2018年土地*大考 旭辉华南掘金

导 读

坚定“TOP8”不动摇！“top8”或许是林中口中的竞争规模，也可能是发展规模，但同样不排除可能介于生存规模和竞争规模之间。

地产壹线 吴波 发自上海

“为了方便各位码字，我们把它摘出十条核心纲要。”旭辉总裁林峰颇懂说话之道。他用这句话，开始了3月14日旭辉上海场2017全年媒体业绩会。

如数家珍般介绍旭辉2017年业绩的十条核心纲要，当然不仅是为方便记者码字。从规模、财务数据到布局等方面，这应该是旭辉成立17年以来交出的较好的一份成绩单。

过去一年，旭辉合同销售突破千亿，为1040亿，按年同比增长88%，成为新晋千亿房企；新进18个城市，布局超过40城，获取78幅地块，总建筑面积超过1320万平方米，同比增长104%。现有土地储备5100万方，可售货值约7000亿。

土储大幅增长的另一面是，负债、利润等动态的平衡。核心净利润48.3亿，按年增长72%，毛利率和净利润同比提升。净负债率小幅上升至50.9%，平均融资成本年利率降至史上较低点，较2016年下降0.3%。

此外，在资本方面的表现也成为旭辉去年浓墨重彩的一笔。去年7月，旭辉通过配股，引入平安人寿成为其第2大股东，共集资超过24.2亿港元。目前平安持股比例达9.9%。另一方面，旭辉市值大幅增长152%，由2016年末141亿港元上涨至356亿港元。林峰甚至强调，旭辉目前股票日均成交额达2亿多，超过龙湖，“这个成交额应该也大幅度超过了现在龙湖的成交额。”

规模是结果性指标。政策基本基调、融资趋紧、行业整合加速、住宅主业向下，在此判断下，旭辉今年的销售目标定为1400亿。

而林中曾说生存规模是千亿门槛；竞争规模是3千亿，拥有对土地、资金、人才的配置能力；发展规模是5千亿，在行业中具有*的产业价值链整合能力，及其产业、非产业的延伸空间。

2017年年中，旭辉对外宣布2021年要迈过3000亿大关，甚至冲击发展规模。业绩会上，面对被定义为“保守”的年销售目标，媒体更喜欢触及上述指标。

有意思的是，旭辉更愿意用规模的动态指标“top8”来定义追求的未来江湖地位。尽管在各种场合多次被追问“top8”背后的等值标签，答案留下的始终是对“top8”的更多想象空间。坚定“TOP8”不动摇，林峰的回应是，可以是3000亿甚至更高，但也可以更低，或许是2000亿。

这家更喜欢看大势、谈战略的公司，业绩会的主话题依然是明年的*策略。

扩土储 700亿买地

核心布局二三线、未来粤港澳大湾区销售份额达20%

2017年旭辉仅收购78宗地块，但实际上却辗转全国各地看地达近万宗地。百里挑一的技术活，今年的策略为扩土储、增权益、调结构，拓纵深。简单理解，即为加大买地力度，完善城市布局。

从中长期目标来看，手握7000亿货值，仍不足以支撑旭辉后续发展。今年旭辉计划新增土储权益要达到60%，且提出用目标销售额50%以上*买地。这一数字，较2017年452亿的权益买地金额多出一半以上，至少达到700亿。

2017年旭辉新五年战略发布会上，旭辉提出布局70个城市。目前旭辉已进入超过40个城市。今年的目标是，将一线、二线以及战略性支点型二线城市中19-20个旭辉区域集团的*城市布局全部布局完，继续渗透长三角区域，做大粤港澳大湾区。

林峰认为，城市窗口期是行业周期、金融周期、城市周期几个周期相叠加的部分，即行业地价便宜、融资宽松、政策放松交会期。城市窗口期具有轮动性，他用打仓鼠形容买地节奏，选择性地、轮回攻破。

