一组数据，看看囤地待涨有多可怕

就在万科高喊“活下去”的回音将将落下不久，17日深圳出台实施《深圳市建设用地开工竣工管理办法（试行）》，痛击开发商“囤地待涨”行为。

为何深圳会在此时出这个政策？惠心正好看到了一些数据，分享给大家。

一、供需紧张，新房供应正大幅缩减

深圳供需紧张是大家都知道的，但具体紧张到什么程度，许多人可能不一定会有明确的感觉。我们来看看深圳一组2018新房供需数据。

根据深圳房地产信息网的监测，2018年第三季度深圳新房住宅预售面积只有690187平方米，环比减少35.7%，同比减少49.8%；预售套数只有6568套，环比减少37.1%，同比减少49.6%。

而在成交方面，在调控举措的高压之下，2018年以来深圳楼市成交量一直低位盘旋，前2个季度的成交量依次是：5601套、7203套。但2018年三季度，深圳新房住宅成交9397套，创2018年季度成交新高。成交套数环比增加三成，同比增加四成，成交面积916349平方米，环比增加26.3%，同比增加35.3%。

2018年第三季度，深圳新房供应套数同比去年减少约50%，成交套数却同比增加了40%！

根据克而瑞CRIC数据，过去一年深圳商品房的供求比已经低至1.26。惠心也记得之前看到一篇报告，深圳新房去化周期大概只有短短的5个月。如果需求能被政策抑制，情况或有好转。

二、预计未来成交将持续回归新房市场

即便是在这个被大多数媒体称为冷淡的金九银十，中秋华润城555套开盘售罄；上周豪宅香山美墅与绿景红树湾壹号先后开盘，加起来也有500多套成交，这些可大部分都是实打实的自住需求。房网统计的九月二手房成交套数也有5489套。基本上，16年新政后到现在，成交量就一直处在低位，各种调控政策已经出尽，如无大的新变化，未来压抑需求只会慢慢释放出来。

731新政，明确限制了购买后再次出售的期限为三年。政策的初衷，是限制投机炒房行为，但也直接对市场的供应产生了影响。

在二手房市场上，真正能流通，并且有成交、受欢迎的楼盘其实就是固定的那么些个，也是很有限的。基本上从政策实施开始，深圳的二手房就是卖一套少一套新房从购买到取得房产证，通常需要两年时间，前后加起来就是要到5年后才能进入二手房市场。

再加上限价，三价合一，豪宅税费等，比起来新房的房源整体性价比情况就更优质。预计未来几年内的购买意愿整体还是会越来越侧重在新房市场，那么保障新房的持续稳定供应量，就会变得异常重要。如果后期深圳新房供应持续缩减，这将是多么让人焦虑的一件事情！

三．市场不好，开发商捂盘、囤地过冬是常用伎俩

进入金九银十，受到资金回笼及年底业绩冲刺的压力，我们能够看到深圳新房预售备案速度开始加快，批售新盘从九月初至今已经超过20个。但如果公司有资金能力熬过寒冬，谁又会选择在限价时入市呢？

通常有资金实力的开发商，反而会利用楼市调整期，低价拿地，或延迟原有地块开工竣工，以减少低价入市的风险，就如同在楼市旺季拖延项目入市，以求后期更高的售价，*终都是为了获取更高利润。

根据相关调查数据显示，近年来深圳建设用地按时开竣工比例普遍偏低。惠心也记得在16年新政策后，几个在深圳施工单位的朋友都表示，工程进度变得缓慢，开发商不在像之前那样赶进度催工期。

与“捂盘惜售”一样，“囤地待涨”也会导致原本计划入市的商品住宅项目相对减少，加剧市场中的供需矛盾，从而推高楼市对房价上涨的心理预期。在这样的背景下，开竣工管理办法的实施对维持市场供应提供了一份保障。

四．维稳任务依然艰巨

“主体功能为住房类建设项目，应在签约1年内开工4年内竣工主体功能为非住房类建设项目，建筑面积不超5万平方米、建筑高度不超100米的，1年内开工，3年内竣工；建筑面积超过10万平方米的两年半内开工，6年内竣工。”

管理办法对未来的土地批后监管，但对早年的土地管理却还是“从旧从轻““本办法实施前已签订土地出让合同的项目，符合条件的建设项目土地使用权人可申请按新办法调整开工竣工期限和违约责任；也可按已签订的出让合同约定执行，出让合同未约定的，按照《管理办法》执行。”

而未来短期的新房供应（1-2年内），仍有大部分是来源于早前的建设用地项目，至于是按新办法还是按旧约定执行，开发商肯定会从中选择*有利于自己的方式执行。那么，等于就是看管理办法能对开发商能产生多大的限制跟影响。手里捏着土地项目的开发商，是资金紧张要活下去的占比多，还是财大气粗不差钱的占比多？