过去的“刚需”正在被挤出楼市 未来的“刚需”将重新定义

中国的房地产市场是一个政策型市场，调控的影响力超过任何的经济规律。就如同当下的楼市，过去所谓的“刚需购房者”正在被逐渐的排挤出楼市之中，未来的“刚需购房者”将会是与现在截然不同的人群，就如同我说过的，到2020年，商品住宅市场将与大部分人没什么关系。

因为房地产的特殊性，每个城市的情况都不尽相同，但是今天要说的问题在许多城市都在发生着，本人就以比较熟悉的沈阳楼市为例说明了。

沈阳历年商品住宅供应量

过去的沈阳商品住宅市场可谓供销两旺，尤其是2010年至2014年这段时间，商品住宅供应面积持续在1500万平以上。2015年以后虽然供应量逐年下降，但是随着“去库存”的努力，楼市销售情况非常良好。

2010至2018这9年（2018年数据截止到第41周结束，下同），沈阳总计供应商品住宅1.37亿平米146.14万套，目前市面上商品住宅库存量约19万套2000万平，也就是说过去9年里沈阳卖出去近130万套住宅。要知道沈阳9个市辖区（不含辽中区）总户数也仅有1985317户（沈阳统计局2016年底数据）。

所以在2014年以前，在沈阳想买套房并不是多难的事，普通工薪阶层也能在2环附近找到不错的商品房房源。那个时候是“刚需购房者”还比较幸福的年代。

然后从2015年开始，每年的商品住宅入市量逐年下降，但是入市房源的面积开始越来越大。从上图中我们可以看到，前些年入市住宅的平均面积在90-95平之间，这是大多数沈阳人喜欢的南北通透两室标户的*佳面积段。从2015年平均单套面积低于90平之后，户型面积开始逐年放大，89平、91平、98平，2018年则突破100平。

不仅仅是入市住宅的面积扩大了，沈阳房价也在缓慢但稳定的攀升着。根据国家统计局发布数据，沈阳商品住宅房价上一次环比下降还是在2016年的2月。如果将2016年1月房价定为基准点100，至2018年8月沈阳房价连续30个月上涨！

沈阳房价走势图

上图就是以2016年1月的沈阳房价为基准，根据国家统计局每月发布的商品住宅价格指数绘制的沈阳房价走势。2016年沈阳房价涨了5%，2017年则陡然加速。到2018年8月，沈阳房价相比2016年1月已经上涨了24.45%！一方面是入市房源面积扩大，另一方面是房价在攀升，两项结合之后的总房款更是涨得厉害。

2018年沈阳入市商品住宅平均面积和总价

2016年总房款70万可以买到不错的多层房源，到现在恐怕只能选择高层了，恐怕位置还不是那么理想。不过太过久远的数据。2018年一季度楼市新增商品住宅还是以小户型为主，平均总价在60-80万元/套。但很快平均单套面积就超过100平面/套了，平均单套总价也随之突破100万元/套，到6月份达到*点接近130万元/套！虽然后续几月有所回落，但始终保持在百万以上，10月上半月新增入市住宅平均总价再次攀升到120万元/套的高价。

这种变化其实是市场的正常反应。随着房价的坚挺，大量的投机性资金涌入楼市，带动房价、地价的不断上升。地价高了又倒逼房价上涨。而在沈阳这样收入较低的大城市里，高地价做目前公认的刚需产品肯定是要赔钱的。

追求利润的房企便开始的做“产品升级”。过去的1年，沈阳三环内出现的别墅项目是过去几年的总和。除了联排，叠拼、全跃多层、墅景洋房、智能家居，或者炒产品，或者炒概念，*不济签约个“**物业”，都成为房企为了提高项目“品质”而想的招。

根据某媒体基于31883份样本数据统计出的沈阳薪资水平，约有39%的人月工资在3000元以下，20.5%在3000-4500元，也即沈阳有60%的人月收入不足4500元，*终统计出来的平均收入水平是3887元/月。

这样的收入想匹配目前百万/套的房价可谓是“压力山大”，*后能做出什么样的选择？或者说愿意用30年的时间来换取一套房么？如果不愿意，那就可以和商品房市场说拜拜了，过去的“刚需”就这样逐渐被楼市挤出市场，未来的“刚需”必将被重新定义，首先就是要能买得起。恐怕再过2年，商品房和大部分购房者都不会发生什么联系了。

扫描下方二维码，关注作者公众号