到底谁才是楼市中的投机者？

8月30日，中国工商银行行长谷澍在中期业绩发布会上回答《经济 日报》记者提问时表示， 下半年将把握好个人住房信贷投放的区域和节奏，支持居民合理的住房信贷需求，抑制各类炒房、炒楼的投机性需求。

这个声音就是截止到目前*新的楼市调控声音。也就是决策层对当前楼市的投资性住房需求已经给了肯定的答案，而对投机性住房需求还是否定的。

那么，什么是投机性住房需求，为什么要反对，这就是所有关注中国房地产市场人士的关心内容。

我反复强调，投机就是政府管制的行政价格和市场价格出现巨大偏差的必然结果！也就是说如果没有这种巨大的价差，投机也就不会出现，正是行政管制价格与真实的市场价格有了获利空间，投机出来了，投机者去收获这种价差的同时，把市场炒热，而本质上却是在提醒执政的执法者，如果你不去尊重市场敬畏市场，那么我们就来按照市场规律办事！

两年前，我发表了《》，很多人不明白为什么，之后，我又马上发表了《》，让很多人大呼看不懂。于是，下面这条新闻爆发了。

今年5月24日晚上，一份疑似“南长安街壹号”房产项目部分摇号购房者信息登记表开始在网上传播。这份疑似登记表显示多套楼房被多名副厅级及以下级别政府工作人员内定。

图，领导购房名单

网络中出现登记表的截图名单中，共涉及40多名公职人员，包括2名区领导、4名区级主管部门的局长或副局长，其余大部分也都是行政主管部门的副主任、处长、科长等干部。

记者从西安市长安区纪委了解到，的确有公职人员向开发商打了招呼，介绍关系户购房，但是具体涉及了多少人，他们通过什么形式完成了交易，打招呼的过程中又是否存在利益输送的行为，这一切还有待进一步调查。

上面的新闻，是在西安楼市火爆一房难求时发生的。西安发布限购限售限贷令之后，今年3月30日，西安市出台商品住房销售公开摇号制度。在西安之前，上海、成都、南京、长沙、武汉、杭州均已将摇号作为调控手段。自此，摇号与限购、限贷、限价、限售一道成为楼市调控新标配。

而这一幕的出现，正是在西安楼市开始井喷，调控政策频频落地的时间节点曝光的。限购令挡住了犹豫的人，却没挡住广大公职人员，生动演绎了一出《》的盛况。

显然，这些领导就是投机者，就是政府管制的行政价格和市场价格出现巨大偏差的必然结果！这些领导非常清楚没有这种巨大的价差，投机也就不会出现，正是行政管制价格与真实的市场价格有了获利空间，投机出来了，领导们就成为了投机者去收获这种价差。

在这些投机领导被曝光直至撤职的时候，我们更应该反思的是为什么会有投机的土壤，让这些投机领导们愿意去冒着撤职的风险也要收获投机利益。

这些投机者跟我们经常提到的黄牛号贩子本质上是一样的。前年一段“女子怒斥黄牛”的视频热传网络：视频中，一女性痛诉黄牛将300元挂号费炒到4500，而自己从外地赶来排了一天队没有挂到号。对此，涉事医院表示“没有任何证据表明我们医院有号贩子”，北京市卫计委也已介入调查，明确表示对“号贩子”现象零容忍。

当大家都在谴责黄牛、号贩子的时候，可是有没有人考虑过号贩子存在的原因，这些号贩子的号到底从何而来，这才是要考虑的*本质的问题！

我们把黄牛号贩子统一称作投机者，也就是抓住机会去挣钱的人。而投机却是一条长长的产业链，大家能看到的黄牛号贩子其实只是*底层的投机者，当被打击的时侯就是替罪羊，当挣钱的时候拿的钱却是*少的，而黄牛号贩子背后的产业链就是我下面要揭开的谜底。

我说过，投机就是政府管制的行政价格和市场价格出现巨大偏差的必然结果！也就是说如果没有这种巨大的价差，投机也就不会出现，正是行政管制价格与真实的市场价格有了获利空间，投机出来了，投机者去收获这种价差的同时，把市场炒热，而本质上却是在提醒执政的执法者，如果你不去尊重市场敬畏市场，那么我们就来按照市场规律办事！