2017年全年旭辉的平均拿地成本为8000元/平（不包含香港项目），区域主要集中在一线城市、二线城市以及优质的三线城市。微观变化是，今年在一线城市的布局或许将有所弱化。

旭辉眼中的四个一线城市为北上深及香港。过去一年，旭辉在一线城市，尤其北上深土地获取并不多。北京、上海及香港土地获取情况为4幅、1幅及2幅；而深圳事业部去年年底才成立，由原招商蛇口原副总经理兼深圳区域总经理何飞负责，任深圳区域事业部总经理，目前处于零获取状态。

就拿地金额来看，二线城市占比较高达到76%，一线城市金额占比仅为17%。且由于一线城市地价更贵，从面积上来看，一线城市占比*少，不足10%。

一线城市土地供应紧俏，旭辉计划将今年布局核心落在二三线城市，不排除择机进入四五线城市。“调整我们在不同城市的结构，可能会以二线城市为主，同时拓纵深，就是强三线。这是*的大方向，核心落在地价回落的城市和二三线城市。”

从区域上来看，长三角依然是旭辉重镇之地，粤港澳大湾区目前占比仅为2%。“未来旭辉希望大湾区的销售比重至少在20%。”按照林中的表述，未来粤港澳大湾区将成为重要战略布局，“我们在大湾区的布局还是农村包围城市，多集中在环广州、环深圳。”

目前旭辉在广州、东莞、佛山、惠州、珠海、江门、肇庆、中山等地累计项目达十二个项目。

旭辉拿地方式策略为全方式拿地。按金额计算，公开招拍挂与收并购比例为58:42。同时介入一二级联动、旧改、城市更新。

2017年新增土储5100万方土储中，实际上，目前已公布的土储仅有3300万方左右。剩下的1800万方，包括以旧改形式获取的太原1000万方、以及武汉、郑州、长沙、贵阳等地的地块将于今年挂牌。

五小龙升级七小龙

林中否定借阳光股份回A猜测

住宅之外，旭辉多元化业务分支逐步增多。“五小龙”发展为“六小龙”，又形成商业管理、物业与社区服务、教育、公寓租赁、EPC(住宅产业化)、工程建设和基金管理“七小龙”业务布局。

就目前而言，在规模上及业绩上较为突出的长租公寓和物业服务。

旭辉领寓2017年较大的突破是，发行首单民企长租公寓「储架式专项计划资产支持证券化计划」，金额为30亿。在规模上，领寓计划今年签约总量由2万间增至6万间。

永升物业已进驻37个城市，签约管理面积现时已大幅增长至约4000万平方米。除旭辉项目外，新增第三方项目取得可观增长，从2017年开始第三方项目已经超过旭辉的项目。据透露，未来所属旭辉的项目比重大概只占30%。

永升物业于2017年年底挖来龙湖原物业董事长周洪斌替代石景山任总裁一职，后又于今年3月从新三板摘牌。加之，在2017年7月至今，旭辉通过其旗下上海永磐实业二度举牌A股公司阳光股份，累计持股达74,991,323股，占总股本10%，成为直接第2大股东。

人事及资本市场上的动作，让行业颇为关注永升物业的后续规划。期间业内人士曾抛出猜测——旭辉举牌阳光股份或为永升物业回归A股铺路。香港场业绩会上，林中的回答粉碎了这一猜测，他称，“旭辉增持阳光股份主要是做战略*，看重的是股票价格和公司价值，除了战略*以外，旭辉对未来没有任何的规划。”

此外，值得注意的是旭辉商业。旭辉商业2016年提出，每年落地3-5个项目，5年后整体管理商业项目达到25-30个,管理资产计划达到500亿元左右。

截止目前，旭辉已开业5个商业项目。而过去一年，所获取项目中，住宅占比为95%，商办仅占5%。旭辉是否有减缓商业发展速度的打算？

林中回应，旭辉商业不求量，坚持精品路线。且王寿庆以商业顾问身份加入旭辉，意不在量，而在于商业运营能力及管理能力。