半年报|像基金一样管理房企 中南建设不设规模目标求利润

导 读

陈凯治下的中南建设正在发生变化。

地产壹线 吴 波 发自上海

中南建设给自己拎了一个关键词，2018中国房地产上市公司A股十 强。在第三方机构克而瑞榜单上，中南置地位于万科、保利、绿地、新城、华夏幸福、招商蛇口、阳光城、泰禾等A股房企之后。

“A股十 强”关键词背后，是中南置地近两年销售额的不断攀升。近日，中南建设发布2018年业绩报，今年上半年公司房地产业务实现合同销售金额652.5亿元，同比上升44%。这一数字，在2015年还是229亿，2016年小幅上升至373亿，2017年距离千亿只有半步之遥，为 963.2亿。

2018年，中南建设未设销售额目标，不过按上半年销售节奏，今年跨越千亿，将是大概率事件。

而在挖掘陈凯、辛琦、罗俊等职业经理人之后，千亿或许仅是这家公司追求目标过程中的一个结果。

中南建设以房地产开发及建筑施工为主。房地产业务以大众住宅开发为主，辅之以综合商业体开发运营及酒店管理等。报告期内，这家公司实现营业收入 153.2亿元，同比增长21%；其中房地产业务实现营业收入104.6亿元，同比增长38%。

与A股的巨头型房企营收破千亿相比，百亿营收并不显眼。但在未来的规模战中，中南却颇具野心。

01

492亿买地

为保持未来销售规模持续增长，中南建设加大了投 资力度。今年上半年中南建设新增项目 80 个，规划建筑面积合计 1138 万平方米，占到2017年全年新增项目面积的76%，是其上半年销售面积的2.2倍。获取的80个项目，不扣除权益，共花费492亿元。

截止2018年中期，中南建设共有258个项目，在建开发面积合计3133万平方米，未开工面积合计2272万平方米。

今年新增项目中，仍以三四线城市为主。其中占比* 大的区域为西南地区，为45%；长三角区域、环渤海区域、珠三角区域及中部地区分别为5%、10%、6%、13%；其它地区为20%。

悄悄攻城略地，中南建设全国化布局得到完善。这家公司，目前的房地产开发项目主要集中在长三角区域（上海、江苏、浙江、安徽）和山东地区，在京津冀区域、河南地区、珠三角区域，及沈阳、西安、昆明、武汉、成都、重庆等中心城市亦有项目。

02

股权激励业绩指标 今年净利翻2.4倍

今年7月17日，中南建设发布股权激励计划，授予包括公司董事、高 级管理人员等在内的49人合计2.62亿公司股票期权。该股票期权的业绩考核指标中，也未列入每年相应的销售额，而是以利润为导向。业绩指标中，仅将净利润作为业绩考核指标。

根据公告，将2017年净利润作为基数，2018增长240%、2019年、2020年分别为560%、1060%。

强调利润，或许是出于一种目前市场行情下的战略抉择——合作项目增多，只产生利润的非并表项目也增多。

相比去年，今年上半年，中南建设结算项目利润率明显改善。上半年毛利率由去年同期的16.6%上升到22.2%，提高5.6个百分点。其中，房地产业务毛利率24.35%，比去年同期上升6.68个百分点。

毛利率上涨明显，主要是由于中南建设房地产业务已连续多年呈现毛利率持续下降的趋势。2013年-2017年，中南建设房地产销售毛利率分别为38.5%、31.48%、23.48%、18.08%、15.57%。

净利润方面，中南建设于报告中指出，由于上半年公司新进入一些城市，新获取较多项目，为未来项目销售进行了更多准备，导致公司销售费用同比增幅快过公司销售规模增加。即使上半年公司销售费用率提升，公司净利润率仍由去年同期的3.0%增加到今年上半年的6.7%，提高3.7个百分点。