在本次风波中，一些著名专家的挂号费只有300元，可是要想真的用300元让专家给自己看上病，就要提前一天或者几天去排队，并且还不一定能挂上号，这个时候号贩子出现了，300元的专家号在号贩子手里的价格是4500元。于是很多患者发现不用排队从号贩子手里花4500元能让自己免受很多罪，甚至省下要早来北京住旅馆的巨大费用，于是号贩子成为了一道真正的市场风景线。执政者在一次次的呼声中屡次执法行动可是收效甚微，因为专家号的挂号数量和患者的需求之间的数量差无法解决，于是提高专家的挂号费就是解决号贩子问题的根本之道。

对医院的专家来说，他们的挂号费的高低是衡量他们医术的*重要标志！无法想象300块钱的行政管制挂号费真的能让这些著名专家去认真对待患者。而4500元的市场挂号费才是对他们医术的真正尊重，而号贩子正是这些专家们实现真正市场价值尊重的体现者。所以这些号贩子的出现就是政府的管制价格和市场价格出现巨大偏差的必然结果，要真正消除的不是这些号贩子（投机者），而是让号贩子们出现的背后原因。

国家顶 级专家本应得到顶 级的挂号价格，这才是市场经济体制下优质优价的正常方式，可是价格制定者明明知道这些专家的市场价值，却不能按照市场价格去调整，要不就是价格制定者的懒政，要不就是管理者的别有用心故意所为，目的就是浑水摸鱼大捞一把，就像前年落马的北京市交通管理局原局长宋建国利用汽车摇号大肆敛财*终锒铛入狱。

可惜的是，这些贪官在利用职权敛财的时候却口口声声为了老百姓能看得起病，买得起车，住得起房！而楼市中的限购令更是如此。

楼市中的投机行为，就是市场的敏锐力量对偏离市场规律的行政调控及时做出纠正的喊话！这种投机行为，更像经济运行中的先行预测者，能够帮助政策制定者预见经济领域中可能出现的问题，更形象的说就是中国经济的“不同声音”。而一个国家是否强大的标准就是能不能听见“不同声音”的存在，一个国家的执政者如果不能允许“不同声音”的公开存在，不是执政者有多么强大，而是执政者自己心虚的强烈表现！

同样，楼市中投机行为的出现，也是执政者政策制定出现了偏差，投机者给执政者提出了不同的意见。 楼市的执政者如果不能允许这种“不同声音”的公开存在，只能说明楼市政策的制定者非常的心虚。

市场就是用价格来平衡各方需求的运行体系，供需平衡就是经济运行的内在循环规律。中国正在从计划经济向市场经济过度，在十八届三中全会上正式提出“让市场在资源配置中起决定作用”的党的执政纲领，标志着中国已经把市场经济放在了基本国策的重要地位。

先知先觉的人看到了市场规律，所以出手提前购置房产，正是尊重市场敬畏市场的表现。而执政者害怕房价的上涨带来舆论的压力，多次喊话市场的房价不会上涨。这恰恰是市场投机机会出现的根本原因。如果执政者能够正确引导市场，告诉市场参与者房价的本质，而不是一味的打压价格误导消费者，造成了行政管制价格与市场价格出现了有利可图的投机机会，又怎么可能出现投机炒房的现象呐！

市场的运行就像人体器官各个系统协调作用，这是生物进化论的精华。人会发烧的根本原因是体内系统运行出现的偏差，自我调节机制不能正常抵御外来诱发因素的侵扰，这种诱发因素在生物学上叫做病毒。本来人体的免疫能力能够抵抗轻微的病毒，白细胞就是人体的*道卫士。但是严重的病毒来袭，白细胞不能正常抵御病毒的侵扰，发烧就是人体的第二道防线，提醒大脑病毒来袭，赶快到医院进行深度治疗，而深度治疗的核心就是确认病毒的种类，对症下药，消灭了病毒源后人体自然就会恢复健康。优秀的医生会发现病毒并消灭病毒，害人的医生只会退烧，生物学上的医生在经济学上就是执政者。

优秀的执政者会发现病毒的原因并通过消灭病毒来达到退烧的结果，因为经济运行中时刻也有病毒的出现，这种病毒就是政府的管制价格和市场价格的偏差。市场的投机行为就是白细胞！投机者在投机时就是在提醒执政者你制定的价格和市场价格出现偏差，如果执政者不去尊重市场调整自己的管制价格，而是继续肆虐市场凌驾于市场，那么投机者就会大量出现，市场就会发烧。发烧就是病毒已经进入体内，自我免疫能力不能正常作用的时期提醒执政者进行深度治疗的信号。如果执政者在市场发烧时不是消灭病毒，而是消灭白细胞（投机者），那么，病毒就会发作市场就会崩溃，经济就会出现巨大的倒退。

