楼市在降温？上一次逆周期的“超级IP”又开始迭代成长

*近楼市的确冷了，从2014年930开始，持续了4年高温的楼市有了退烧的迹象。

从去年几年的一房难求到*近几个月的市场退烧。历史总是惊人的相似，回顾此前调控，市场的变化都是立竿见影。2011年限购政策出台，为2009年的疯狂嗨歌按下了紧急暂停键。2018年，调控政策又将购房者从过热的楼市中喊醒，从盲目回归理性。

调控其实不仅仅对于购房者是好事，对于大部分房地产项目来说其实也是好事：大涨不是市场的正常状态。是对投资需求的抑制，是避免市场价格继续恐慌上涨，毕竟相对稳定的房价及购房环境，更有助于帮助真正有购房需求的购房者从容购房。所以你会发现过去数年的房地产调控周期内，恰恰都是买房机遇期、是买好房子的机遇期、是选择有强大IP房子的机遇期。

楼市平稳，产品主义才有生存空间

在过去几年火爆的楼市里，所有房子都卖的很快，认真做产品的远远不如拼命强调快周转来的吸引资本与吸引市场。但在2018年市场逐渐平稳的时候，才显得产品主义的作用。

这可以看2018年前9月房地产企业的销售排行榜：一味求快的企业在2018年涨幅都明显降低，而产品有特色，质量有保障的企业，在2018年市场平稳期，收获了更快的成长。

对于楼市来说，好的企业可以穿越周期生长，同样，对于房地产项目也是，好的房地产项目在市场的淡季也依然可以成为销 冠。同样以北京楼市调整*明显的2011-2012年周期为例，历史上*次开启限购政策，当时市场全面冰冻：

同样，金茂府项目2年签约83个亿，这个项目的成功可以说开启了中国房地产的产品力时代。

产品主义的“IP”迭代

房地产内涵升级，黄金周期的房地产开发商做的很简单，抢到地卖了房子即可，而白银时代，现在和未来，在新常态下，房地产开发商已经全面分化，不进则退，中国的房地产已经从过去的“品质”时代，今天的“品牌”时代，开始进入明天的“品味”时代。能在2011年市场*冰冻时期成功的金茂府，如果不自己革命，很可能在2018年的市场平稳期，被市场抛弃。

过去、现在和未来，地产始终是时代的产物。人的需求从“坚固的房子”演变为“高品质的生活”，地产的竞争也从技术、用材的比拼，升级为软性建设的角力。

未来十年改善型需求会成为主战场。

1：楼市已经基本去投资化，市场回归主流居住；

2：80%的家庭拥有产权住房，改善需求旺盛；

3：黄金时代，房企对整个楼市是“从0到1，从无到有”的供给，白银年代，在高存量和高库存下，产品经营逻辑升级为“从有到优，从1到N”。

核心城市*批商品房购房者到现在，从经济承受能力到对生活的向往程度来说都达到了一个持续爆发期，有能力去支付自己所向往的生活，需要更多懂生活、懂他需求的好房子，好社区和好服务；

房地产企业要发展好，说简单就是需要天时地利人和，而具体要做到敬畏产品，珍惜土地，这必然是要企业的管理者对市场对政策有独到的见解。

如何认知当下的房地产市场，作为国内迄今为止*一位管理过四家世界500强企业的CEO，宁高宁在10月8日北京水立方金茂府2.0发布会上的讲话给了行业很多启发：

1：做行业中*的企业

在提及中美贸易战、经济调整和企业未来发展时，宁高宁给企业发展给出了3个判断。

其一，当下的迷茫、焦虑是可以理解的。宁高宁指出，中国的企业相对比较年轻，过去都差不多20~30年，几乎没经历过一个经济的循环，基本都是直线的经济往上走，一旦经济慢一点，大家会忽然觉得看不清了；

其二，一个行业有它自身的周期和规律，一个成功的企业、一个成功的人，即使再优秀，其实都是时代的企业。尤其在未来诸多不确定性，比如中美贸易战、中国经济放缓、各种外部环境的变化，而作为企业而言，精准预测是很难的，改变更是异常艰难的。

其三、优秀的企业，在调整期、转折期该怎么做才靠谱，才能过得更好？宁高宁强调，唯有做好你自己，不用管外部大环境怎么变化，而是在你这个行业，如何做到*！

2：地产更需要科学

在中国金茂的王牌产品线上，从金茂府1.0到如今金茂府2.0的创新，都源自“科学”、“技术”的精进与迭代。比如以绿色为例，截止目前中国金茂的绿色认证拥有的项目有121项，在绿色认证的比例上金茂在地产行业排在前三强。同时，住建部每年的联合国世界气候大会，已经连续10年邀请中国金茂参加并发表主旨演讲，这也是国家对中国金茂在绿色战略方面所做出贡献的一个认可。

宁高宁强调，“科学、技术是企业的核心竞争力，未来中化集团包括中国金茂将全面以科学的、技术的、研发的、新产品的、创新创造的东西作为*重要的发展方向、投入方向、投资方向、评价方向。”

