不要欺负刚需了，让刚需改善起来好吧！

刚需，是相对的穷人，是那种咬紧牙关省吃俭用买小房子的人，或者是那种东拼西凑拿出大几十万来交*的人，然后背上银行200万的债一背就是几十年的人。

一般的开发商，是欺负刚需的。我在中国转过几圈，发现那些90平米以下的小户型，几乎清一色都是通风采光极差的。要么采光不好，阴暗到见不着阳光；要么南北不通，阳光直晒，房间臭不可闻。倒是前两天走了一趟南京嘉誉山，让人眼前一亮。一个配备了几千平米健康会所的富人社区，却没有欺负刚需，小户型一样通透明亮。

为刚需修的房子

不少开发商欺负刚需的做法，常常是忽视小户型的通风。如果是1层4户的房子，一般开发商都会采取倒“品”字形结构。然后东西两边摆布大户型，南边两套摆布小户型，小户型的北边是电梯和走道。这种做法，势必影响到小户型的通透性。嘉誉山却解决了通风问题，比如他们有个86平米的房子，除了面积不大，却很像改善的房子。

首先，通风采光极好。嘉誉山也是采取倒“品”字形结构，但是不同的是，嘉誉山在楼体中间开了一个“宽大的天井”。这种做法，就可以使得所有的空间都是全明空间，而且是前后通风的。这种户型的通风采光，与豪宅的差别只是面积小，其它都是豪华的，甚至可以称得上是“小户型豪宅”。这种设计，在中国小户型的设计中，极为少见。

其次，空间尺度不错。本人带着尺子在这个实体样板房里量了量，可以说，空间尺度近乎*。从层高来说，虽然小户型是单独楼栋，但是开发商没有歧视小户型，和大户型的层高一样，都是3米，远远超标了2米8的普通规范；从开间来说，3开间朝南，客厅、主卧、次卧的开间分别是3米6、3米3和3米；从阳台来说，双阳台，进深都是1米7，双阳台加起来的面积超过10平米，一个晒衣服，一个晒太阳，可以像改善的房子一样悠闲自得。

再次，装修品质极高。嘉誉山为刚需修的房子，装修交付的标准却是改善的标准。相信这帮刚需除了购买的面积不大，却不可能太穷，甚至是有些*了。从厨房来看，热水器和油烟机用的都是国际一线品牌，而橱柜和洁具用的都是科勒的；从卫生间来看，*显眼的是新型浴霸，不是传统的灯泡式烤热，而是新型的排风式传热；从暖通设备来看，*稳定的地板采暖和新风系统，已经能够保证室内*的环境。总之，嘉誉山为小户型的细节考虑，营造了一种富贵儒雅的氛围。或许正是因为这样“改善型”的小户型，前段时间被一抢而空，在2个月以内，买不到这样的小户型了。

为改善修的房子

小户型都能做到关怀备至，给大户型的福利也就可想而知了吧？总体来看，嘉誉山的社区规划是可圈可点的。首先，从功能分区来说，嘉誉山灌输了“纯住宅”的理念，规划分区做得到位。他们将3万平米的商业配套甩在马路对面，住宅西北角，同时他们把小户型与大户型的楼栋分开规划，而2800平米的豪华健身会所，布局在住宅的南侧，新贤路的北侧，既使小区有一个对外的门面，也阻隔了马路噪音，使得本来就纯净的社区变得更加纯净；其次，从建筑布局来，社区的建筑空间十分舒朗，建筑间距40到80米之间，是南京少有的建筑间距，可以使社区达到*理想的通透性。实际上，很多买家没有注意，嘉誉山规划布局*的特点，是每个单体并不是正面朝南，而是偏东15度左右，这样，夏天可以迎来夏季凉风，冬天可以避开寒冷的东北风，达到了风水规划的*方位；再次，从建筑质感来说，项目采用新亚洲风格，地上3层为花岗岩立面，4层以上为*质感涂料。这样，整个建筑内敛而*。

本人发现，嘉誉山的大户型，实际上就是一直流行不衰的“大平层”。其特点是进深浅，开间宽。进深只有9米左右，面宽超过13米。也就是说，它与小户型的*差别就是户型上更加豪华。而当我走进141平米的样板房，一样可以感受到嘉誉山户型尺度上的阔绰之处。比如，客厅餐厅的面宽4米1，进深11米1，总共面积为35平米，完全通透；主人房的面宽3米6，进深5米5，20平米左右，如果加上洗手间和更衣间，就达到28平米左右，配备转角窗，也是完全通透的。另外，阳台的进深也达到了1米9，比其86小户型的阳台，显得更加开阔。这个141平米的户型，其缺点是总共只有3个房间，但从另一个角度来看，尺度却是阔绰舒适的。141的房子另外的两个房间，全部超过10平米。

实际上，嘉誉山真正的豪华之处，还是豪华配套。除了前面提及的3万平米的社区商业，*值得一提的就是豪华健身会所。总面积2800平米的健身会所内，包括国际标准泳池、动感单车、国际拳击、瑜伽室、桑拿房等等。而更衣间也是采用国际流行的衣柜和鞋柜分开的模式，让人感到特别温馨。据了解，嘉誉山的健身会所，未来将有威尔士健身俱乐部统一管理，而威尔士健身俱乐部，目前在南京只有金鹰店一家，是富贵阶层出没的场所。

这么一个豪华的社区，购买小户型的“改善”，与富人一样可以享用。所以我说，嘉誉山，是刚需和改善兼得的房子。特别是前面提到的“开天井”的做法，应该作为房地产行业提升小户型通风的一个规范。不过，目前一般开发商不愿意这么做，因为这样做意味着多花成本，多掏银子。