龙湖商办突围战

导 读

160次调控后，中国人为何还是爱买房？

地产壹线 张心梦 发自北京

“我不批血汗工厂，因为劳动力就是我们之前的优势！”

“现在中国人资产配置中有51%是现金和储蓄，大家在干什么，做活雷锋吗？”

“北京你到三里屯附近去，不太看得到丑的人。美女资源是一种非常敏感的资源，它会聚集在财富聚集处。”

6月13日，财经评论家叶檀出席由北京龙湖主办的《时局前瞻变局—2018年资产配置新视角论坛》时对当下中国宏观经济辣评不断。

2017年3月26日，北京市出台了针对新建商办类项目的限制政策，政策规定新报建商办类项目*小分割单元不得低于500平方米，销售对象应当是企业，且银行暂停对商办类项目的贷款。

提高购买门槛，杠杆率几乎为零，北京商办市场寒冬随之而来。天朗房研网数据显示，“326”新政前一年里，北京商办类项目成交量约为月均1万套，而在“326”之后一年，北京商办类项目成交量锐减至月均2500套。龙湖集团北京地区营销总李昂更是直言，“整个北京的商办市场从2017年3月26到现在是一个停滞状态。”

对于手握商办类土地的开发商而言，如何从困顿中快速破局成为刻不容缓的课题。抛开居住属性，商办类产品被赋予了“资产配置”的内涵和意义，放到当下中国经济的大环境中，开发商如何为商办类产品找准营销路数？将视野放到更大，严控之下，为何还有人选择商办类产品作为“存储罐”？

壹

龙湖商办选址“三板斧”

一个值得玩味的数据是，尽管“326”之后，北京商办类项目的成交量锐减，但成交单价却几乎只下降了1千元。与商办成交数据呈现鲜明对比的是燕郊楼市，继去年北京成交“凉凉”后，曾经均价达到3万甚至4万的燕郊房价一度跌到2万甚至1万多。同样都是成交量下降，为何一个价格稳定，一个价格猛降？

李昂认为，这种变化应该分两个方面解释，一方面是因为由于购买门槛的提高，买家的分母变小了，所以成交量会下降。另一方面价格稳定的背后反映的是购买者对核心资产价值的认同，具体到北京商办来说，就是对北京土地价值和核心地段价值的认同。

当住宅的房票用完时，手里的钱依旧需要有个出口。据龙湖介绍，在购买数千万商办产品的客户中不乏开公司自用，另一类是看重商办*价值，与此前期望通过快速出售获取差价利润的*逻辑不同，这类商办*者的核心在于持有，由于看中城市特定区域的发展前景，继而也看好区域内的商铺和写字楼。尤其是写字楼背后代表的是产业，产业的背后是城市经济，政府任何优化营商环境的举措都会提升写字楼的价值。从这个角度不难理解，商办类产品的价值与城市价值息息相关。

“房地产背后是金融”，在金融的手控制下，许多涨跌起伏便有了答案。针对*额较大的商业产品，北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志提出了目前市场上存在的两种*案例：一类是将商业作为金融产品，或者作为其他产品的一种抵押，但是这种方式要求*面积过大。另外一类是通过小型集资，共同*，共同分享租金*，不过需要委托有能力的人或机构托代管。*陈志指出，一些大型社区，交通便利，区位优势大的商业物业价值还是比较大。

相比住宅，商办的区位属性表现的更为明显，尤其是在政策的严控之下。目前，龙湖35个商办类项目遍布17个城市，具体到选址标准，龙湖有三个硬指标，*是周围要有三十万的消费人口；*是位于城市主干道上；第三是临近地铁。只有在早期对区域进行严格的筛选，才能在寒冬趟出一条路。

坚持商办依旧拥有核心价值的前提，龙湖北京启动商办产品“四联发”，分别是长安天街、西宸广场以及两处位于房山和海淀的新品，其中长安天街成为北京1-5月份商办类产品的*。

贰

160次调控，中国人为何还是爱买房？

如果说商办产品自身优劣决定了在同类产品中竞争段位的话，那么大的*环境就决定了商办市场是冷还是热。

叶檀列举了几个颇有意思的数据：*近中国卖的*的两样商品分别是挖掘机和重型卡车；以往一支基金能销售五百亿，现在*只能销售到一百亿；原本一些很难涨价的商品现在都在涨价，如方便面、啤酒、洗头膏、洗发水。

上面三组数据简单翻译，对应的分别是：基础建设依旧是拉动经济发展的主动力、市场*动资金偏紧、货币释放后商品价格普遍上涨。

在叶檀看来，*渠道狭窄且风险较高，导致中国人对房地产*具有天然的偏好。西南财经大学中国家庭金融调查（CHFS）与研究**发布的一份报告称，2018年*季度城镇新购房产中*房比例高达50.3%。尽管今年房地产市场经过160多次调控，但人们更害怕货币过度贬值，所以选择将钱放在房地产，这也是各地房地产依旧火热的原因。

另外，中国城镇化水平依旧不高为房地产继续发展提供了空间。叶檀指出，虽然经历了四十年改革开放，但从目前中国户籍人口数量来看，中国还是一个大农村，未来人口将从农村转移到城市，从小城市转移到大城市。

具体到北京的城市价值，从两个典型区域就可窥见一斑：中国每平方米创造GDP*的区域是北京中关村；另外北京是中国人均本外币存款*的城市。因此北京一直保持着很大城市的吸引力。

目前，北京市场新房市场几乎被限价房和共有产权垄断，对此陈志认为，由于房价过高，政府目前会更加偏重提供住宅用地，对于商办用地供应有所不足。如果当住宅的供给量达到一定水平后，商办的价值就会得到凸显。尤其在北京这类二手房交易量已经远远超过一手房交易量的城市，商办将会成为房地产交易类别转变过程中的一个风口。

作者 张心梦

微信号SZ1043735109

加好友请注明公司职务+姓名

感谢理解