迭代的金茂府2.0

在发布会上，金茂详解了再生长逻辑：

限价时代，开发商房子都在纷纷减配，但中国金茂反其道而行之，产品不断迭代创新，在调研金茂府1.0的7万多客户中选择了2000多个家庭调研发现，客户关注的核心聚焦在两个方面，一是让房间更舒适，二是让房子更聪明。

作为金茂府2.0的业主，当你从办公室走出来时，你可以通过你的电脑或者通过你的手机远程告诉你的家人，我下班回来了，这符合中国家庭回家前给“家里汇报”一下的习俗。一句“我下班回家了”的出发信号会迅实时传递到金茂府家中的“魔镜”上，于是，“魔镜”会告诉家里的保姆，或者你家里做饭的爱人、父母，可以筹备和启动美味佳肴的烹饪了。

当你做上车回到家门口，道闸就会自动识别你的车，让你自动进去。

进去以后，当你进了你家楼栋的单元门，它会通过人脸识别，或者通过你的手势来判定你已经回来了，对应的电梯和你的单元的门就会自动提前为你智慧的“打开”。

当你真正到家后，金茂府家中的空调系统、灯光系统、窗帘系统，以及你提前安置好的智慧的家居，比如你想用的智慧音响或者其他的一些设备就会同时按照你的指令去启动。而你的指令，其实只是一个语音，或者一个手势，就能瞬间无感的完成。

在“科学至上”的理念指导下，中国金茂所理想的更舒适、更聪明的房子，自然需要更高的科技来支持。

据中国金茂总裁李从瑞介绍，金茂府2.0迎来了智慧科技的全面升级，具体来说就是实现智慧交互、智慧场景、智慧学习和智慧能源四大方面的突破。

智慧交互指的是通过人脸识别、智能语音识别等技术，实现服务的主动响应。正如文章开头描述的那样，人本身便是*的控件，在金茂府2.0，刷卡、钥匙、遥控器都将成为历史。

尤其值得一提的是金茂府2.0的拳头产品“魔镜”，集成了可视对讲、摄像监控、智慧家居、物业服务以及第三方生活服务资源等丰富资源，成为智慧生活的入口。简直就是科幻片中的黑科技核心。

智慧场景包含了场景定制和联动协作两个概念。离家模式 、度假模式、主卧睡眠模式以及晨起模式等等模式随心定制，不仅涉及房间内的灯光、窗帘、背景音乐，还包括各种智能家电设备，甚至可以联动每一个房间的温湿度控制面板、新风控制面板等，在全屋无线技术和智能语音的帮助下轻松实现生活场景切换。

智慧学习：AI赋能，因人而异；

引入AI智能，构建更加个性化的智慧生活体验。在不远的将来，AI智慧管家，也将出现在金茂府2.0的智慧生活场景中，通过传感器、大数据分析和主动学习，为业主构建更加个性化的智慧生活体验。

AI智能引入金茂府2.0中，一方面会大幅提升各个功能模块的智慧化水平，包括温湿度控制、新风调节、灯光照明、背景音乐、安防系统、能源管理等，实现从感知到认知到自主决策的升级；

另一方面AI智能也将重新构建智慧生活场景的接入渠道，搭载人工智能的多款产品都有望成为智慧生活场景控制核心，包括“魔镜”、智能机器人、智能音箱、智能电视等；*后，AI赋能金茂府2.0，还通过综合部署多种感知设备，参考环境数据以及用户行为的历史数据，逐步探索AI智能的自我学习与控制能力，从而针对不同用户提供因人而异的智慧服务体验。

当晚的水立方发布会现场，AI智能机器人“MAOMAO” 亮相并进行解说成为一大亮点。这意味着金茂府2.0的智慧学习并非一句畅想而已。

智慧能源意味着金茂府2.0会使用清洁、可再生的能源，打造节能、低碳、环保的生活方式。一方面综合利用地源热泵、空气源热泵、江水源热泵、污水源热泵等可再生的能源科技，为项目提供绿色、环保的能源供给方式；另一方面使用绿色新能源，光伏光热建筑一体化， 成为“会发电的房子”。

加速成长的金茂

中国金茂表示：“未来不管这个社会发生多大的变化，不管这个经济多么地起伏，中国金茂一定会处波澜而不惊，一定会以科学至上为引领，坚持品质筑就更美生活的使命，这就是中国金茂的使命。”

从北京*座金茂府，到现在已经9年。金茂府，作为中国金茂的王牌产品线，其产品溢价、赋能拿地、标准复制、快速去化的“功效”，为金茂业绩增长立下了巨大贡献。

金茂府从21城39座到未来5年40城100座，城市覆盖近乎翻倍，而项目数量增长到2.5倍之多，显然，金茂府2.0乃至金茂府3.0，将在未来5年花开中国，纵深扩张。

快速扩张只是一方面，作为当下已经累计4000亿货值的金茂府，未来当项目数量增长到2.5倍后，金茂府累计货值或将达到1万亿新高度。

一次次“现象级”的开盘售罄成为金茂府的习惯。而这个被9年来连续几轮调控验证了价值的“金茂”超级IP也支撑了中国金茂企业的快速发展，从南到北，改善需求住金茂府已经成为了时尚。这次金茂府产品线的2.0再次升级，必然将使得更多的消费者能买到“好房子”