中海启示录 怎样度过政策多变期？

（从左至右依次为副总裁郭光辉，主席兼行政总裁颜建国，执行副总裁、运营总监兼总建筑师罗亮，财务总监吕世杰。）

导 读

宁可错失一些机会，也不能投错几块地。

地产壹线 王静 发自香港

细数龙头房企的一把手，中国海外发展董事局主席兼总裁颜建国，可能是其中存在感相对较弱的一位。

他并不常常出现在公众视野里，总是带着温和谦逊的笑容，没有抓马（drama）的行为，也没有惊人的语录。

话事中国海外发展后，他提出的“又好又快”发展策略，在这一轮调控收紧行情中，获得了投资者*程度的认可——随着传出资金危机的企业越来越多，当下规模再不是市场*关心的问题了，取而代之的是安全和利润。

8月23日，中海地产发展业绩会在香港举行。主席兼行政总裁颜建国，执行副总裁、运营总监兼总建筑师罗亮，副总裁郭光辉，财务总监吕世杰，出席了会议。

根据公司财报，中国海外发展的收入上升至886.0亿元港币，同比增长1.6%，经营溢利为357.5亿港元，同比上升11.2%。毛利率从去年同期的30.5%上升5.3个百分点至35.8%，净利润率达到26.2%。公司股东应占溢利为232.2亿港元，同比上升7.2%。

已有的案例显示，没有企业可以兼得鱼和熊掌，既能让规模坐上火箭，又可以交出一份让*挑剔的投资者都感到满意的财报。

而一直试图在规模和利润中寻找平衡的中国海外发展，可能是*具有穿越周期能力的房企之一。

网易房产了解到，颜氏中海现阶段的发展思路，建立在公司对于行业的四点判断上：

*，长效调控机制和政策渐行渐近。7月31日中央政治局会议上“坚决遏制房价上涨”的表述不同以往，显示了中央在控制房价方面的决心。目标是合理引导价格预期，打破市场对房价长期上涨的预期，短期内市场观望情绪会加重，*近这一两个月已经有所目显现。

第二，从目前调控结构来看，房地产供给侧改革将继续推进，商品房市场总量增长将被抑制，房地产企业的规模扩张将逐步放缓。

第三，房地产市场调控下半年继续会从紧。现在大家也会看到不少城市继续加码，没有放松，下半年会继续延续这种态势。

第四，货币政策虽然稳健，从降杠杆到稳杠杆，对房地产行业来讲，目前资金仍偏紧。

在此基础上，颜建国首先强调的就是“谨慎投资”。

虽然公司在年初定下了全年1350亿的买地目标，但截至6月底，这个额度仅用掉40%，累计吸纳土地26宗，新增土地总楼面面积789万平方米（实际权益为664万平方米），地价总权益支出港币459.5亿元。

“这个投资预算是一个动态的数字，我们会根据回款进度、根据政策与市场情况，会时刻调整投资节奏与规模。比如一季度，去年年底、今年年初，我们抓住市场窗口竞争比较弱的机会，适当多买了一点。二季度开始市场处于胶着状态，我们主动放缓投资速度。*近几个月，我们还处于观察期。根据市场情况，我们的投资节奏是主动有所放缓，这是因势而变，主动的调整。”

颜建国判断，现阶段政策处于高度多变期，随时可能出来下一步新的政策，目前这个时点谨慎投资是很需要的。宁可错失一些机会，也不能投错几块地。

与投资相对应的，是对资产负债表的管理。

一些港股机构投资者指出，在市场行情不好的情况下，资本对于好公司的判断不再基于销售规模和利润预判，而是更重视负债情况及降负债意愿。

举个例子，同是高负债的恒大和融创，因为前者明确将降负债作为战略口号提出，所以股价表现明显优于后者。

在这个报告期内，中海销售回款1341.2港元，同比上升16.8%，回款率达89%。截至上半年，中海资产负债率59.96%，持有现金港币1279.3亿元，净借贷比率28.1%。加权平均借贷成本为4.27%，借贷成本处于行业*区间。

风和日丽时所有人只关心谁将积木搭得更高，只有当暴风雨来临了，才会看清真正的考验。