三环内万元以下住宅占比仅26% 持续高供应沈阳楼市面临下行压力

2018年8月沈阳楼市商品住宅供应158.42万平（未包含30.71万平4496套回迁房及棚改安置住房，下同），环比微降2.74%且区域分布较为均衡，开发商在“金九银十”之前备足了存货，但*近3周惨淡的成交给沈阳楼市蒙上了一层阴影，尤其是成交狂降63%而住宅供应暴涨134%的沈北新区。

2018年8月沈阳各区住宅供应面积及套数

8月沈阳住宅供应较7月要均衡许多，沈北新区与浑南区均有超过30万平的商品住宅供应，于洪区和铁西区也都超过25万平。皇姑区8月新增16.92万平住宅供应，为年内*。苏家屯区与和平区也分别有9.88万平和7.93万平住宅供应，只有大东区与沈河区住宅供应在5万平之下。

与住宅供应面积相比，住宅供应套数差别较大。沈北新区平均单套面积较小，只有87.79平总计有3835套住宅获准入市，平均面积较大的浑南区则仅有2593套。除沈北新区外，苏家屯区、大东区入市住宅的平均单套面积也在百平以下，皇姑区、于洪区则略高于100平/套，沈河区、和平区、铁西区则在110平-115平/套之间。

相对2017年，今年新入市住宅面积放大趋势较为明显，全部入市住宅房源平均单套面积已经达到104.53平，较2017年的98.76平放大了近6%，较2016年的91.82平更是大了近13平！再加上房价的上涨，普通刚需购房者为购房所需付出的成本明显升高。

8月沈阳各区住宅入市面积与7月对比

与7月相比，8月沈阳各区住宅入市量均衡了许多，除了一贯入市量稀少的大东、沈河、苏家屯与和兴趣，其他各区均有不少住宅入市。浑南区在连续两月超过60万平之后，8月终于回到比较正常的33.16万平。沈北新区与皇姑区住宅入市量环比上升134%和107%，均是年内*。浑南区、于洪区与铁西区都已连续5个月住宅供应量超过15万平。

与8月的持续高供应相比，8月商品住宅成交可谓惨淡。8月沈阳商品住宅成交大降50%，沈阳整体供销比达到1.65，仅有浑南区、和平区、沈河区、大东区供销比低于1。*的皇姑区供销比达到3.8，沈北新区供销比也有3.38，于洪区和铁西区供销比也在2或2以上。8月的低成交已经给沈阳楼市蒙上一层阴影，尤其是成交面积大降而供应大增的沈北新区。

8月沈阳新入市住宅申报均价

8月各区新入市住宅中，和平区达到16013元/平为沈阳*，浑南区、皇姑区与铁西区平均申报价超过12000元/平，于洪区、大东区、沈河区在10000元/平左右，沈北新区和苏家屯区分别在6891元/平和5548元/平。

8月沈阳新入市住宅平均申报价较7月份波动较大，仅有于洪区、铁西区波动幅度在10%以内，其余7个区域波动幅度在14%至60%之间。沈河区由于入市产品的原因入市平均申报价下降60.32%，皇姑区则上升50.7%，其他区域在20%左右。全部9个市辖区有6个平均入市申报价下降，整体申报价平均在10717元/平，房价面临较大的下行压力。

与8月各区住宅实际销售均价相比，沈阳整体平均申报价高于实际销售均价3.92%，考虑到销售中普遍存在的优惠折扣，9月房价预计稳中有降。铁西区、浑南区平均申报价高于销售均价较多，考虑到这两个区域的销售状态，房价会呈微涨状况。沈北新区虽然平均申报价高于实际销售均价12.1%，但其9月销售压力较大，很可能以优惠换取楼市回暖。其他区域房源入市申报价与实际销售假相差较少，或是区域销量过低缺乏足够的分析依据。

8月沈阳各环线间住宅入市面积与7月对比

7月沈阳二环至三环间与三环至四环间住宅入市量基本持平，8月出现了极大的变化。8月二环至三环间住宅入市量下降37.76%，三环至四环间则上升14.02%，三环至四环间住宅入市量占全市新增住宅供应的59.23%。但是二环至三环区间入市住宅是*入市申报价上升的区域，平均入市申报价达到12958元/平，入市的4499套住宅中仅有3成申报单价在万元以下。如果扩大到三环以内，单价在万元以内的住宅比例仅有26%。

8月沈阳楼市住宅供应面积品牌排行

8月沈阳楼市共有76个项目有住宅供应。万科以14万平排名*且是*供应量超10万平的品牌房企，恒大、华润、融创、中海分列二至五位，华夏幸福、碧桂园、荣盛发展、星河湾集团、美的、三盛也有超过5万平住宅供应。万科、星河湾、中海、华润四家房企新增住宅供应总价值超过10亿。中粮地产虽然本月住宅供应量不高，但却是单价*的，沈阳本土开发商富禹地产则以4000元的平均申报价，成为单价*的房企。

注：文内数据来源房产局官方网站《商品房预售许可证》栏目，《商品住房预售价格公示》栏目，《商品房楼盘销售情况、户型、面积》栏目公开信息收集整理，及瑞达思云数据沈阳数据中心公开数据，因统计口径不同可能与其他统计机构统计结果不同，如有疑问欢迎留言，文内制图赵亚迪。

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