许家印快了一小步 “新恒大”半年净利润530亿

导 读

或许有人还记得恒大提前布局三四线，以及在去杠杆政策风向明确前的降负债。

地产壹线 王静 发自香港

对于如今的地产行业而言，龙头的意义远远不只是销售金额的遥遥*，更重要的是他们对于行业和市场的洞察与判断，以及*终形成的具有示范效果的发展模式。

过去近20年一直扮演追赶者角色的恒大，近几年逐渐站稳*梯队集团。不论褒贬，对于这家公司的讨论和分析总有增益。

2018年8月28日，中国恒大公布了一份或许是公司发展史上*的半年报。

报告期内，公司收入较 2017年同期上升59.8% 至 3003.5亿元；毛利较2017年同期上升61.8%至1088.6 亿元；毛利率为36.2% ，上升0.4个百分点；净利润较2017年同期上升129.3%至530.3亿元净利润率为17.7%，上升5.4个百分点；核心业务利润较去年同期上升101.5%至550.1亿元；核心业务利润率为18.3%，上升3.8个百分点；股东应占利润较2017年同期上升63.6%至308.1亿元。

网易房产注意到，当天召开的业绩发布会上，在中国恒大董事会副主席夏海钧对记者提问的回答中，便宜的土储和降负债举措占据了大量篇幅。或许有人还记得恒大提前布局三四线，以及在去杠杆政策风向明确前的降负债。

许家印和中国恒大，可能仅仅是快了一小步。

01

吃草挤奶？530亿净利润哪里来？

根据中国恒大公布的数据，公司上半年净利润530.3亿，同比大增129.3%。核心利润550亿元，远远高于2017年全年的405亿元。2014-2017年间，中国恒大该项数据年复合增长率高达49.6%。

已经公布半年报且销售规模接近的的几家龙头房企，碧桂园、万科、保利、绿地的净利润分别为163.2亿元、135.2亿元、93.1亿元、83亿元。

夏海钧将高利润的原因首先归功于恒大在土地储备方面的未雨绸缪。

“前些年一直把储备优质的土地作为重要发展的基础，积累了大量优质的土地，且主要集中在一二线城市，占比68%，三线32%经济发展的城市，土地成本仅有1683元/平方米。”

即使是2018年上半年新购入的土地，恒大地产也维持了较低的成本。半年报显示，上半年公司共计购得土地储备68幅，并就现有19个项目进一步购买周边土地。新项目均衡分布于成都、杭州、西安、重庆、无锡、佛山、烟台等一二线及三线城市。新购土地储备建筑面积3,086万平方米，平均楼面地价1446元/平方米。

夏海钧还进一步指出，恒大的土储除了价格便宜，单个项目的体量也较大。

“公司现在有总土储3.05亿平方米，只有822个项目，平均每个项目建面37万平米。可以分期开发，一期开发后，二期三期楼面价锁定，但随着配套、区域成熟以及房价的自然增长，价格自然增长，利润率也就增长。所以我们的单价从2012年的6000多元/平方米涨到现在1万多元/平方米。”

此外，把“吃利润”的永续债还清，以及产品高度标准化带来的集约化采购，也真实的创造了有效利润空间。

“1000多元/平方米的楼面价，对应10000多元的销售均价，这个利润不是一般地产商想学就能学的。”夏海钧*后总结道。

02

不再进入四线城市 主动降低土储

既然土地是维持地产商不断周转和向前的*基本要素，无论从资本市场估值还是企业发展的角度，一般而言，土储总是越多越好。中国恒大却提出了每年5%左右的降土储目标。

根据中国恒大半年报，公司截至2018年中期的土储总量为3.05亿平方米，较2017年底的3.12亿平方米确实有所下降。

恒大降低土地储备的逻辑在于，房企每年将大量资金投向土地，由于土地开发需要较长的周期，导致了大量的资金沉淀，负债率也由此推高。

除了土储总量上的安排，在拿地区域方面，夏海钧还明确给出了恒大拿地的区域指引，即“不再进入四线城市”。

根据恒大提供的数据，截至2018年6月30日，公司总土地储备项目822个，分布于国内228个城市，覆盖了全部一线城市、直辖市、省会城市（ 除台北、拉萨外 ）及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市。

其中一二线城市土地储备原值达3464亿元，占比约68%，平均楼面地价2092元/平方米，三线城市土储原值1666亿元，占比约32%，平均楼面地价1196元/平方米。

夏海钧解释称，市场*的地方一定在一线城市，但这些城市目前受供应不足和政策限制影响，很难获得储备。对比之下，经济发达的三线城市则可以寻找到更多机会。

“围绕一线城市的卫星城，围绕高铁、高速公路经济发达的地级市（有很大机会），中国城镇化率约58%左右，距离西方发达国家的80%城镇化，还有20%多的差距，每年城镇化带来1300万城市人口进城，主要集中一线、二线、三线，这些是房地产发展的良好区域，恒大未来目标是覆盖一线城市、二线城市，以及经济发达的三线城市，四线城市不准备去。”

03

管理层定心丸 万亿市值不是梦

在发布业绩的前几天，中国恒大正式公布了2016年和2017年分红派息政策。总额达创纪录的168亿港元，每股分红1.287港元，分红回报率达5%。

对于是次派息举措，夏海钧解释称，由于恒大地产在进行A股重组，按照证监会的条例，重组上市时，在评估后一直到上市前这段时间时间，利润归上市公司股东，所以一直没办法分红。

“在2017年12月31日，评估时间到期后，中国恒大将评估基准日从2017年挪到2018年，因此有了一个时间的窗口，2016和2017年的利润就可以分配了。”

此前参与恒大地产的战投们也获得了相应的回报。以参与了第二轮战投的深圳控股为例，作为深圳市国资委旗下*的地产上市平台，公司在2017年中以55亿元获得了恒大地产1.76%股权，取得股息5.0亿元，股息率为9.1%。

但即使是面对这样的分红比例，香港资本市场仍然担心持有中国恒大的资本大佬们减持公司股票。

夏海钧并不认同这种忧虑，他认为中国恒大的市值仍有很大空间，现阶段抛售并不是明智之举。

目前恒大市值3800亿港元，按照盈利测算市盈率仅为5.35，而万科与碧桂园的市盈率分别为13.62与7.38。如果按7倍市盈率估算，恒大市值将达5213亿港元，对应股价为40港元；如果按13倍市盈率估算，恒大市值将达9682亿港元，对应股价75港元，这意味着恒大股价仍有巨大的上涨空间。

“增长远远没有体现出来。所以也不相信他们会卖股”，夏海钧*后如此总结。