广州楼市迷雾重重，纠结么？也许你需要这份指南

“如果现在买房，房价继续下跌怎么办？如果不买，等房价涨上去，后悔还来得及吗?”——混沌的市场下，越来越多的购房者在同一个问题中纠结挣扎。

有房的也一样恐慌。一些嘴上说着对价格不在乎的刚需，现在成了房闹；手里握着几套房的，也在盘算“要不要抛售”......

前天，广州住建委严禁双合同的说明出炉（官方！广州住建委：将优化预售和网签价指导机制，严禁双合同！），迷茫中的购房者又陷入困惑：恢复单合同？房价会涨吗？还是利好购房者？

楼市的迷雾似乎更重了——

看不清的房价走势，猜不透的政策调控，难预料的广州楼市......

拨开迷雾看广州楼市

一、看不清的房价走势，其实有周期

房价还会跌吗？这是个没有标准答案的问题。

毕竟未来谁也无法预测，但可以从楼市循环往复的历史中作一个分析。

回看过往，我国的房地产价格变化存在明显的周期现象，一个完整的价格变化周期长度约为3年，主要由加速上涨、减速上涨、加速下跌和减速下跌几个部分组成，每个阶段持续约半年到1年。

广州也不例外，过去十年的房价并非一直在涨，2008年、2011年、2014年都曾先后形成谷底，而2017年也有小幅下跌，本轮的谷底，会出现在今年吗？

二、猜不透的政策调控，也有律可循

严禁双合同、个税抵扣房贷，接连两条重磅消息又刷屏了这两天的朋友圈，驻足观望的购房者表示一脸懵逼，还没来得及上车，说好的寒冬就要回暖了？

其实观察每一个阶段的广州楼市的变化，历年楼市调控松松紧紧，似乎每一轮危机（2008、2011、2014楼市谷底）都有政策挽回，总体趋势是上涨的。

2008年：金融危机，楼市下调。推出减息。免税等新政救市。

2009年：市场逐渐复苏，高价拿地频。楼市政策开始收紧。

2010年：严政策年，“穗4条”开始限购之路。

2011年：房地产大打组合拳，调控不放松，房价下跌。

2012年：政策欲紧还松 量稳价升折射楼市变迁。

2013年：楼市在调控中跌宕前行。

2014年：严格限购，首次打击双合同，成交量明显萎缩。

2015年：楼市利好新政连环出击 新房成交重回高峰。

2016年：楼市政策稳定 成交金额历史高。

2017年：楼市调控显成效！楼市成交量跌价稳。

不过本轮周期，跟以往又不大相同。从调控历史上看，在此轮“房住不炒、遏制房价上涨”的背景下，当前国家对楼市的调控力度可以说是史上*严苛的一次。

在这样的外因下，即便楼市稍有松动，房价也未必有报复性上涨的机会。

地产经济学家邓浩志也认为：取消双合同可以真实还原市场情况，但实际房价仍然基本保持稳定，利好不会对房价有太多推动作用。预计今年年底仍有不少项目有降价促销可能。

三、难预料的广州楼市，潜力还很大

著名经济学家任泽平曾说过，房价上涨“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。从这几个方面来看，广州房价的未来潜力还真不小。

1、人口红利大有可为

根据2016年的《广州市城市总体规划（2011—2020年）》，到2020年，广州市域常住人口控制在1800万人以内。但这个数字，广州早已突破，今年5月份的统计数据显示，广州市域常住人口已达1879.31万人！

并且将来仍有大量人口涌入。

▼2017年省份+直辖市发展潜力图

数据来源：省统计年鉴，城市统计公报。气泡大小代表近一年人口增量，气泡越大，增量越大；空心气泡代表人口减少。

2、招商引资向‘精准高端’转化

广州的招商引资也从‘撒网式’向‘精准高端’转化。今年，广州集中力量主攻大项目、好项目招商。

据统计，上半年全市新登记注册资本10亿元以上大型企业97家，同比增长44.8%；1亿～10亿元的中型企业1638家，同比增长1.6倍。全市吸收投资总额5000万美元以上的涉及合同外资79.8亿美元，增长33.2%。

全市招商项目库中，IAB产业项目147个，涉及投资总额2907亿元；NEM产业项目40个，涉及投资总额475.5亿元，两者的项目总数以及投资总额分别占全市重点招商项目的30%及27.7%，致力推动产业体系向高端化、集聚化、高附加值发展。

3、土地流拍或导致未来房源供应紧张

2018年上半年的广州土地招拍市场经历了流拍、延拍，甚至5月住宅“零供地”，年内累计供地仅为广州市2018年建设用地供应去年计划的1/4。

好在下半年开始，广州土地供应节奏明显加快但仍会对近两年的市场造成影响，新开盘房源可能相应减少。而目前广州消化周期已下跌至10个月以下水平，未来广州一手供求可能出现相对紧张的趋势。

现在要不要买房，他们这样说

中介：买！

为了让朋友圈的人都住上房子，中介朋友们可是煞费苦心，紧跟热点，你问他们房价涨还是跌，能不能买房...那还用问？

网友：看涨看跌各半

网友的意见则精彩纷呈，看涨看跌的都有，甚至不少“预言家”浮出水面。

专家：刚需上车，投资谨慎

对于广州楼市的发展，大部分房产专家的看法是：短期微跌，中期维稳，长期看涨。对购房者的建议则是：刚需自住上车，投资炒房谨慎。

不过这句话听得多了，有的人不禁会问，难道刚需的钱是大风刮来的，刚需就不在乎涨跌了吗？

其实可以这样理解：

1、房价可以回落，但是大幅下调的可能性不大。

2、刚需迫切需解决眼前问题，比如：结婚，生娃，孩子上学。

3、刚需想要踩准抄底时机，难。错过调整期可能又迎来房价上涨。

尤其前日，住建委的一纸严禁双合同令，将*门槛大大降低，刚需上车变得更容易了。

不过，要注意的是，在楼市下行期，一无概念二无产业三无人口支撑的远郊区，必然率先开启下跌步伐。而中心城区有学位、医疗、交通、人流等硬件条件的支撑，一般不会轻易下跌。

对于投资来说，国家目前的主力是限房价、稳经济、救实体。想要靠投资房产实现财务自由的，请谨慎前行。

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