城等市土地消化周期升至历史高位，长期来看房地产市场面临较大的去化压力。

值得担忧的是，未来一线以及部分二线城市供地结构将发生较大变化，租赁用地成交比重将大幅提升。未来3-5年，北京、上海、深圳等市供地3成以上为租赁用地，或将进一步加剧供不应求的市场现状。

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