毛利率和净利率双上升后，中南建设实现归属于上市公司股东的净利润 9.3 亿元，同比增长180%。这一数字，与2017年净利润形成鲜明对比。

2017年，中南建设实现净利润6.04亿元，如果剔除掉出售项目股权获得的非流动资产处置损益4.98亿元，则公司的净利润将只剩下1.06亿元。

非流动资产损益是指中南（深圳）房地产开发有限公司股权的出售。2017年，中南建设发布公告称，将持有的深圳中南47%的股权转让给深圳市和润达投 资有限公司。

交易完成后，中南建设对深圳中南的持股比例由65%减少至18%，产生的投 资收 益共计金额为5.01亿元。投 资收 益包括47%的股权转让收 益3.77亿元，丧失控制权后18%按照公允价值产生的投 资收 益1.24亿元。

03

投 资亏损27亿 负债570亿

今年上半年，中南建设的现金及现金等价物净增加额翻 倍至49.1亿。其原因在于，今年上半年经营活动所产生的现金流量净额、投 资活动产生的现金流量净额、筹资活动产生的现金流量净额均有所增长。

经营活动产生的现金流量净额转正，由去年同期负35.7亿至14.6亿；投 资活动产生的现金流量净额仍未负，由去年同期70.5亿改善至负27.1亿；而筹资活动产生的现金流量净额进一步上升至61.68亿。

据中报披露，投 资活动产生的现金流量净额仍未负，系于地产业务非并表合作项目大量增加及建筑业务投 资了多家PPP项目公司。

2017年全年，中南建设累计拿地98宗，新增土地计容建面1499万平方米，货值1907亿元。其中，合作开发的项目数达到了55%。

而在今年上半年中南建设的资产构成中，投 资性房地产业务金额为21.61亿元；而由于联营、合营公司增加，中南用于长期股权投 资的投 资项目金额为53.56亿元。

譬如，除了于国内合作投 资或开发项目，中南建设还走向了境外。中南建设以股权投 资形式在澳大利亚墨尔本成立一家房地产开发公司，为大C&S集团。该集团资产规模为785.86万美元（约5.383千万元人民币），其中中南建设持股70%。据财报披露，该公司目前仍处于投入期，还未产生收 益。

此外，虽被誉为A股“区块链第 一股”，但中南建设在区块链领域，尚未形成收 益。

今年上半年，中南建设拟以1100万元向控股股东中南控股转让智链数据科技（南通）有限公司（以下简称“智链”）51%股权。剥离“智链”后，中南建设在区块链板块依然布局有“善粮味道”、金丘股份2个项目。数据显示，2018年一季度末，智链总资产为197万元，实现营业收入11万元，净利润亏损265万元。

筹资活动产生的现金流量净额进一步上升，则说明中南建设借款增加。

中南建设的有息负债由2017年末的529.8亿元，上升到2018年上半年末的571.5亿元，相对2017年中期增长31%.

期内，中南建设共产生银行、非银行金融机构及债权类贷款。其中银行类贷款为297.24亿，利率为4.35%-8.5%；非银行金融机构贷款为142.69亿，利率为 6.8%-10.86%；债券类贷款为131.59亿元；利率为6.48%-7.8%。

随着总负债进一步增多，负债率也呈小幅上升。总负债率由去年中期的88.0%，上升到今年中期的89.9%。有息负债中短期借款和一年内到期的非流动负债146.5亿元，占比达26%。

不过，至今年上半年末，中南建设持有的货币资金相对2017年末增加34%，达到191.8亿元。预收账款也由去年年底的684.3亿元，上升到上半年末的921.6亿元。

中南建设上市体系中，另一块建筑业务，今年上半年实现营业收入38.3亿元，由于收入确认进度原因同比减少12.8%，毛利率12.83%，同比去年上升0.69个百分点。

期内，新增合同额 287 亿元，同比上升 59%。其中 PPP 项目建安合同额占比 42%，公共建筑项目合同额占比 19%。此外，公司上半年还成功参与获取18个PPP项目，合同总金额超270亿元。