专访京投发展总裁高一轩：目标布局全国 打造轨道交通TOD生态圈

（图为京投发展总裁高一轩）

导 读

随着轨道交通建设的铺开，TOD模式成为助推城市发展的一股新生力量。

地产壹线 田晏林 发自北京

世界杯的战事正酣，它用一种精神、一份悬疑和一次势不可挡，在这个夏天诠释着竞争的魅力。

因为力挺身披国安5号球衣的奥古斯托，从小在四九城长大的国安球迷高一轩更期待巴西队捧走2018年的大力神杯。

这位地道的北京青年，作为*轨道地产开发商京投发展的领军人物，事实上，此刻正站在自己的“世界杯”主场迎接来自各方选手的挑战。

近年来，随着轨道交通建设的铺开，TOD模式成为助推城市发展背后的一股新生力量。万科、龙湖、绿城等房企正在改变开发思路，介入TOD领域，谋求新的增长路径。

高一轩对此表示，“在这片蓝海里，因为企业数量还不多，良性的竞争会促进行业有序发展。有朝一日，随着更多的企业加入，行业格局会发生变化。”

京投发展是北京市基础设施*有限公司（以下简称“京投公司”）旗下市场化房地产二级开发业务平台。有北京市国资委做背书，京投公司也是北京地铁的业主方。

地铁公司的基因，决定了京投发展既要站在开发商的角度去看地铁的事，也要站在地铁的角度去看开发商。这其中频繁的换位思考，对企业掌舵者的判断力和平衡术要求极高。

日前，京投发展总裁高一轩接受了网易房产专访，讲述他的 “TOD智慧生态圈”。何谓TOD?它究竟靠什么盈利？在具体操作中又有哪些障碍？

壹

盘活存量用地 用市场化手段反哺地铁

所谓TOD，是指“以公共交通为导向”的开发模式。其特点在于集办公、商业、文化、教育、居住为一体，恢复城市活力，带动区域经济发展，打造集约生活。

京投发展通过轨道交通车辆基地一体化开发（TOD），将原来单纯由政府*的地铁停车场或检修段，变为可以建设的土地资源。

网易房产获悉，京投发展销售毛利率达到36.37%，其中TOD项目*占公司总营收的85%以上。

在中国房企拼规模、抢地盘的环境下，京投发展从垂直领域开始成长，之后进行纵向拓展，目前业务模式是轨道交通车辆基地一体化开发的同时，兼顾住宅、特色小镇等的多元化开发。

高一轩给出了清晰的进阶思路：“以专业化立足，在多元化的发展过程中，会进入一些领域，再把这些领域变成企业的内生动力，然后在规模上进行突破，应该是这么一个顺序。”

在轨交车辆基地上盖物业中，西华府、公园悦府、琨御府是京投发展的代表作。它们有一套连结三方的商业模式：

一是对政府（to G端）。提高城市资源的运营效率，盘活存量用地，获得一次拆迁，两次*的效果。

二是对业主（to C端）。根据客户需求进行产品策划，提高业主居住体验。

三是对企业（to B端）。增强地铁公司的市场话语权，降低拆迁成本。

网易房产获悉，在城市开发与规划工作中，很多项目都是京投发展与股东方京投公司联合获取。

通过“轨道+土地”开发模式的市场化运作，京投发展在二级开发里产生的大部分*，会直接反哺北京地铁的业主方——京投公司。

网易房产了解到，京投发展在TOD项目里，引用空间权属划分的概念，规定在某一标高以下属地铁范畴，某一标高以上是由开发商负责。如此空间分层的确权，成为支撑项目顺利开发的关键要素。

今年，京投发展提出建设“TOD智慧生态圈”。

高一轩认为，“智慧”是让智慧思维和科技成为加速发展的主要工具；“生态”代表人文、自然、产业、生态价值的共存与提升；“圈”可以理解为闭环系统，具有自我修复和优化的能力。

目前，京投发展已经实现与养老、教育、零售、文娱、办公、家居、酒店、置换和科技九大产业对接。

贰

TOD的三大难题

高一轩任职京投发展的*职位便是西华府项目的总经理。他告诉网易房产，从2011年拿到地块，到方案复盘时间是13.7个月。而从拿地到开工时间是25.4个月。

这样的开发速度远远高于普通房地产开发的平均水平，也拖长了资金回笼的周期。关于TOD项目的操作难度，他认为压力主要来自三方面：

*，TOD作为内地房产开发新生事物，现行的行政规则、规范需要重新界定，主要时间都被耽搁在审批流程上。

*，与普通房地产开发不同，TOD项目是在轨道交通上盖楼，从设计、定位到施工和业态选择，特别考验企业在资源、经验和技术方面的核心竞争力。

第三，介入时间晚。地铁对通车时间要求高，基本上很多项目拿到手时，地铁都已开通，无形中增加了施工难度。

高一轩告诉网易房产，经过多年探索实践，京投发展在项目实操上积累了丰富的经验。

以公园悦府项目为例，从拿地到复盘时间为7.3个月，从拿地到开工时间是11.3个月。“在地铁通车的情况下，我们也能在正常的房地产开发周期内完成项目。”

植根于北京的京投发展，借助其大股东优势，能够早期介入项目、也更熟悉审批流程，在京具备很强的抗风险能力。但迈出全国扩张的步伐后，京投发展或许要面临一轮新的探索与博弈。

各个地域的对TOD的理解差异和不确定性，成为京投发展走出北京的*挑战。“我们强调去一个城市不是简单的获取一个项目，而是要深耕城市，这样的话，未来区域公司也好建立。”

纵观整个亚洲的TOD领域，东京的东铁和香港的港铁，都属金字塔尖上少数的头部企业。

不过在高一轩看来，未来“亚洲轨道物业专家”的头衔，京投发展获得的机会比较大。“北京现在处在集聚的状态，我们还是希望通过规模，通过专业形成一个强势品牌。”

虽然*行业*的时间尚不确定，但高一轩认为，控制好销售毛利、成本和周转速度，在50到100万方的*体量里，京投发展会在TOD领域讲出新故事。

作者 田晏林

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