本次北京市房租出现大涨，舆论都是把矛头舆论指向资本和人为炒作，而清醒的人明白正是可以出租的供应房源少了，供求关系出现失衡，房租的突然大涨就是提醒管理层要赶紧增加供应来达到供需平衡才能稳定房租。我们高兴的看到，决策层及时看到本质，把坚决抑制投资投资性住房需求改为坚决抑制投机性住房需求，也就是投资性住房需求得到了鼓励，用作工商银行行长的说法就是“支持居民合理的住房信贷需求”，此处合理的住房需求就包括了投资性住房需求。

我们更应该感谢资本推动的本次房租上涨，因为资本的*目的就是赢利，赢利的方式就是提前发现市场机会，资本就是提前发现市场机会的风向标。而政府作为城市管理者，就是要提前预见价格上涨准备好应对工具，或者在价格已经上涨后找到供需平衡的应对机制。正是本次资本推动下的房租飞涨，给了管理层调整房地产政策的契机，把政策中对房地产投资者的反面定位调整为正面力量。

而投机性住房需求，也就是炒楼，现在还处于被坚决遏制的定位，而坚决遏制的原因就是房价的泡沫。而这种泡沫带来的后果就是危及广大的民生。所以决策层才提出“房子是用来住的不是用来炒的”定位。

房子是用来住是因为房子具有居住属性具有民生功能，不能炒是承认有投机属性但是因为房子的民生功能而不能大起大落。

虽然以前区分了商品房和保障房，但是这两种房产在居住功能上没有严格区分，尤其商品房的大涨大跌直接影响到保障房的市场价格，比如自住型住房和共有产权房必然会受到商品房价格的下跌带来同步下跌，引发保障性人群的动荡。

在这种背景下，把具有民生功能的房产区别对待其实就是解决当前房地产问题的关键。也就是把住宅和非住宅严格区分就是核心。更确切的说就是“房住不炒”应该定位为“住房不炒”。所以近期的调控已经把调控核心转到了住房的限售环节，也就是减少住房的流通性。

当“房住不炒”变成了“住房不炒”，立刻就得出了这样几点结论：

1.只让住宅拥有居住属性而失去流通属性，这就是中央政治局反复提出的抑制房地产泡沫的措施，这个泡沫就是租金回报率太低。众所周知，中国住宅租金回报率全球倒数*，如何抑制这个泡沫，又不能允许住宅房价大跌，于是限制住宅的流通性就是目前*新调控的政策所指。

2.让住宅失去流通性而只能居住，这样就能锁住卖出房产。而住宅牵扯到太多的家庭，包括中低收入保障家庭，一旦引发价格暴涨暴跌，会让绝大多数家庭财富大起大落。尤其一旦引发住宅出现连锁卖出价格快速下跌，太多人就会恐慌性抛售，国家将出现剧烈动荡。所以才有了住宅限售的调控政策，目的就是锁住住宅的流动性，不让卖出只能居住，切断未来卖出的可能性，就不会出现大量抛售带来的崩盘可能。

3.多个城市限制公司名义购买住宅，就更加明确指出国家层面指导公司购买投资的只能是非住宅房产。而当前非住宅房产的房价远远低于纯住宅，这种倒挂现象在国际上只有中国才存在，而非住宅的租金回报率是住宅的数倍，不仅没有泡沫，还属于被低估的房产。

4.一旦住宅的限售期结束后，一般都要七八年后，那个时候住宅的租金回报率处于合理位置也就无所谓泡沫，一旦还有泡沫，那么必然采用提高住宅交易税的方法继续锁住流动性，就像长沙提高住宅转让个税的方法一样。

5.以上表明，中央的调控目的就是凡是用来住的房子一定限制流通，也就是只能有居住属性不能投资投机，因为这类房产是民生保障范围。而对于非住宅房产属于投资性房产，这类房产既可以出租获得回报，也可以转让获得溢价。当然还可以参与资产证券化进行股份流通。

大米白面食糖食盐当然不能炒作，因为这是保证人民生活的国家战略物资，所以国家坚决控制绝不能炒作，更需要国家粮库的储备。但是大蒜香菜就无所谓，完全可以交给市场来保证，因为这些物资属于民生，一年不吃也无所谓，所以价格涨跌国家不会干预。

所以，未来中国房地产市场的调控方向就是坚决抑制住宅房产的流动性，松绑非住宅房产的流通性。让住宅市场成为不能炒的保障性范畴，让非住宅市场成为有投资投机需求的市场化范畴。

责编｜秀鑫

校对｜甘雨

部分图片来源网络

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